הוועדה המקומית רמת השרון שגתה בתוכנית תמ"א 38 // depositphotos

החלטה: הוועדה המקומית רמת השרון שגתה בתוכנית תמ"א 38

ועדת ערר קבעה כי שיקול הדעת של הוועדה המקומית רמת השרון, שהחליטה לדחות הקלה לתוספת יחידות דיור בפרויקט תמ"א 38, לא היה סביר וכי "הנימוק שהובא בהחלטתה של הוועדה המקומית שגוי"

רונן דמארי 26.11.2018

ועדת הערר המחוזית בתל אביב קיבלה לאחרונה ערר שהגישה החברה היזמית "שטרית בבראשית בע"מ", ואישרה בניית שלוש יחידות דיור נוספות בפרויקט תמ"א 38 ברמת השרון.

המדובר בפרויקט ברחוב בראשית בעיר, במסגרתו הגישה החברה בקשה להריסה של בניין קיים בן 3 קומות מעל קומת עמודים ובו 9 יחידות דיור ובניית בניין חדש בן 7.65 קומות ברוטו (קומת קרקע + 6 קומות + קומה חלקית) ובו 29 יחידות דיור. במסגרת הבקשה פורסמו הקלות ביניהן תוספת שלוש יחידות דיור נוספות בהקלה והקלות בקווי בניין. לבקשה הוגשו התנגדויות על ידי בעלי זכויות בבניינים סמוכים. הוועדה המקומית דנה בהתנגדויות והחליטה לקבל אותן בחלקן, כאשר היא דחתה הקלה לתוספת יחידות דיור מעבר ל 14 יחידות הדיור מכוח תכנית רש/3838, בשל העדר הצדקה תכנונית ואת ההקלות בקווי הבניין.

היזם: בשל משבר הדיור יש לצופף דירות
החברה היזמית, שטרית בראשית בע"מ, הגישה את הערר בנוגע לדחיית הבקשה להקלה לתוספת 3 יחידות דיור ולדחיית הבקשה להקלות בקווי הבניין. בערר טענה החברה היזמית כי הדירות המתקבלות בבניין המתוכנן הן גדולות, בשטח ממוצע של 115 מ"ר ומציינת כי גם תוספת של 3 יחידות דיור תייצר דירות גדולות בשטח ממוצע של 103 מ"ר. היא הוסיפה כי בשל משבר הדיור יש מקום לצופף את הדיור באזורי ביקוש.

באשר לקווי הבניין, נטען כי אמנם המגרש רגולרי אבל הוא מאופיין בצורה טרפזית שמקשה על ניצול מיטבי של זכויות הבנייה. לפיכך, טענה העוררת, כי הקלות אלה נדרשות לצורך ביצוע הפרויקט "בצורה מיטבית בבניין החדש".

עוד טענה העוררת כי יש לאשר את ההקלה גם מהטעם שבבניין סמוך אושרה בעבר הקלה עד לקו מגרש במסגרת פרויקט תמ"א 38 ולכן דחיית הקלה לצד זה מהווה "חוסר צדק משווע" וכי מצד דרום קיימים הפרשים טופוגרפיים, שמביאים לכך שהבניין מדרום יהיה גם כך גבוה יותר מהבניין החדש שיוקם.

הוועדה המקומית התנגדה להקלות לתוספת יח"ד
מנגד טענה הוועדה המקומית כי מאחר שמדובר במתחם מימוש 1 הכולל 250 יחידות דיור סה"כ, אין מקום להתיר בנוסף הקלה לתוספת יחידות דיור. עוד נטען כי ככל שמתקבלות דירות גדולות מדי, ניתן להימנע מניצול מלא הזכויות לפי רש/3838 – והדבר לא מהווה טעם לאישור ההקלה. בנוסף נטען, כי לפי תכנית רש/3838 תוספת יחידות הדיור היא כמספר יחידות הדיור בקומה הטיפוסית. בקומה הטיפוסית הקיימת יש 3 יחידות דיור ואילו בכל קומות התוספת מתוכננות 4 יחידות דיור. לכן כבר עתה נעשה ציפוף של הדירות ואין מקום להוסיף עליו. באשר להקלות המבוקשות בקווי הבניין, משיבה הוועדה המקומית כי מדובר במגרש מרווח בממדיו, בעל פרופורציות כמעט מרובעות ונוחות לתכנון. במימד ה"צר" ביותר של המגרש רוחבו הוא 28.7 מ' שמאפשר תכנון גרעין וחדרים בשטח תקני ואף יותר מכך בפריסה נוחה של 4 יחידות דיור בקומה. יתרת השטח לניצול מאפשרת גמישות באותם חלקים בהם צלעות המגרש אינן מקבילות. עוד נטען כי מדובר בפרויקט שבו הורסים את המבנה הקיים ובונים מבנה חדש ולכן אין כל אילוצים שמצדיקים מתן הקלות בקווי הבניין ואין כל מניעה לנצל את הזכויות בתחום קווי הבניין המאושרים ולכן אין מקום להתיר כל הקלה בקווי הבניין.

לאחר ששמעה את טענות הצדדים, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר בכל הנוגע לתוספת יחידות דיור כשהיא מותחת ביקורת על הועדה המקומית: "אנו סבורים כי אכן הנימוק שהובא בהחלטתה של הוועדה המקומית שגוי. העובדה שהדירות המתוכננות גדולות היא בדיוק ההצדקה שמובאת בהוראות תכנית רש/3838 לאישור תוספת יחידות דיור וחריגה מההוראה הקובעת שתוספת יחידות הדיור תחושב בהתאם למספר יחידות הדיור הקיימות בקומה טיפוסית קיימת.

"אין מחלוקת כי שטחן של הדירות המתקבלות הוא גדול מ – 90 מ"ר בין אם שטחן 115 מ"ר כפי שנטען על ידי העוררת ובין אם שטחן 106 מ"ר כפי שנטען על ידי הועדה המקומית. בנסיבות אלה היה על הועדה המקומית להפעיל את שיקול דעתה, ואנו סבורים כי אופן הפעלת שיקול דעתה היה לא סביר ואינו מתיישב עם הוראות התכנית".

עוד קבעה הוועדה: "העובדה שקיימת הגבלה של מספר יחידות הדיור למימוש בכל מתחם היא אינהרנטית להוראות התכנית. ובכל זאת ראתה הועדה המחוזית לנכון לקבוע את האפשרות להוסיף יחידות דיור מקום בו מתקבלות דירות ששטחן מעל 90 מ"ר. נזכיר, כי התכנית קובעת שבתום 5 שנים מיום אישורה של התכנית או הגעה ל – 1,500 יחידות דיור – לפי המוקדם – רשאית הועדה המחוזית לקבוע מספר יחידות דיור שונה למימוש התכנית, לרבות למתחמים השונים. לכן נימוק זה לבדו לא די בו כדי להסביר את החלטתה של הוועדה המקומית.

"גם הטענה כי ממילא נעשה ציפוף בכל קומה ביחס לקומה קיימת אינו מהווה נימוק לטעמנו. תכנון 4 יחידות דיור בקומה הביא לתכנון של דירות ששטחן הממוצע הוא מעל 100 מ"ר. תכנון פחות יחידות ממילא יביא לדירות ששטחן הממוצע מעל 100 מ"ר. תכנית רש/3838 קבעה מפורשות כי תוספת יחידות הדיור תישקל כאשר נוצרות דירות ששטחן מעל 90 מ"ר. דומה כי המקרה שלפנינו הוא בדיוק המקרה שאליו כיוונה הוראת התכנית".

עם זאת הוועדה החליטה לדחות את הערר בכל הקשור להקלות בקווי הבניין וקבעה: "לא נטען וממילא לא הוכח כי בנייה בתחום קווי הבניין המאושרים, ללא הקלות, תסכל את מימוש הפרויקט. יובהר, כי גם מסמך הבדיקה הכלכלית שצורף לא קובע זאת. מקובלת עלינו טענת הוועדה המקומית כי לא קיימת לכן כל הצדקה לאישור הקלות בקווי הבניין, הקלות שיש בהן כדי לצמצם את המרווחים בין המבנים הקיימים וממילא לפגוע בבעלי הזכויות בבניינים הסמוכים.

"דווקא העובדה שבניין סמוך קיבל הקלות עד לקוו "0.00" במסגרת פרויקט עיבוי וחיזוק מכוח תמ"א 38 – מחזקת את עמדתנו שאין מקום לצמצם עוד יותר את מרווחי הבנייה, כאשר בענייננו מבוקש להרוס את המבנה הקיים ולבנות אחר תחתיו ולכן מדובר במגרש ריק שניתן לתכננו ללא אילוצים שקיימים בפרויקט חיזוק באמצעות עיבוי מבנה קיים".

הוועדה, שקיבלה את החלטתה פה אחד, הבהירה כי היא אינה מתערבת ביתר הערות הוועדה המקומית בהחלטתה, שלא היו נשוא ערר זה. בנסיבות העניין החליטה הוועדה שלא לפסוק צו להוצאות.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות