עוד דניאל גלעדי עו"ד דניאל גלעדי ממשרד עו"ד צבי שוב // יחצ
עוד דניאל גלעדי עו"ד דניאל גלעדי ממשרד עו"ד צבי שוב // יחצ

האם חובות הזהירות וההגינות ירתיעו את מארגני תמ"א 38?

"ההגבלות בחוק המארגנים עשויות לגרום למארגנים פוטנציאליים רבים לא להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית"

מגדילים 26.12.2017

מאת: עו"ד דניאל גלעדי ממשרד עו"ד צבי שוב, המומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית

בשנת 2002 החלה המדינה לקדם פרויקטים של פינוי בינוי על ידי מתן הטבות מיסויות לבעלי זכויות, ובשנת 2005 קיבלה תוקף לראשונה תכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38, אשר עניינה היה קידום חיזוק בניינים כנגד רעידות אדמה.

תיזכורת: תמ"א 38 נתקעה
על מנת לאפשר קידומם של פרויקטים להתחדשות עירונית, לא די היה ברצון המדינה לקידומם אלא היה זה הכרחי כי בעלי הזכויות במתחמים לפינוי בינוי או בבניינים המיועדים לתמ"א 38, יקדמו את הפרויקטים הללו גם מטעמם, אך הואיל ומדובר, בפרויקטים סבוכים אשר מצריכים תיאום בין מספר רב של גורמים, בהם יזמים, קבלנים, וועדות תכנון ובוודאי הסכמות של מספר לא מבוטל של בעלי זכויות, אשר בחלק מן המקרים הינם בעלי אינטרסים מנוגדים, במרבית המקרים לא הצליחו פרויקטים אלו לקרום עור וגידים.

"מארגן העסקאות" נולד
בוואקום שנוצר לקידום פרויקטים כאמור, החלו לפעול גורמים מארגנים, שבמרבית המקרים הינם גורמים נטולי ממון, אשר מוכנים לקחת על עצמם את הסיכון של "בזבוז" הזמן הראשוני שמושקע בתהליך וזאת בין היתר, לאור הסיכוי להפקת רווח גדול, ככל שהפרויקט יצליח. כך הלך וצמח תפקיד חדש "מארגן עסקאות להתחדשות עירונית", אשר נודע בכינויו המפוקפק "מעאכר".

תפקידו של המארגן הינו למעשה לארגן את קבוצת בעלי הזכויות לכדי הסכמות להוצאתו של פרויקט התחדשות עירונית לפועל ולהביא חברה יזמית להעביר אליה את השרביט לביצוע בפועל של הפרויקט, אך בחלק מהמקרים המארגנים ביקשו ל"תפוס" את בעלי הזכויות ולהחזיקם כבני ערובה וזאת לשם קבלת כספים מחברות יזמיות, תוך שהם עושים את המינימום הנדרש לקידום הפרויקט, ולעיתים אף פוגעים בקידום של פרויקט חלופי שיכול היה לקרום עור וגידים.  

כוונת המחוקק
הואיל ובמרבית המקרים, בוודאי בפרויקטים של פינוי בינוי, אין מנוס משימוש במארגן עסקאות שיוביל להתאגדות בעלי הזכויות, בין היתר כיוון שחברות יזמיות לא מעוניינות לבצע את ה"עבודה השחורה" של ריכוז בעלי הזכויות בעצמן, ומנגד דרוש גורם המכיר את השטח ואת האנשים, ביקש המחוקק להשליט סדר בתחום הפרוץ של ארגון עסקאות להתחדשות עירונית, וחוקק את חוק ההתחדשות העירונית (הסכמים לארגון עסקאות), המבקש למנוע מצב בו מארגן מונע מבעלי זכויות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית.

בבסיס החוק קיימת הבחנה בין עסקאות לארגון פרויקטים של תמ"א 38, אשר במהותן מקדמות התחדשות בבניין נקודתי, לבין עסקאות לארגון פרויקטים של פינוי בינוי המקדמות התחדשות של מתחם של בניינים, וזאת לנוכח היקף הפרויקטים והדרישות השונות הנדרשות לצורך קידומם. כמו כן קיימת הבחנה ברורה בין עסקה עם מארגן לבין עסקאות עם חברה יזמית.

על מנת לשמור על זכויות בעלי הזכויות בפרויקט ועל יכולתם לסיים את ההתקשרות עם מארגן עסקאות, תוך ניסיון להימנע מלפגוע בזכויות של מארגן והסתמכותו על התמורה שיקבל, לו יצא הפרויקט לפועל, הטיל המחוקק על מארגנים חובות זהירות, הגינות ושקיפות, כלפי בעלי הזכויות, כך למשל טרם תחילת הפעילות חייב המארגן לערוך כנס לבעלי הזכויות, להציג את ההסכם, לעדכן את בעלי הזכויות כי בכוונתנו לקבל כספים מחברה יזמית וכן לציין בפני בעלי הזכויות האם יש קשר בינו לבין חברה יזמית כלשהי או האם הוא פועל מטעם חברה כאמור. כמו כן, קבע המחוקק לוחות זמנים ברורים במסגרתם מחויב המארגן לעמוד במספר יעדים ורק במידה ועמד בהם, ההסכם ימשיך להיות בתוקף ובהם, החתמת היקף מסוים של בעלי זכויות וקידום תכנוני, היתרי בניה או תב"עות לפינוי בינוי, לפי העניין.

דרך אבן חשובה
כך, הסכם עם מארגן בפרויקט פינוי בינוי, יכול להיות בתוקף במשך תקופה של עד 7 שנים והסכם עם מארגן בפרויקט תמ"א 38 יכול להיות בתוקף לתקופה של עד שנתיים, בהנחה והמארגן עמד בכל היעדים המפורטים בחוק. לא עמד המארגן ביעדים אלו, תוקפו של ההסכם פג באופן אוטומטי ובעלי הזכויות יכולים לעבור לפרויקט אחר עם מארגן אחר, ככל שברצונם לעשות כן.

חוק המארגנים הוא אכן אבן דרך חשובה בדרך לקידום פרויקטים והפיכת מארגני הפרויקטים למקצועיים יותר ואמינים יותר, אך ייתכן וגם יוביל לכך שמארגנים פוטנציאליים רבים לא יכנסו לתחום המטיל עליהם חובות נאמנות וזהירות מחד, ומגביל בזמן את ההתחייבויות כלפיהם, וזאת לאור העובדה כי לוחות הזמנים הקבועים בחוק מעלים חשש כי הם קצרים מידי ואינם מספיקים.

כמו כן, חשוב לזכור כי החוק הינו אמנם לטובת בעלי הזכויות ואולם הוא אינו מסיר מהם את האחריות לבחון את כל הוראות ההסכם עם המארגנים, על מנת לוודא שאין בו פגמים ושהוא עשוי וערוך בהתאם להוראות החוק ומומלץ כי יתייעצו עם עורכי דין גם בטרם חתימתם על הסכם לארגון פרויקט.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות