תקדים השימור בתמ"א 38 בחיפה: מסמך מדיניות שימור אינו מחייב באופן מוחלט

מסמך מדיניות שימור אינו חזות הכל, וניתן לסטות ממנו אם קיימות נסיבות מיוחדות. כך קבעה ועדת הערר במחוז חיפה, שדחתה ערר נגד החלטת עיריית חיפה להוציא היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 בשכונת שמבור, החורג ממגבלות הבנייה שנקבעו בתכנית השימור לשכונה. ועדת הערר, בראשותה של עו"ד הדר מנצורי דוד, קבעה כי העירייה הפעילה שיקול דעת בהחלטתה לאשר את ההיתר, וציינה בקביעה תקדימית כי "אין מקום לעמדה בלתי מתפשרת, הגורסת שלא ניתן בשום מקרה לסטות ממסמכי המדיניות".

ההחלטה העקרונית של ועדת הערר התקבלה בעקבות עררים שהוגשו נגד עררים שהוגשו על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה לאשר בקשה לחיזוק במסלול הריסה, ברחוב מרגלית בשכונת שמבור. הבקשה מציעה להרוס מבנה קיים בן 3 קומות ו-6 יח"ד, ולהקים במקומו מבנה בן 6 קומות מעל לרחוב מרגלית ו-8 קומות מעל הוואדי. 

הבקשה להיתר הוגשה בשנת 2022 וכעבור שנתיים ועדת המשנה אישרה את הבקשה לאחר שדחתה התנגדויות שהוגשו נגד התכנית. הבקשה נבחנה על בסיס מסמך המדיניות לבחינת בקשות לחיזוק. במסמכי המדיניות שכונת שמבור הוגדרה כחלק ממתחמי השימור, שבהם נקבעו תמריצים מופחתים ביחס ליתר השכונות על הכרמל. תוספת השטח ותוספת הקומות המותרים בשכונות הכרמל הן בשיעור של 2.5 קומות, בעוד שבמתחמי השימור מותרת תוספת של 1.5 קומות בלבד.

עם זאת, הוועדה המקומית החילה על הבקשה את הכללים שנקבעו לשכונות הכרמל שאינן במתחמי השימור, מכיוון שסברה שיש להחיל את התמריצים המופחתים רק במגרשים שנמצאים בתוך מתחם שהוגדר לשימור בסקר שנערך לשכונת שמבור. המגרש שבגינו הוגשה הבקשה לא נמצא במתחם לשימור על פי סקר השימור. על ההחלטה הזו הוגשו העררים. בין העוררים שניים מחברי מועצת העיר, סגן ראש העיר ויו"ר ועדת השימור אביהו האן ומוטי בליצבאו. הטענה העיקרית בערר הייתה שההיתר חורג מהמדיניות, המתירה תוספת של 1.5 קומות.

במקביל, נדונו בוועדה עררים נוספים שעניינם מדיניות השימור בשכונת שמבור, שבעקבותיהם אימצה העירייה את עמדתה של ועדת הערר כי יש לבחון בקשות לחיזוק בשכונת שמבור על פי התאמתן למדיניות השימור תוך הותרת שיקול הדעת לחרוג מהן במקרים מיוחדים ומנומקים. לאחר שהוועדה אימצה את עמדת ועדת הערר, התקיים דיון ראשון בעררים שהוגשו נגד אישור ההיתר.

ועדת הערר השיבה את הדיון לעירייה. ועדת השימור העירונית המליצה שלא לאשר חריגה ממדיניות השימור, אך הוועדה המקומית סברה אחרת, והחליטה לאשר את הבקשה חרף המלצת ועדת השימור, תוך אישור החריגה ממסמך המדיניות. הוועדה המקומית אימצה את המלצת גורמי המקצוע שקבעו כי המבנה שעבורו הוגשה הבקשה להיתר אינו מוגדר כאתר לשימור ואינו נמצא במתחם היסטורי או במתחם בעל ערכים לשימור. עוד נקבע כי הפחתת הקומות תחייב הקמת קיר תומך, דבר שיפגע בחזות ובמראה כלפי הוואדי.

