רמת גן // צילום: SUTTERSTOCK

רמת גן: אושרו 11 יח"ד בתמ"א 38 בבניין עם 2 יח"ד

ועדת הערר המחוזית בתל אביב דחתה ערר, במסגרתו התבקשה הגדלת 11 יח"ד יחידות הדיור שאושרו בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן ל- 18 יח"ד: "אנו סבורים כי החלטתה של הוועדה המקומית מאזנת נכון בין השיקולים השונים"

רונן דמארי 25.11.2018

תמונה: רמת גן // צילום: SUTTERSTOCK

את הערר הגיש אדם פרטי והוא נוגע להחלטת הוועדה המקומית בבקשה להיתר להריסת בניין מגורים בן 2 קומות ושתי יחידות דיור בלבד ברחוב מעלה השחר בעיר והקמת מבנה חדש תחתיו, כאשר מגיש הבקשה להיתר ביקש בתחילה לבנות 18 יחידות דיור אולם אושרו לו 11 יח"ד בלבד. בנוסף, הבקשה כללה הקלות שונות ובין היתר הקלה לתוספת קומה והקלות בקווי הבניין, אך לבקשה הוגשו התנגדויות על ידי בעלי זכויות בבתים ברחוב וברחובות סמוכים.

על החלטת הוועדה הוגש ערר קודם, במסגרתו הוחלט להחזיר את הדיון לוועדה המקומית, על מנת שתדון בבקשה להיתר, לאחר שמבקש ההיתר ימציא לה הן מדידה של המבנה הקיים והן חוות דעת מהנדס בדבר הצורך בחיזוק הבניין בהתאם לתקן 413. הוועדה המקומית נדרשה לדון בבקשה בהתאם לתחשיב זכויות המבוסס על המבנה הקיים ולא על  מבנה רעיוני ולהפעיל את שיקול דעתה בהתאם לדין.

מהנדסת העיר קבעה שהמבנה אינו עומד בתקן ו"זכאי" ל 11 יח"ד
לאחר שמהנדסת העיר אישרה כי המבנה אינו עומד בתקן 413, ולאחר שהתקבלה בוועדה המקומית מדידה של המבנה הקיים, ערכה הוועדה המקומית חישוב זכויות מחודש בעקבותיו התקבלה החלטה שאישרה את הבקשה בתנאים וקבעה כי הבניין החדש יהיה בן 7 קומות ויהיו בו 11 יחידות דיור בלבד. כמו כן, הוועדה המקומית הורתה על צמצום שטחים, צמצום מספר חניות ביחס של 1:1 לדירות מתחת 120 מ"ר וחניה נוספת לדירות מעל 120 מ"ר, וקבעה כי לא יאושר מרתף חניה מעבר לגבול מגרש.

בנוסף, הוועדה המקומית קיבלה באופן חלקי את ההתנגדויות ביחס לקרבה בין הבניינים שתגרם בשל ההקלות המבוקשות בקווי הבניין, וקבעה כי קווי הבניין הצדדיים יהיו 3.15 מ"ר במקום 3.5 מ"ר הקבועים בתב"ע.

מגיש הבקשה להיתר הגיש ערר גם על החלטה זו וטען כי הבניין המדובר אינו בן 2 קומות בלבד אלא שיש גם קומת עמודים מפולשת חלקית, ששטחה יותר ממחצית קומה טיפוסית ולכן, יש להוסיף זכויות בגין סגירת קומה מפולשת. בנוסף, לא התווספו 13 מ"ר לכל יחידת דיור וזאת בעקבות החלת מדיניות חדשה על הבקשה בניגוד להוראת המעבר שנקבעה בה.

העורר: יש להגביל ל-9 קומות בלבד
עמדת העורר היא כי יש להחיל על הבקשה את תיקון 3א לתמ"א 38 ולכן גם חישוב הצפיפות שגוי. לשיטתו, היה על הוועדה המקומית להתיר בינוי של 9 קומות (ברוטו) – כולל 2 קומות מכוח תכנית רג/340/ג/11 – בינוי זה משתלב בסביבה שעתידה להשתנות ולצמוח לגובה. בנוסף, מבקש העורר כי תותר לו הקלה נוספת בקווי הבניין.

מנגד הוועדה המקומית טענה כי תחשיב הזכויות שבוצע על ידי הוועדה המקומית התבסס על מדידות שהומצאו לה על ידי העורר עצמו. עוד טענה הוועדה המקומית, כי מספר הקומות שניתן להתיר מכוח תכנית רג/340/ג/11 הן בשיקול דעת של הוועדה המקומית ואין מקום להוסיפן בענייננו, שכן לא קיימים די שטחים שבהם ניתן "למלא" אותן. בהתאם למדיניות שהוחלט עליה כבר בשנת 2015 מאחר שקיימות 2 יחידות דיור בלבד בבניין, מאושרת תוספת מקסימלית של 2.5 קומות לזכויות לפי תב"ע, ולא מאושרת תוספת זכויות גם עבור סגירת קומה מפולשת. הועדה המקומית ציינה כי בינתיים – במהלך הדיון בערר – התקבלה מדיניות חדשה המתייחסת גם למגרשים שבהם 1-2 יחידות דיור.

לעמדת הוועדה המקומית, לא רק שלפי חישוב הצפיפות בהתאם לתכנית רג/340/ג/30 ניתן להתיר 11 יחידות דיור בלבד, אלא שאין מקום להוסיף יחידות דיור גם בשל העמסה על הסביבה ועל התשתיות, גני הילדים, מבני הציבור, והתנועה. מאחר שמדובר בהריסה של 2 יחידות דיור בלבד, אין מקום להעמיס מעבר לצפיפות שהותרה ודי בתמריצים שאושרו לחיזוק הבניין. גם מטעם זה אין צורך בקומה נוספת מכוח תכנית רג/340/ג/11 שכן די בקומות שאושרו לצורך פיזור 11 יחידות דיור.

ועדת הערר החליטה לדחות את הערר ברובו וקבעה: "אנו סבורים כי החלטתה של הוועדה המקומית מאזנת נכון בין השיקולים השונים בעת שהיא נדרשת לדון בבקשה לפי תמ"א 38 ואין מקום כי נתערב בה. תמ"א 38 קבעה סל זכויות מקסימלי אותו רשאית הוועדה המקומית לאשר כתמריץ לחיזוק המבנה הקיים בדרך של הריסה ובניה מחדש. סל זכויות זה הוא מקסימלי ולוועדה המקומית נתון שיקול הדעת לאשר את סל הזכויות במלואו או בחלקו או לסרב לבקשה להיתר – בין היתר משיקולים תכנוניים אדריכליים, נופיים או משיקולים הנוגעים לכושר הנשיאה של התשתיות. הוועדה המקומית רשאית גם לקבוע מדיניות בכל הנוגע להיקף הזכויות שהיא מאשרת מכוח תמ"א 38.

בסביבתו של המגרש בו מבוקש להקים בניין חדש מצויים מבנים ישנים רבים שחלה עליהם תמ"א 38 ופוטנציאל מימוש התמ"א הוא גדול. בנסיבות אלה, צודקת הוועדה המקומית כאשר היא מגבילה את תוספת הזכויות והצפיפות בפרויקטים שבהם מבוקש להרוס מבנים שבהם 1-2 יחידות דיור בלבד, כאשר מטבע הדברים התמריץ הנדרש לצורך חיזוקם נמוך יותר".

עוד נאמר בהחלטה: "מדובר במגרש קטן יחסית שיש בו מבנה ובו 2 יחידות דיור בלבד, כאשר הצפיפות המותרת בו לפי תב"ע היא 5 יחידות דיור. לכן אישור הקמת מבנה ובו 11 יחידות דיור בא לקראת העורר ומהווה תמריץ משמעותי מאד לחיזוק המבנה. בינוי 11 יחידות הדיור אינו מצריך גובה שהוא מעבר ל – 6.5 קומות. בנסיבות אלה, איננו רואים לנכון לאשר תוספת גובה שיש לה השפעה על הסביבה, בפרט נוכח המיקום של המבנה במורד הר הבנים. נוסיף, כי תוספת הגובה מהווה הפרעה נוספת ומיותרת למבנים הסמוכים.

נזכיר כי במקום מבנה בן 2 קומות מעל קומת עמודים חלקית ובו 2 יחידות דיור בלבד, ייבנה מבנה בן 6.5 קומות ובו 11 יחידות דיור. לוועדה המקומית יש שיקול דעת מהו היקף התמריצים שהיא מאשרת מכוחה של תמ"א 38, ואנו איננו סבורים כי במקרה שבפנינו קיימת הצדקה תכנונית כלשהי להתערבותה של ועדת הערר בהחלטתה של הועדה המקומית".

עם זאת קבעה ועדת הערר כי בשל טענת העורר שהועלתה לאחר הגשת הערר לפיה שטח המגרש לפי תיק המידע הוא 426 מ"ר ולא 410 מ"ר – הוועדה המקומית תערוך בדיקה בעניין זה וכי חישוב הזכויות ייקבע לפי שטח המגרש נטו לפי תיק המידע. בנוסף, הורתה ועדת הערר כי תותר הקלה בקווי הבנייה הקדמיים וזאת בהתאם למדיניות הוועדה המקומית ובהתחשב בשטחו הקטן של המגרש ובהיותו מגרש פינתי.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות