החלטת הוועדה המקומית לאשר חריגות בניית לא עמדה ב"מבחן המגרש הריק" – ועדת ערר ביטלה את התוכנית // פרשנות משפטית
לאחרונה נדרשה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה, להכריע בסוגית אישורה של תכנית שכל תכליתה אישור חריגות בניה קיימות. בעוד הוועדה המקומית סברה שיש לאשר את התכנית "מטעמים סוציאליים", מצאה ועדת הערר כי אין זה ראוי לאשר תכנית רק לשם הכשרת חריגות בניה משמעותיות שבוצעו במקרקעין, בניגוד לתכנית המתאר החלה במקום ובאופן בו מי שמלכתחילה חטא ייצא נשכר לעומת מי שפועל על פי החוק.
החלטתה של ועדת הערר מבוססת בעיקרה על "מבחן המגרש הריק", שהינו מבחן ידוע ומקובל לשימוש במקרים מסוג זה ועיקרו בבחינת האפשרות לאשר את התכנית ללא קשר למצב המקרקעין בפועל. דהיינו בהנחה שאין בניה בלתי חוקית שהכשרתה מתבקשת, האם, מבחינה תכנונית, היה מקום לאשר את התכנית או לא.
בהחלטתה, הקדישה ועדת הערר חלק נכבד לניוח המבחן ומשמעויותיו, על רקע הפסיקה הקיימת בנושא, ומצאה כי התכנית שבנדון אינה תכנית שהייתה מתאשרת לפי "מבחן המגרש הריק" מאחר והחריגה מקווי הבניין שמבוקש להכשיר במסגרת התוכנית הינה חריגה גדולה במיוחד, המותירה מרווח קטן הרבה מהמקובל בין המבנה לבין גבול המגרש, ומכיוון שהתכנית מנוגדת לתכנית הכוללנית לעיר.
יתרה מכך, קבעה ועדת הערר כי בתכנית קיים קושי אינהרנטי, מכיוון שהתוצאה המתקבלת מאישורה היא כי עבריין הבניה, זה שכבר ביצע את הבניה, יוכל להינות מפירות העבירה ולהכשיר אותה בדיעבד, בעוד מי שיפעל על פי החוק ויבקש לאשר שינוי דומה בקווי הבניין קודם לביצוע הבנייה, יידחה.
לפיכך, קבעה ועדת הערר התכנית לא עמדה במבחן המגרש הריק, באופן זה שהערר התקבל והתכנית בוטלה.
ראוי לציין כי פרקטיקה של הכשרת חריגות בניה בדיעבד באמצעות תכניות, גם כאלה שהינן חריגות באופיין לסביבה, אינה זרה לרשויות רבות בארץ, ונובעת, בין היתר, גם מהמאבק המתמיד שבין הצורך שלא לעודד עבריינות בניה ובין הקשיים הבירוקרטיים הכרוכים בהליכי תכנון.
החלטתה של ועדת הערר מדגישה כי יש לנהוג במשנה זהירות בסוגיה זו ולא על מנת להימנע מתוצאה בלתי רצויה של עידוד תופעה (שממילא רווחת בארצנו) של היפוך היוצרות – בניה לפני תכנון.
*הכותבים הנם עו"ד רויטל אפלבוים – ראש מחלקת תכנון ובניה ועו"ד עמיחי ויינברגר,
ממשרד עורכי הדין ויינברגר ברטנטל
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
