המפקח על המקרקעין דחה תביעה של תושבת הרצליה, וקבע: "עריכת אירועים משפחתיים בחצר, עשויה להיחשב כשימוש סביר"
עריכת אירועים משפחתיים בחצר משותפת של בניין מגורים נחשבת לשימוש סביר ברכוש משותף, שאינו מחייב את הסכמת יתר בעלי הדירות. כך קובע המפקח על המקרקעין, ארז שטיינברג, שדן בתביעה שעניינה חלוקת השימוש והחזקה בחצר משותפת בבניין מגורים, ודחה בקשה של דיירת בבניין, אשת נדל"ן העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית, לקבל שימוש בלעדי בחצר המשותפת.
קביעתו של המפקח שטיינברג מופיעה בפסק דין שניתן בתביעה שהגישה תושבת הרצליה נגד אחד מהשכנים בבניין. לטענת התובעת, יש לה זכות לשימוש בלעדי בחלק מהחצר המשותפת. במקביל, היא ביקשה להוציא צו שימנע מהשכן להיכנס לחצר. בנוסף, היא ביקשה להורות לשכן לפנות חפצים שהניח בחצר במשותפת.
לטענת התובעת, כאשר רכשה את הדירה בשנת 2006 אמר לה מוכר הדירה כי יש חלוקה בין השכנים, ולפיה שטח החצר שבמחלוקת נמצא בשימוש ייחודי ובלעדי של הדירה בקומה א' (דירת התובעת) ואילו הגג וחלק מהחצר הקדמית נמצא ים בשימוש בלעדי וייחודי של הדירה שנמצאת מעליה (דירת הנתבע). התובעת טענה כי בהסתמך על חלוקת שימוש מוסכמת זו, שמאפיינת לדבריה את רוב השכונה שהבניינים בה בנויים באופן זהה, רכשה את דירתה. היא אמרה עוד כי מרגע שרכשה את הדירה, היא עושה שימוש בלעדי וייחודי בחצר, לרבות עריכת אירועים פרטיים ודואגת לבדה לתחזוקת ושמירת השטח.
לטענתה, במועד מסוים החליט הנתבע להשתלט על שטח החצר, לבנות שם מחסן, ולהציב במקום שולחנות כיסאות ומיטלטלין שונים ללא הסכמתה, ותוך הפרת ההסכם לחלוקת השימוש. התובעת הוסיפה כי על בסיס הסכם חלוקת השימוש זכה הנתבע בזכות לשימוש ייחודי בגג המבנה, לרבות בניה שביצע על גבי הגג לצורך הרחבת דירתו, שלדבריה נבנתה שלא על פי היתר כדין, ואמרה כי אם הנתבע מתכחש להסכם חלוקת השימוש היא שומרת על זכותה לתבוע ממנו הריסה של תוספת הבניה על הגג.
השכן, מצדו, טען כי יש לדחות את התביעה. לדבריו, שטח החצר שבמחלוקת לא היה בשימוש ייחודי של התובעת, אלא דווקא בחזקתו שלו. הוא טען כי אכן חלק מהחצר היא אכן בשימוש ייחודי של התובעת, ועל כך אין מחלוקת. אך החלק הנמצא במחלוקת היה דווקא בחזקתו, והוא התיר לתובעת לקיים מדי פעם אירועים בחצר. הוא הוסיף כי דווקא התובעת היא זו שנהנית מבנייה לא חוקית – לדבריו, היא עושה שימוש ביחידת דיור במרתף דירתה, שנבנתה ללא היתרי בניה כדין, ושבגין בניה זו הוגש נגד הבעלים הקודם של דירת התובעת כתב אישום, ואף הוצא נגדה צו הריסה שלא מומש.
השכן טען עוד כי התובעת היא "אשת נדל"ן מתוחכמת העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית ועושה שימוש בקשריה ובידע המקצועי שלה כדי להשתלט על חלקים ברכוש המשותף לטובתה האישית ולהשאת התמורות שתקבל בעת שתצא לפועל תכנית התחדשות עירונית", כפי שנכתב בפסק הדין.
המפקח דחה את התביעה וציין כי "לא שוכנעתי בדבר קיומו של נוהג או הסכם שיתוף לחלוקת השימוש אשר לא הועלה מעולם על הכתב וממילא לא נרשם, שמכוחו עומדת לתובעת זכות שימוש ייחודית בשטח החצר שבמחלוקת". הוא כתב בפסק הדין כי חומר הראיות אותו הציגה התובעת לצורך הוכחת זכות השימוש הייחודית שהוענקה לה, לטענתה, בשטח החצר שבמחלוקת, היה דל למדי, ולא היה בו כדי לשכנע בקיומה של זכות כזו.
המפקח הוסיף כי התובעת, שרכשה את דירתה ב-2006, אינה יכולה להעיד על המצב שקדם לרכישת הדירה. כמו כן, היא נמנעה מלהביא לעדות את בעלי הדירה הקודמים, שהציגו בפניה את החלוקה המוסכמת שמכוחה ניתנה לה זכות שימוש ייחודית בחצר. עוד נמנעה התובעת מלהביא לעדות גם את יתר בעלי הדירות בבית המשותף, שייתכן והיה בעדותם לשפוך אור על החלוקה הנטענת.
עם זאת, התובעת הביאה עדים מטעמה, שסיפרו כי נכחו באירועים משפחתיים שאותם קיימה, מעת לעת, בשטח החצר שבמחלוקת. "אין די בעדויות אלו להוכחת הנטען, שכן גם מתן אמון מלא בגרסת עדי התובעת איננו מוביל למסקנה כי לתובעת ניתנה זכות שימוש ייחודית בשטח. ברור כי הגעה אקראית של העדים לאירועים משפחתיים שנערכו בחצר, אינה מלמדת על תפיסת חזקה מוסכמת ושימוש ייחודי קבוע של התובעת שנעשה בהסכמת כל בעלי הדירות".
המפקח הוסיף כי "שימוש מפעם לפעם בחצר משותפת לעריכת אירועים משפחתיים בהחלט עשוי להיחשב, במגבלות ובתנאים מסוימים, גם כשימוש סביר ורגיל ברכוש משותף שאינו טעון על -פי דין (במובחן מהאופן שבו ראוי לנהוג על בסיס יחסי שכנות טובה) את הסכמת בעלי הדירות".
כמו כן, המפקח הוסיף כי מביקור שערך במקום לא התרשם שקיימים בשטח סממנים פיזיים ברורים כגון גדר או כניסה נפרדת המעידים על כך שנעשתה חלוקה מוסכמת בפועל של החצר במחלוקת ושזו יוחדה לשימוש התובעת.
בשורה התחתונה, המפקח קבע כי לא הוצגה בפניו תשתית ראייתית משכנעת כי ניתנה הסכמת כל בעלי הדירות לשימוש ייחודי של התובעת או של הנתבע בשטח החצר שבמחלוקת, הרי שדינו של השטח הוא כרכוש משותף לכל דבר ועניין.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