חברי מועצת העיר טענו בערר כי ההיתר סוטה ממסמך המדיניות העירונית. ועדת הערר החליטה לדחות את הערר, וציינה בהחלטתה כי "החלטת הוועדה המקומית לאשר את כל הקומות המבוקשות היא החלטה נכונה וסבירה בעינינו. אנו מסכימים עם הוועדה המקומית שבמקרה זה קיימת הצדקה לסטות ממסמך המדיניות, ולאשר את שתי הקומות שמתחת לקומת החניון".

ועדת הערר ציינה כי בהוראות תיקון 3 לתמ"א 38 הוסדר מעמדו של מסמך המדיניות כשיקול רלוונטי בעת בחינת בקשה לחיזוק. הוועדה הוסיפה כי על פי התמ"א לוועדה המקומית זכות לסרב לבקשה למתן תוספות בניה מכח תמ"א 38 משיקולים תכנוניים ואחרים, ביניהם הוראות של מסמכי מדיניות. עם זאת, הוועדה הבהירה כי מסמך המדיניות איננו חזות הכל. "ההלכה היא שמעמדו של המסמך הוא כשל הנחיה פנימית לרשות המינהלית, והוא אינו פוטר את מוסד התכנון מלקיים דיון פרטני תוך מרווח האפשרויות הסטטוטוריות לשיקול דעת. הוועדה המקומית נדרשת לבצע בחינה פרטנית בכל בקשה המובאת בפניה. ככל שמבוקש לסטות מהמדיניות, עליה לבחון אם קיימות נסיבות מיוחדות קונקרטיות המצדיקות חריגה מהכללים", נקבע.

לגופו של עניין, ועדת הערר קבעה כי "הוועדה המקומית לא התעלמה מהמלצת ועדת השימור. הוועדה הפעילה את שיקול דעתה וסברה שהתכנון המוצע מגשים בצורה טובה יותר את האינטרס של שמירה על הנוף והמראה לכיוון הוואדי. הוועדה אף הוסיפה דרישות כדי לשפר ולטייב את התכנון בהיבטים אלה".  

מנגד, הוועדה לא חסכה את ביקורתה מהעוררים, וקבעה כי אלה "לא הביאו נימוק ענייני-פרטני כנגד ההחלטה, ולא התמודדו עם הצורך למצוא פתרון שיתן מענה מתאים לקושי התכנוני. העוררים שבו וחזרו על האמירה העקרונית כי יש לעמוד בהוראות מסמך המדיניות ואין מקום לסטות מהן".

הוועדה ביקרה את הגישה הזו, והבהירה: "אין מקום לעמדה בלתי מתפשרת, הגורסת שלא ניתן בשום מקרה לסטות ממסמכי המדיניות. גישה זו, למעשה, מבטלת לחלוטין את שיקול הדעת המוקנה לוועדה המקומית. מסמכי המדיניות אינם פוטרים את מוסד התכנון מהחובה לבחון כל מקרה פרטני לגופו, וכפי שנקבע במסמך עצמו, הוועדה המקומית רשאית לסטות מהמדיניות במקרים מיוחדים ובהחלטה מנומקת".

העוררים העלו בדיון חשש שחריגה מהמדיניות תיצור תקדים מסוכן שיוביל לפריצה של ההנחיות במתחם שמבור, וביתר מתחמי השימור. הוועדה דחתה גם את העמדה הזו: "חשש זה לכשעצמו אינו יכול לבסס נימוק לשלילת שיקול הדעת שהוועדה מחויבת להפעיל במקרים המתאימים. איננו רואים סיבה להניח שסטיה מהמדיניות במקרים קונקרטיים תביא לביטולה של המדיניות ביחס למקרים אחרים שלא מתקיימות בהן נסיבות חריגות – לא במתחם שמבור, וודאי שלא ביחס "לכל מתחמי השימור".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן