banner
עו"ד איילת צור // צילום: סם יצחקוב | Depositphotos
עו"ד איילת צור // צילום: סם יצחקוב | Depositphotos

אילו זכויות יש לבעלי קרקעות שהופקעו לצורך הקמת תחנות המטרו?

מה תעדיפו, קבלת פיצוי נוסף של 70% או לממש את הזכויות בקרקע? מדריך מיוחד עבור בעלי הקרקעות

 

עו"ד איילת צור 25.07.2024

בשבוע שעבר אושר בכנסת בקריאה שנייה ושלישית התיקון לחוק המטרואשר מקורו עוד בחקיקה שליוותה את אישור תקציב 2021. ב-2021 פוצל החוק לשניים וחלקו אושרמאז נעשו מספר ניסיונות להשלים את החקיקה וכעת הושלמה המלאכהזוהי בשורה משמחת במיוחד לבעלי הקרקעות שקרקעותיהם הופקעו לצורך הקמת תחנות המטרו ומתחמי התפעול והתחזוקה של הקרונות (ה"דיפו").  בתחנות ובדיפו המתוכננים, הוקנו גם זכויות סחירות, שיכולות לחזור לבעלי המקרקע המקוריים, מכוח התיקון שאושר. 

הזכויות הסחירות הללו, המוקנות למקרקעין בתחנות המטרו והדיפו נוצרו בתכנית מתאר ארצית – תמ"א/70, אשר מקודמת בימים אלו. התכנית מקנה זכויות בניה בהיקפים גדולים בסביבת תחנות המטרו והדיפו (כולל על גג המבנים לאחר שתסתיים הקמתם).

התיקון לחוק המטרו מסדיר את המימוש של הזכויות הללו, שכן מדובר במקרקעין שכבר הופקעו מבעליהם ועברו לבעלות המדינה,  לצורך הקמת המטרו וכעת – בתנאים המפורטים בתיקון – יכולים לחזור לבעליהן המקוריים.  

תכירו: שני השלבים
בשלב הראשון, המקרקעין מופקעים לצורך בניית תחנות המטרו והדיפו, הזכויות של בעלי המקרקעין מועברות לבעלות המדינה וכמו בכל הפקעה "רגילה" – מקבלים הבעלים בעבור זכויות אלו פיצויי הפקעה. שלב זה כבר החל, עם פרסומן של הודעות הפקעה לבעלי מקרקעין בתוואי התחנות והדיפו.

התיקון לחוק המטרו מסדיר את השלב השני, מאחר ובמקרקעין שהופקעו נוצרו זכויות סחירות, הכוללות היקפי בנייה נרחבים באיזורי ביקוש.

מה תעדיפו, פיצוי או מימוש זכויות?
בשלב השני – על פי התיקון – יוכלו בעלי המקרקעין המקוריים לבחור, בין קבלת פיצוי נוסף בשיעור של 70% מהתמורה שתתקבל ממכירת הזכויות הסחירות שנוצרו במקרקעין (בניכוי פיצויי הפקעה שקיבלו וכן ניכויים נוספים המפורטים בתיקון) , או לחילופין – לממש בעצמם את הזכויות, בתנאים הקבועים בתיקון. 

בין יתר התנאים למימוש – התאגדות של לפחות 50% מבעלי המקרקעין כחברה או כשותפות, פניה לבעלי המקרקעין שלא התאגדו והסדרים נוספים המפורטים בתיקון. 

חשוב להדגיש כי התיקון מפרט לוחות זמנים למימוש עצמי של הזכויות הסחירות (לדוגמה: שלושה חודשים מהודעת שר האוצר) ולכן נדרשת התארגנות מהירה, ככל ובכוונת הבעלים המקוריים לממש את הזכויות בעצמם.

נבהיר כי אמנם בחוק התכנון והבניה נקבע הסדר למצב כזה שבו המדינה מפקיעה קרקע ולאחר מכן הקרקע הופכת סחירה, ולכן חוזרת לבעליה המקוריים בתנאים מסוימים. אך זהו הסדר כללי וישומו בהקשר המטרו היה כרוך בעיכוב משמעותי במימוש הזכויות. התיקון לחוק המטרו חשוב ביותר כי הוא  קובע הסדר ספציפי, בלוחות זמנים קצובים ותוך קביעת מתווה פעולה סדור.

איפה כבר יושם התיקון לחוק?
דוגמה למקרקעין בהם ייושם התיקון הוא דיפו ראשונים, אשר עתיד לקום בדרום ראשון לציון. בימים אלו מקודמת על המתחם תכנית מתאר ארצית ספציפית – תמ"א/70/א, אשר מכוחה מתוכנן לקום –  מעל החלק המקורה של דיפו ראשונים –  מתחם מגורים, מסחר ותעסוקה, בדומה לפרוייקטים כאלו בעולם ( דוגמה לפרוייקט כזה הוא מרכז העסקים "הדסון יארד'ס" בניו יורק, הבנוי מעל דיפו מקורה). 

מקרקעי הדיפו המקורה יופקעו מבעליהם ויעברו לבעלות המדינה עד לסיום הבינוי ולאחר מכן הבעלים יוכלו להחליט האם לממש את הזכויות מעל הדיפו בעצמם, או לקבל פיצוי נוסף בגינן. כאמור מדובר בלוחות זמנים צפופים, הדורשים הערכות מראש -במידה ובעלי המקרקעין יחליטו לבחור בדרך של מימוש עצמי. 

עוד נציין כי התיקון כולל הסדרה של נושאים רבים נוספים, בין היתר: הטלת היטל מימון המטרו, הקצאת זכויות סחירות למדינה, חלף תשלום מס מטרו, מתן הסמכה רחבה לגוף המבצע לבצע את פרויקט הרכבת התחתית בתיאום ללא צורך בהסכמות גופי רגולציה שונים ועוד.

*כותבת המדריך, עו"ד איילת צור, המכהנת כראש מחלקת תכנון ובניה, משרד גינדי כספי ושות, המייצג בעלי קרקעות

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות