החלטה תקדימית: אין להעניק פטור מהשבחה במכר בשכונות שיקום במקרה של תכניות פינוי בינוי

החלת פטור מהיטל השבחה על מכר בשכונת שיקום שאושרה לגביהם תוכנית פינוי בינוי תתמרץ בעיקר פעילות של משקיעים, ופחות של תושבי השכונה הוותיקים. כך קבעה ועדת הערר במחוז מרכז, בהחלטה שבה דחתה ערר שהגישה תושבת לוד שמכרה דירה במרכז העיר הוותיק, נגד חיובה בהיטל השבחה. העוררת, שרכשה דירה זמן קצר לאחר אישורה של תכנית התחדשות מרכז העיר לוד (תמל 2007), טענה כי היא זכאית לפטור מכיוון שמדובר בשכונת שיקום, אך ועדת הערר דחתה טענה זו, ואישררה דרישת הרשות המקומית להשבחה.

החלטת ועדת הערר קובעת תקדים בתחום גביית היטל השבחה בשכונות שיקום, והיא יוצרת אבחנה נוספת למתחמי פינוי בינוי, מעבר לפסיקת בית המשפט העליון מראשית השנה. בית המשפט קבע כי יש להחיל פטור במכר בשכונות שיקום, אך בהחלטת הוועדה נקבע כי במקרה של תכניות פינוי בינוי המאפשרות אך ורק בנייה חדשה, ולא שיפור של הקיים, אין הצדקה להחיל את סעיף הפטור לשכונת שיקום.

תמל/2007 "העיר העתיקה לוד", שאושרה בסוף 2019, מציעה התחדשות על מתחם של 343 דונמים. בשטח התוכנית קיימות 1,191 יח"ד, שהתוכנית מאפשרת את הריסתן והקמתן של 5,274 יח"ד חדשות במקומן. התוכנית מגדירה מתחמי איחוד וחלוקה ללא הסכמה. העוררת רכשה דירה במתחם יומיים לאחר אישור התכנית, תמורת 400,000 שקל, ומכרה אותה ברווח ניכר – בסכום של 950,000 שקל, כעבור 4 שנים. 

בגין המכירה קבעה הוועדה המקומית כי בעקבות אישור תמל/2007 נוצרה במקרקעין השבחה בסך של 140,000 שקל, אשר בגינה חויבה העוררת בהיטל השבחה בשיעור של 70,000 שקל. העוררת, מצדה, טענה כי היא אינה מחויבת לשלם השבחה. העוררת טענה כימכיוון שמדובר בשכונת שיקום, הרי שחל בה פטור מהשבחה. גם מבחינה שמאית, נטען כי התכנית אינה משביחה.

שמאי מכריע שמונה להכריע במחלוקת קבע כי בעקבות אישורה של תמל/2007 נוצרה במקרקעין השבחה בסך של 115,000 שקל ועל כן היטל ההשבחה הינו 57,500 שקל. על החלטה זו הגישה העוררת ערר לוועדת הערר המחוזית.

בערר טענה העוררת כי השכונה מוגדרת כשכונה לשיקום, שחל עליה פטור מוחלט מהיטל השבחה. לטענתה, מדובר בפטור סוציאלי, שיעודד כניסת אוכלוסייה חזקה ואמידה יותר, שיכולה לקדם את השכונה. תכלית הפטור, נטען, מצדיקה להחילו גם בעת מימוש זכויות בדרך של מכר. עוד טענה העוררת כי תמל/2007 היא תוכנית תאורטית ולא ישימה ואין מועד צפוי לביצועה. לפיכך, טענה, לכן מחיר המכירה של הדירה נקבע על סמך מחירי הדירות בעיר לוד ככלל, ללא קשר לתמל/2007.

העירייה טענה באמצעות הוועדה המקומית שלה כי העיר העתיקה מוגדרת כ"שכונת שיקום", עם זאת, נטען, אין מקום לפטור נישום מתשלום היטל השבחה בגין מקרקעין בשכונת שיקום שהזכויות בהם מומשו בדרך של מכר או של הריסת דירה קיימת והקמת יח"ד חדשות תחתיה. לטענתה, יש להחיל את הפטור רק במקרה של הרחבת דירה, והרציונל העומד בבסיס הפטור הינו שיקום ושיפור הקיים בתוך השכונה, והפחתת ההגירה השלילית משכונות המצוקה אל שכונות מבוססות. 

הוועדה, בראשותה של עו"ד מאיה אשכנזי, דחתה את טענות העוררת. בהתייחסה לטענות לפטור במימוש במכר בשכונת שיקום, ציינה הוועדה כי סוגיה זו העסיקה את ועדות הערר ובתי המשפט, עד שהגיעה לבית המשפט העליון, בפסק דין תקדימי מראשית השנה. בפסק דין, שעסק בפטור מהשבחה לתושבי שכונת התקווה, נדחו עמדת הוועדה המקומית תל אביב והיועצת המשפטית לממשלה שטענו כי יש לשלול את הפטור כליל בכל מקרה של מכר בשכונת שיקום, מהטעם שרק מי שממשיך להתגורר בשכונה ומשפר את דירתו בעצמו מגשים את תכלית הפטור. 

בית המשפט העליון דחה בפסק דין תקדימי (פס"ד מדמוני) עמדה גורפת זו, וקבע כי שלילה מוחלטת של הפטור לשכונת שיקום בעת מימוש זכויות בדרך של מכר עלולה דווקא לפגוע בתכליתו. הטעם שצוין לכך היה, ששלילת הפטור בכל מקרה של מכר תרתיע את התושבים ממכר דירותיהם.

עם זאת, הוועדה בראשותה של עו"ד מאיה אשכנזי אימצה אבחנה משלה לסוגייה, ודרך ביניים בין עמדת בית המשפט העליון לעמדת היועצת המשפטית לממשלה. הוועדה קבעה בהחלטה תקדימית כי במקרה של תכניות משמעותיות לפינוי בינוי בשכונות שיקום, אשר מציעות התחדשות באמצעות הריסת בינוי קיים ולא מאפשרות שיקום מבנים קיימים, אין מקום לתת פטור במקרה של מכר.

"תמל/2007, שהיא תוכנית פינוי ובינוי המורה על הריסת הבניינים במתחם והקמת בניינים חדשים תחתיהם, אינה כוללת אפשרות להרחבת דירת העוררת או לשיפורה בדרך כלשהי ללא הריסת המתחם והקמתו מחדש. מדובר, אפוא, באירוע תכנוני המאפשר אך ורק בנייה חדשה, ולא שיפור של הקיים. ההשבחה לא נובעת מבנייה מחדש של 'אותה דירת מגורים (תוך הרחבתה)', כפי שצוין בעניין מדמוני, אלא בהריסה והקצאת חלק יחסי בפרויקט חדש לגמרי. על כן אין הצדקה להחיל את סעיף הפטור לשכונת שיקום לפי פסק הדין בעניין מדמוני", קבעה הוועדה.

הוועדה הבהירה עוד כי מתן פטור מהיטל השבחה בתכניות פינוי בינוי לא יביא עמו בהכרח תועלת לתושבים: "החשש שעליו עמד בית המשפט פן שלילת תחולת הפטור במכר תביא לכדי כך שיחול רק על תושבים אמידים, המסוגלים לממש את ההשבחה בעצמם, אינו מתקיים כאשר מדובר בתוכנית מועדפת לדיור הקובעת הוראות איחוד וחלוקה במתחם מוכרז לפרויקט פינוי בינוי, שבו לא נדרש מבעלי הזכויות לפעול למימוש ההשבחה", נקבע. 

הוועדה הבהירה כי "לא מן הנמנע, שהחלת פטור מהיטל השבחה על מכר מקרקעין שאושרה לגביהם תוכנית פינוי בינוי יתמרץ בעיקר פעילות של משקיעים, ופחות של תושבי השכונה הוותיקים". הוועדה ציינה עוד כי במקרה הנוכחי, שבו העוררת רכשה את הדירה יומיים לאחר אישור תמל/2007, ומכרה אותה ברווח ניכר בחלוף 4 שנים בלבד, ניתן לראות ראיה למציאות זו.

לפיכך, נקבע, "אין תחולה לסעיף הפטור לשיקום שכונות בעת מימוש זכויות בדרך של מכר דירה, עליה חל היטל השבחה הנובע מאישור תוכנית מועדפת לדיור הקובעת הוראות איחוד וחלוקה במתחם מוכרז לפרויקט פינוי בינוי".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן