הוד השרון דורשת 2 מיליון שקל מבעלי הקרקע של חניון באזור התעשייה

במשך שנים רבות פעל חניון באזור התעשייה נווה נאמן בהוד השרון על קרקע שיעדה תעשייה, עד שהעירייה דרשה מבעלי הקרקע להגיש בקשה לשימוש חורג על השטח. לאחר שנדרשו לשלם כ-2 מיליון שקל היטל השבחה עבור ההיתר לשימוש חורג, הם הגישו ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז מרכז, בטענה כי לא נוצרה השבחה בקרקע. ועדת הערר דחתה את הטענות: "הטענה כי מתן היתר לשימוש חורג במקרקעין מתעשייה לחניה אינו משביח כלל את המקרקעין מצריכה הוכחה, שכמוה לא מצאנו בחוות הדעת השמאית מטעם העוררות", נכתב בהחלטה.

בלב ההליך נמצא מגרש חניה בשטח של כ-12 דונמים בפינת הרחובות הנגר והחרש באזור התעשייה נווה נאמן. מדובר במקרקעין שייעודו תעשייה, בהתאם לתכנית המתאר העירונית לאזורי תעשייה, מלאכה ומסחר בהוד השרון. לטענות העוררות, בעלות הזכויות על הקרקע, מזה שנים רבות משמשים המקרקעין, בהסכמת וידיעה העירייה, כחניון עילי בתשלום עבור עובדי ובאי אזור התעשייה. עוד טענו בעלות הקרקע כי העירייה הייתה זו שביקשה מהם להקים את החניון.

עוד טוענות העוררות כי לאחר שנודע להן על עמדה חדשה של הוועדה המקומית, שלפיה נדרש היתר לשימוש חורג לחניון, הן הגישו בקשה להיתר לשימור חורג מתעשייה למסחר וחניון. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה לתקופה של 3 שנים, ובהתאם לשומת העירייה, בעקבות אישור הבקשה נוצרה השבחה בשיעור של 3.8 מיליון שקל, וסכום ההיטל הוא 1.9 מיליון שקל.

על שומת הוועדה המקומית הוגש הערר. העוררות העלו מספר טענות: האחת, לפיה השימוש לחניון תואם את התכניות החלות על המקרקעין ואינו שימוש חורג. לטענתן, מדובר בשירותים נלווים לאזור התעשייה. טענה נוספת הייתה שמאית, ולטענתן אישור הבקשה לשימוש חורג לא יצר השבחה במקרקעין.

העוררות הציגו שלוש חלופות שמאיות: לפי שיטת ההשוואה, שווי המקרקעין בייעוד תעשייה הוא 73.5 מיליון שקל, ובייעוד לשימוש חורג לחניון השווי הוא 65.4 מיליון שקל – ולפיכך, לא נותרה השבחה. שיטה שנייה, היוון ההכנסות – שבה נקטה הוועדה המקומית. לטענתן, עלויות ההתאמה של החניון בהתאם להוראות העירייה גבוהות יותר מההכנסות, ולכן מדובר בשימוש גרעוני. השיטה השלישית מתבססת על שימוש ביניים חלופי לאחסנה פתוחה, שזה השימוש המותר לפי התכניות החלות על השטח. גם כאן, נטען, אין השבחה. 

הוועדה המקומית, מצדה, השיבה כי חניה אינה בגדר שירותים נלווים, וגם לו הייתה כזו – לא ניתן להפוך אותה לשימוש עיקרי. מכאן, נטען, חניון עצמאי אינן שימוש נלווה לתעשייה. הוועדה דחתה את טענת העוררות לפיה אין השבחה במקרקעין עקב אישור הבקשה.

לטענת העירייה, התחשיב שהציגו העוררות מנוגד לעקרונות הפסיקה, כפי שניתנה בפסק דין "חניוני מאיה", שלפיו יש להוסיף על תחשיב ההשבחה את הייעוד המיטבי של המקרקעין, וכאשר הייעוד המיטבי הוא תעשייה ומסחר, ושימוש הביניים הוא חניון ריק, ניתן לחייב בהיטל השבחה. עוד ציינה העירייה כי בבקשה לשימוש חורג צוינו 478 מקומות חניה, ואילו בשומת העוררות מופיעים 469 מקומות. המשמעות היא, נטען, שדמי השכירות השנתיים גבוהים מתחשיב העוררות.

ועדת הערר, בראשותה של עו"ד מאיה אשכנזי, דחתה את כלל טענות העוררות. בהתייחסה לטענה כי שימוש לחניון תואם לתכניות החלות על הקרקע, ציינה הוועדה כי יש להעלות את הטענה הזו לוועדת ערר יעודית, ועדת ערר לרישוי, ולא לוועדת ערר להשבחה ופיצויים: "במקרה שלפנינו, אין מדובר בדרישה לפרסם הקלה מהוראות תכנית, אלא בבקשה לשימוש חורג ביחס לחניון פעיל זה שנים. אם סברו העוררות כי הבקשה להיתר תואמת את התכניות החלות על המקרקעין, היה עליהן להגיש ערר לועדת ערר לרישוי".

לגופו של עניין, הוועדה דחתה את טענת העוררות כי אין צורך בהיתר לשימוש חורג, וציינה כי "מקרה זה, מדובר בבקשה להיתר לשימוש חורג שהוגשה בדיעבד, על מנת להכשיר שימוש קיים, פעיל ורווחי זה שנים, אין להתיר את הטענה כי לא נדרש כלל שימוש חורג לראשונה בערר על החיוב בהיטל השבחה", נכתב.

בנוסף, הוועדה קבעה כי התכניות שחלות על המקרקעין, לא התכוונו לאפשר שימוש בלעדי במגרש למטרת חניה עבור מגרשים אחרים. "די בכך על מנת לדחות את טענות העוררות כי השימוש לחניות במקרקעין תואם את היעוד בתכניות הקיימות".

הוועדה אישררה את טענות העירייה שלפיהן השומות שהציגו העוררות אינן עומדות בעקרונות הפסיקה, כפי שעולה מפסק דין חניוני מאיה – שנקבע בבית המשפט המחוזי, ובהמשך בעליון. הוועדה ציינה כי פסק הדין, שהפך למנחה בנושא השבחה בחניונים, קבע כי תחשיב ההשבחה אינו יכול להתבסס רק על השוואה בין יעוד לחניון או יעוד למגורים או מסחר, אלא על היוון ההכנסות הצפויות מהמקרקעין בתקופת הביניים, שבה המגרש עמד ריק. הוועדה הבהירה כי עקרונות פסק הדין בחניוני מאיה רלוונטיים גם לערר הנוכחי, וקבעה כי השימוש החורג לחניון, ששירת מגרשים אחרים בבעלות העוררות, שעליהם נבנו בנייני משרדים, הצמיח להם תועלת כלכלית.  

לסיכום, ועדת הערר דחתה את טענות העוררות לפיה לא היה צורך בשימוש חורג. הוועדה הציבה בפני העוררות אפשרות לקבוע אם היא מעוניינת במינוי שמאי מייעץ או שניתן יהיה להגיע לתחשיב מעודכן על בסיס שומת הוועדה המקומית.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן