הכרעה משפטית: כיצד חושב גובה הפיצוי לבעלי חנויות בפרויקט פינוי בינוי?

החברה היזמית הרצל לוינסקי בע"מ רכשה בניין מגורים ישן ברחוב לוינסקי בתל אביב ומחזיקה בהיתר בנייה להרוס אותו ולבנות בניין חדש תחתיו, אולם נתקלה בהתנגדות עיקשת של דיירים מוגנים המחזיקים בשתי חנויות בחזית הבניין מזה למעלה מ -40 שנה. בית משפט השלום פסק כי על החברה היזמית לפצות את בעלי החנויות בסכום של 1,400,000 ש"ח בתמורה לפינוי אולם שני הצדדים הגישו ערעור על גובה הפיצוי. לאחרונה פסק בית המשפט המחוזי כי סכום הפיצוי יישאר על כנו.

התנגדות בעלי החנויות
על פי היתר הבנייה שקיבלה החברה, היא יכולה להרוס את הבניין למעט קירותיו הקדמיים כלפי חזית הרחוב, ובכוונתה לבנות במקום בניין חדש ומודרני. אלא ששני בעלי חנויות הפועלות בקומת הקרקע מעל 40 שנה והמוגדרים כדיירים מוגנים, הביעו את התנגדותם הנחרצת למהלך.
לאחר שדרישת החברה לפנות את שתי החנויות תמורת דמי פינוי בסך של 650,000 ₪ נדחתה, הגישה החברה נגדם תביעת פינוי לבית משפט השלום בעיר בה עתרה לצו פינוי מכוח חוק הגנת הדייר.
החברה טענה כי לא ניתן להשיב את בעלי החנויות לקומת הקרקע בבניין החדש שייבנה משקומת הקרקע מיועדת להיות מסעדה וכי אין בסביבה חנות דומה בדמי מפתח שתוכל לשמש "סידור חלוף". היא עמדה על כך שהפיצוי שהוצע על ידה בשעתו הווה "הצעה הגונה" משדמי הפינוי אינם אמורים להתייחס לגלריות שנבנו ללא היתר.
בתביעתה טענה החברה כי דמי הפינוי האמורים להשתלם לבעלי החנויות מסתכמים בסך של 380,504 ₪, המורכב משווי דמי המפתח, ללא גלריות, בסך של 363,304 ₪, בתוספת הוצאות מעבר בסך של 5,000 $ או 17,200 ₪. היא תמכה את תביעתה בחוות דעת שמאית.
מנגד טענו בעלי החנויות כי דרך המלך על פי הוראת המחוקק היא מתן סידור חלוף בעין, חנות ממש, באותו הבניין שייבנה במקום בו הם נמצאים כיום, ולחילופין יש לקבוע את שווי הפיצוי לפי שווי בעלות מלאה, תוך מתן ערך מלא לגלריות, בתוספת  דמי העברה, וב"תוספת ייחודית" ששיעורה מוערך על ידם ב40% בשל פינוי בכפיה והשתתפות חלוקתית בפירות ההתחדשות העירונית. קודם לטענות אלו העלו מורנו טענת סף לפיה לוינסקי אינה הבעלים היחיד של הבניין ואינה מוסמכת להגיש את תביעת פינוי לבדה ללא השתתפותם.
הם תמכו עמדתם בחוות דעתו של השמאי לס, לפיה מתבטאים דמי הפינוי בשווי בעלות בסך של 2,300,000 ₪ ובתוספת ייחודית בשיעור של  40%, ובסך הכל בסכום כולל של 3,220,666 ₪.
לחלופין טענו כי יש לפצותם בהתאם לקביעת המומחה מטעם בית המשפט, לאחר התאמות ועדכונים נדרשים, כך שהפיצוי בשווי בעלות מסתכם בסך של 2,326,800 ₪ במכפלת 1.4, בגין התוספת הייחודית, ובסך הכל בסכום כולל של 3,257,520 ₪
בהתאם לחוות דעת כלכלית שהגישו.

הכרעת השמאי
לאור הפערים בחוות הדעת מינה בית משפט השלום שמאי כמומחה מטעם בית המשפט על מנת שיחווה דעתו בעניין שווי הבעלות ושווי דמי המפתח של שתי החנויות, במספר חלופות: עם ובלי הגלריות הקיימות, עם ובלי זכויות שימוש בחצר המושכר. המומחה אף הונחה ליתן דעתו לשאלת מוניטין בית העסק שבמושכר, על שווי הזכויות המוגנות בו.
על פי חוות הדעת שהתקבלה בסוף 2019 שווי זכויות הבעלות בשתי החנויות, כולל גלריות, מתבטא ב- 1,275,000 ₪, ובהתאמה מסתכם שווי הזכויות המוגנות ב- 892,000 ₪ שווי זכויות הבעלות בחנויות, לא כולל גלריות, מתבטא ב- 875,000 ₪, ובהתאמה מסתכם שווי הזכויות המוגנות ב- 596,500 ₪ בסופו של יום הורה בית משפט השלום על פינוי החנויות כנגד תשלום דמי פינוי בסך 1,400,000 ₪, בלא צו להוצאות אף בלא פסיקת שכר טרחת עו"ד.

המחלוקת על חוות דעת השמאי התגלגלה להגשת ערעורים
שני הצדדים הגישו ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי בתל אביב – בעלי החנויות טענו כי היה על בית משפט לפסוק לזכותם סידור חלוף בעין כמצוות סעיף 133 לחוק וטעה עת לא התחשב ברצונם להישאר במקום גם בבניין החדש שייבנה, כי בהינתן שהוחלט לפצותם בכסף, ולא בסידור חלוף בעין, היה על בית משפט קמא לקבוע "סידור כספי לפי שווי בעלות מלאה", כי מוקנית להם הזכות ליהנות אף הם ממגמת ההתחדשות העירונית על דרך פסיקת "תוספת ייחודית", בנוסף לתוספת העברה.
בעיקר הלינו בעלי החנויות על אופן חישוב דמי הפינוי. לגישתם היה מקום לקבל במלואה את חוות דעתו של השמאי מטעמם ולקבוע את דמי הפינוי לפי בעלות מלאה ולא לפי 80 אחוזים.
מנגד טענה החברה היזמית כי דמי הפינוי שנפסקו גבוהים "פי שלוש מהסכום האמיתי והנכון לו היו זכאים בעלי החנויות" וכי "שגיאתו של בימ"ש קמא הובילה לפיצוי יתר של 950,000 ₪!!!".

לאחר ששמע את טענות הצדדים החליטו שלושת שופטי בית המשפט המחוזי לדחות את שני הערעורים ולהותיר את פסיקת בית משפט השלום על כנה.
בפסק הדין נאמר בין היתר: "אכן מקובל לקבוע את דמי הפינוי על מלוא דמי המפתח בתוספת שליש נוסף, ואכן מקובל להעריך את דמי המפתח בשיעור 60% מבעלות, אך אין מדובר בדברי אלוהים חיים. כל תיק ונסיבותיו. אין עסקינן בנוסחה שאין לסור ממנה ימינה או שמאלה, משממעל מרחפת המטרה לאפשר לשוכר שפונה מהממושכר בעל כורחו, רק לאור כוונת הבעלים לפתח את המקרקעין, למצוא לעצמו סידור חלוף שבעל הבית הוא שאמור היה להעמיד לרשותו.  משכך לא נדיר למצוא בפסיקה מקרים בהם דמי הפינוי הועמדו על שיעורים גבוהים יותר, והגיעו כדי שווי בעלות, שאף הוא אינו מהווה, במקרים המיוחדים,  גבול בלתי עביר.
בענייננו קיימות נסיבות מיוחדות: הנתבעים החזיקו שני מושכרים צמודים; הם שילמו עבור כל מושכר דמי מפתח נפרדים, לשני המושכרים גלריות ששטחן לפי חוות דעת המומחה כשטח הרצפה באופן המכפיל את שטחי המושכר בעוד שקיבלו בגינן ערכים אקוויולנטיים נמוכים, הם מנהלים במושכר מזה 40 שנה עסק לממכר מנורות, העסק משמש לפרנסת והחנות נמצאת במיקום מיוחד –בפינת רחוב וולפסון הידוע כרחוב המנורות.
תוספת העברה, המתבטאת כמקובל בתוספת של שליש נוסף, אף מתחייבת בנוסף לדמי המפתח, שכן המדובר בעסק לממכר מנורות המצריך, כפי העדויות, התקנה מיוחדת של קיר כפול לצרכי הדלקה ותאורה. אין מדובר אפוא בהעברה רגילה של ציוד הנמצא בחנות, אלא אובדן ההשקעה במושכר המפונה והוצאה נכבדה נוספת הנדרשת במושכר החלופי.
אשר על כן נכון עשה בית משפט קמא עת הוסיף לדמי הפינוי גם את השליש הנוסף בגין ההעברה,  והעובדה שבכך עלו דמי הפינוי הכוללים על שווי הבעלות ב 125,000 ₪  אינה סיבה לשלול ממורנו את תוספת השליש המקובלת, בהינתן שהיא נדרשת כדי להבטיח "תחליף ראוי" כמו גם "סידור חלוף ההולם את צרכיו".

עוד נאמר בפסק הדין: "מכל מקום, גם לו סברתי ששווי בעלות (1,275,000 ₪) הינו הרף העליון של דמי הפינוי שניתן היה לפסוק לטובת הנתבעים, עדיין אמור היה בית משפט קמא, בהינתן שהחברה עתרה לפנותם בנזיד עדשים בשווי של 363,304 ₪, עת הסכום שנפסק לזכותם גדול פי 3.5, לזכות את הנתבעים בשכר טרחת עו"ד, אף בהחזר הוצאות שני המומחים מטעמם, לרבות חלקם בשכר המומחה.
אם כך, ולמצער, סכום ההפרש בין הסכום שנפסק לבין שווי בעלות (125,000 ₪) מהווה תחליף ראוי לשכר הטרחה והחזר הוצאות שבית משפט קמא אמור היה לפסוק לטובת הנתבעים, ונמנע מלעשות כן".

סוף דבר בית המשפט המחוזי החליט להותיר את הכרעת בית משפט השלום על כנה ולדחות את שני הערעורים ללא צו להוצאות. 

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: