בעלת קרקע ביער אילנות תובעת 18 מיליון שקל

בעלת זכויות על קרקע ביער אילנות הגישה תביעה בסך 18 מיליון שקל נגד הוועדה המקומית שרונים, בעקבות אישור תכנית אנ"מ אילנות (אזור נופש מטרופוליני אילנות), בטענה שהתכנית מונעת ניצול זכויות לבנייה וזכויות מסחריות שהוקנו מתוקף תכניות קודמות. ועדת הערר במחוז מרכז דחתה את טענות התובעת, וקבעה כי ההנחה שהעלתה לתוספת שטחים מניבים בחלקה שלה היא "בלתי סבירה בעליל". עם זאת, הוועדה הורתה על מינוי שמאי מייעץ שיכריע במחלוקת השמאית שבין הצדדים.

תוכנית אנ"מ אילנות היא תכנית להקמת אזור נופש מטרופוליני בשטח של כ- 5,200 דונם, שמצוי בתחומי העיר נתניה, המועצות המקומיות קדימה צורן, אבן יהודה והמועצות האזוריות חוף השרון ולב השרון. התובעת היא בעלת זכויות למגרש בן 27 דונמים, הגובל ביער אילנות מצפון ובבית נועם המיועד לשיקום בעלי מוגבלויות ממזרח, וסמוך לכביש 4 ממערב.

בעלת הקרקע הגישה תביעה לוועדה המקומית בגין פגיעה במקרקעין שלה עקב אישור התכנית, אך לאחר שהתביעה נדחתה היא הגישה ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה של מחוז מרכז. לטענתה, לפני אישור תכנית אנ"מ אילנות, השטח הוגדר ל"אזור נופש מטרופוליני", שהוא ייעוד מאפשר הקצאת עד 15% מהשטח לבנייה למגורים, לתעשייה ולמסחר, וכן הקמת מתקני נופש וספורט ושימושים רנטביליים נוספים כגון גני אירועים ותחנת דלק.

במצב התכנוני החדש, נטען, לאחר אישור תוכנית אנ"מ אילנות, שונה ייעוד מלוא השטח ל"פארק נחל", שלא ניתן לבנות בו מבנים והוא נועד לשרת את נחל אילנות. לטענת התובעת, המקרקעין שלה לא ייכללו בפיתוח העירוני במסגרת 15 אחוזים משטח הפארק המטרופוליני, לא ניתן לעשות שימוש בחלקה בייעודים הרנטביליים הנוספים המותרים בנופש מטרופוליני. התובעת טענה כי תכנית המתאר הארצית, תמ"א 18 (תכנית לתחנות תדלוק) מקנה לוועדה המקומית סמכות לאשר תחנת דלק, אך בעקבות אישור פארק הנופש לא ניתן יהיה לאשר תוכנית בסמכות ועדה מקומית לתחנת דלק. 

עוד נטען כי בזכות הקרבה למוסד השיקומי בית נועם שביער אילנות, היה לחלקה פוטנציאל לפיתוח, אך לטענתה, לאחר אישור תוכנית אנ"מ אילנות איבדה החלקה כל יכולת לשמש לשימושים היכולים להניב לבעל הקרקע תשואה מסחרית. לטענתה, שווי קרקע בייעוד נחל הוא אפס.

הוועדה המקומית שרונים, מצדה, השיבה כי בשל מיקום המקרקעין הרח' מכל אזור פיתוח או יישוב, לא הייתה קיימת במצב הקודם אפשרות ממשית להקמת תחנת דלק, מסעדה או בית קפה בתחומם, וכי השימוש האפשרי היחיד במקרקעין הוא שימוש חקלאי גרידא. עוד טענה הוועדה המקומית כי ההוראה בדבר הקצאת עד 15 אחוז מהשטח לבנייה במסגרת ייעוד "אזור נופש מטרופוליני" אינה מקנה זכויות בנייה קונקרטיות בכל חלקה וחלקה.

ועדת הערר, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, דחתה את רוב טענות התובעת. בהתייחסה לטענות הפוטנציאל עקב הצמידות לבית נועם ואפשרות הפיתוח עקב קרבה זו, קבעה הוועדה כי "בשום שלב של הליכי התכנון לא דובר על כוונה או ייתכנות להרחיב את המיזם אל עבר שטחים נוספים, בוודאי שלא שטחים בבעלות פרטית ותמורת תשלום, לא כל שכן בשיעור שמצדיק תביעה על סך יותר מ-18 מיליון שקל בעקבות אובדן הפוטנציאל לכך". לפיכך, הוועדה קבעה שלא ניתן להסיק על פוטנציאל כלשהו הנובע מעצם צמידות הדופן של המקרקעין לבית נועם.

הוועדה דחתה גם את הטענה לפיה התכנית מקנה אפשרות לתוספת של 15 אחוז שטחים בנויים, וכתבה בהחלטתה כי "אזור הנופש המטרופוליני הוא גדול מאוד (5,200 דונם), ונושק ביישובים מפותחים ואף בעיר גדולה, נתניה. ההנחה כי תוספת השטחים לפיתוח מניב, שהוגבלה ל-15 אחוזים הייתה מאושרת דווקא ביחס לחלקה בשטח של כ- 27 דונם (כ-0.5% משטח האנ"מ), שהינה מיוערת, מוקפת בייעודים של מוסד, יער מוכרז, חלקות חקלאיות ומעבר להן כביש ארצי – היא בלתי סבירה בעליל".

הוועדה הוסיפה כי "הסתברות זו פוחתת עוד יותר שעה שהעוררת לא הצביעה ולו על ראשית הליך תכנוני מפורט שקודם אי פעם ביחס לחלקה על ידי בעליה לאורך השנים".

באותו אופן, גם הטענה כי תמ"א 18 מקנה זכויות לתחנת דלק על המגרש נדחתה. הוועדה קבעה כי מדובר תכניות מסוגה של תמ"א 18 מרחיבות את דרכי השימוש המותרות על פי התוכניות התקפות וניתן לראותן כ"מרחפות" מעל ייעודי קרקע שנקבעו בתוכניות מתאר אחרות, ומקבלות קונקרטיזציה בעת החלטה על הוצאת היתר מכוחן. עוד ציינה הוועדה כי "ניתן לתהות על התאמת החלקה לשימוש של תחנת דלק, כאשר אין אליה כל גישה ישירה מכביש 4, ובינה לבין הכביש מפרידות חלקות אחרות".

עם זאת, בשל המחלוקת בין הצדדים סביב שווי הקרקע במצב החדש, הורתה הוועדה על מינוי שמאי מייעץ שיכריע במחלוקת.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן