banner
אסף כהנר // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos
אסף כהנר // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos

75 שנה למדינה – האם ההיסטוריה הוכיחה שהשקעות הנדל"ן בישראל משתלמות?

האם ישראל אטרקטיבית להשקעות נדל"ן?  100 שנות ציונות הוכיחו כי מה שהיה נראה כאתגר או סכנה קיומית, הפך להזדמנות // דעה

אסף כהנר 25.04.2023

השבוע מציינת מדינת ישראל 75 שנים לעצמאותה. בחודשים האחרונים התלהט הוויכוח הפנימי בתוך הציבור הישראלי, והגיע לרמות שרבים מאיתנו לא זוכרים דוגמתו. שאלות ערכיות כבדות משקל עומדות על כף המאזניים, ושני הצדדים במאבק הפנימי בטוחים בצדקתם ובעליונות טענותיהם. אחד הספיחים של המאבק הזה נוגע גם לעולם הנדל"ן הישראלי, והוא מעיב כמו עננה מעל התעשייה שלנו, לא פחות מאשר העננה שמייצרת העלאת הריבית על ידי בנק ישראל. מצב הרוח הלאומי שפוף בחודשים האחרונים, ואני שומע אנשים רבים החשים חוסר ודאות ביחס לעתיד, ושואלים את עצמם או את סביבתם – האם במציאות הזו כדאי בכלל להשקיע במדינת ישראל? האם לרכוש בישראל נכס נדל"ן, או שמא להעביר את הכספים לרכישת נדל"ן בחו"ל? 

קשה לענות על השאלה הזו – כי כידוע אין בידינו כדור בדולח, ומוכרת גם האמירה של חז"ל כי מאז חורבן בית המקדש הנבואה ניתנה לשוטים. אבל מה שכן יש בידינו כדי לבחון את הכדאיות להשקיע היום ובעתיד בנכס נדל"ן במדינת ישראל הוא את העבר. ליתר דיוק – ניסיון היסטורי עשיר של למעלה מ-100 שנות ציונות, שרצוי וכדאי ללמוד את לקחיו כדי לנסות להבין את ההווה ואת הכיוונים של המדינה וענף הנדל"ן בעתיד.

סכנה קיומית שהופכת להזדמנות
ראשית, עלינו להודות על כך שהתברכנו באפשרות להתבונן אחורה על למעלה מ-100 שנות ציונות פעילה בארץ ישראל ולאחר מכן במדינת ישראל. אין זה מובן מאליו בשום צורה או דרך, ועלינו להודות לדורות הקודמים על כך שהקריבו, נלחמו, ייצרו, הפריחו ובנו מדינה לתפארת, עם היסטוריה מפוארת לא פחות.

ומה אנו למדים מאותן 100 שנות ציונות? במספר מילים – אנו למדים שמכול אתגר, מכשול או סכנה – בין אם חיצונית או פנימית – הישוב בימי טרום המדינה, ומשנת 1948 במדינת ישראל – צלחו אותם בהצלחה, ומה שהיה נראה כאתגר, או אפילו סכנה קיומית, הפך להזדמנות ולמנוע הצמיחה הבא של הישוב בארץ ישראל או של מדינת ישראל.

להן מספר דוגמאות שעולות מהתבוננות ב-100 ויותר שנים של ציונות (ואני הולך לקחת אתכם אחורה בזמן – והרבה):

  • פרעות תרפ"א (1921) – הימים ימי ראשית המנדט הבריטי. התורכים גורשו אך לפני 3 שנים מהארץ, וזיכרונם עדיין היה טרי בראשם של היהודים שהתגוררו בישוב היהודי הקטן בארץ ישראל. בעיר יפו, השנייה בגודלה בארץ, התגוררו 42 אלף תושבים, מהם 16 אלף יהודים, ותל אביב הייתה פרבר גנים קטן של יפו בת 3,600 נפש. בצהרי ה-1 למאי 1921 החלה התקפה ערבית על תושבי יפו היהודים, וזו נמשכה 6 ימים. המתקפה נגד יהודי יפו התרחבה גם לפתח תקווה, חדרה ורחובות, וסך הכול נהרגו בה 47 יהודים ונפצעו 140. כ-9,000 יהודים נטשו במהירות את בתיהם ביפו, עברו לתל אביב, ובפועל הפכו לפליטים. מצב הרוח הלאומי בישוב היהודי כולו, ובתל אביב בפרט, היה שפוף – הישוב הגדול ביפו עמד בפני שבר עצום, המשך קיומה של תל אביב הוטל בספק, ופליטים מילאו את רחובותיה. בעיתון "הארץ" נכתב ב-4 במאי 1921: "על הלב רובצת אימת הרגע בכל פראיותה, ולפני העיניים מרחפים צללים אדומים". אכן אתגר גדול נפל על תל אביב. אתגר חברתי, בטחוני, וכלכלי – אלא שתל אביב ותושביה אימצו לחיקם את המשבר והפכו אותו להזדמנות – גידול האוכלוסייה הביא לתנופת בנייה ופיתוח של הישוב הקטן, ותל אביב מנתה בסוף 1922 כ-12 אלף תושבים. שכונת נווה שאנן ושכונת נורדיה (סביבות דיזנגוף סנטר של ימינו) הוקמו כדי לקלוט את יהודי יפו, והישוב קיבל הכרה מהבריטים כישות עצמאית ונפרדת מיפו. זוהי בהחלט דוגמא לאתגר שהפך להזדמנות.
  • מאורעות 1936-1939 – פרק זמן המכונה גם "המרד הערבי הגדול". מרד ערבי אלים ומאורגן, שפרץ בארץ ישראל המנדטורית. הערבים דרשו עצמאות משלטון המנדט הבריטי, עצירת גל ההגירה של היהודים, והתנגדות להקמת בית לאומי לעם היהודי בארץ ישראל. במהלך המרד נהרגו למעלה מ-400 יהודים, ישובים קטנים – דוגמת עין זיתים, פקיעין או רוחמה – נחרבו, גלו או פונו. גם מאורעות אלו החלו במהומות שחוללו ערבים כנגד יהודים ביפו. האלימות כללה בין השאר הטרדה באש של ישובים, צליפות, ניסיונות פריצה לשכונות יהודיות וישובים יהודים, תקיפת התחבורה, הצתת יערות ושדות, שוד עדרים ותוצרת חקלאית, ועוד. הייתה זו פעם ראשונה שהישוב היהודי מצא את עצמו תחת מתקפת טרור לאורך זמן ארוך, כשלוש שנים. ז'בוטינסקי תיאר במאמר את המציאות של אותם ימים באופן הבא: "היישוב כולו כלוא כמו בבית סוהר, בכמה הקילומטרים המרובעים של חצרו שלו. אסור לו ליהודי להעיז ולצאת מתל אביב ליפו, או ל'העיר העתיקה' בירושלים, או בכבישי הארץ כמעט בכל המדינה". ז'בוטינסקי תיאר בצורה חד משמעית את תחושת הסגר, המחנק, הפחד והטרור שחשו תושבי ארץ ישראל באותה תקופה. אלא שלמרות המצב הנורא המתואר – בסיומה של תקופה זו, בשנת 1939, עמדה אוכלוסיית היהודים בארץ ישראל על 449 אלף תושבים – גידול של 12% בתקופה קצרה של 3 שנים. התרחבה ההתיישבות בארץ, הוקמו יישובים חדשים במסגרת מבצעי 'חומה ומגדל', כוח המגן היהודי התארגן והתעצם, הכלכלה התחזקה, והבנייה לא פסקה לרגע. גם זו דוגמא לאתגר שהפך להזדמנות.
  • מלחמת העצמאות (1947-1949) – מדינת ישראל קמה מתוך מלחמה. כולנו מכירים ויודעים את זה. מה שפחות ידוע הוא עצם השאלה אם מדינת ישראל בכלל תשרוד את המתקפה המשולבת הערבית כנגד ישראל. מניין ההרוגים במלחמה הזו עמד על 6,373 אישה ואיש – מהם כ-4,000 חיילים ו-2,373 אזרחים. לא היה ישוב בארץ שלא שילם מחיר אנושי כבד בעקבות המלחמה. למעשה, בשלביה הראשונים עלו שאלות וספקות באם המדינה צעירה תצליח לעמוד באתגר הקיומי שבפניו היא ניצבה. ראשי הצבא העריכו את יכולת ההישרדות של המדינה החדשה בלא יותר מ-50%, כשתבוסה משמעותה חיסול המפעל הציוני. גם מזכיר המדינה האמריקני ג'ורג' מרשל לחץ לדחות את הכרזת המדינה.  האתגר היה לא רק צבאי-בטחוני, אלא גם כלכלי-משקי, והקושי היה להתגבר גם על קשיי הקיום היום-יומיים. המשוררת זלדה היטיבה לתאר את תחושות התקופה במכתב לחברתה: "כותבת אני לך ויריות ופצצות נשמעות בלי הרף. מי יודע איזה חיים נפסקים ברגע זה – יריות קרובות קרובות – נדמה הנה יחדרו הכדורים לביתי". מי ירצה להשקיע במדינת ישראל הצעירה כאשר אלו התחושות וזו המציאות? ובכן – מי שהשקיע בעיצומם של אותם ימים שחורים – הרוויח ובענק, כי את הסוף של אותה תקופה אנחנו יודעים. המדינה הוקמה, הניצחון במלחמת העצמאות הושג, והמדינה יצאה לדרך שאנו מציינים לה כעת 75 שנים. גם זו דוגמא לאתגר שהפך להזדמנות.
  • שנות השמונים (1980-1990) – שנות השמונים היו רוויות ומלאות באתגרים ומתחים. הן אתגרים ביטחוניים, הן אתגרים כלכליים, והן אתגרים חברתיים. מלחמת לבנון הראשונה (1982), האינתיפאדה הראשונה (1987-1993), משבר מניות הבנקים וקריסת הבורסה לניירות ערך בתל אביב (1983), משבר כלכלי בעקבות עליית האינפלציה בישראל (1980-1985), הקיטוב החברתי העמוק בין ימין לשמאל סביב מערכת הבחירות (1981), רצח אמיל גרינצווייג (1983) – וזו רק רשימה חלקית מאותו עשור, שכיום זכור בעיקר בזכות מוסיקת האייטיז שאפיינה אותו – אך היה רווי אתגרים מסוגים שונים ומשתנים. גל של ירידה התפתח באותן השנים, מאות אלפי ישראלים ירדו מהארץ, וזכורה הבדיחה הסרקסטית – ששלט נתלה בנתב"ג ובו בקשה שהאחרון יכבה את האור. נראה היה שאין כול טעם להשקיע בישראל באותן השנים, כשהאווירה הציבורית הייתה שפופה והאנשים חיו בסוג של טראומה מתמשכת. ההמשך זכור גם כן – הגיעו שנות התשעים, הונח הבסיס לאומת הסטארט אפ, וישראל יצאה מחוזקת להתמודדות עם אתגרי העתיד. גם זו דוגמא לאתגר שהפך להזדמנות.

האבחנה: חרדה קיומית שמהדהדת מאורעות קודמים
העבר שלנו כישראלים אינו פשוט, נראה שההתמודדות עם אתגרים היא לחם חוק עבור המדינה הזו ותושביה, ואנו חווים כיום עוד חוליה בשרשרת הבלתי נגמרת של אותן התרחשויות המעלות שאלות לגבי עצם הקיום שלנו כאן, והשאלה הנוספת – אם כך, האם להשקיע כאן או במקומות אחרים.

הפסיכולוג פרופ' שמשון רובין עסק בנושאים אלו בדיוק. פרופ' רובין טוען כי ישראל היא חברה שבה כל טראומה מעלה מחדש את הטראומה הקודמת. כך בתקופה של חוסר יציבות ביטחונית וכלכלית מעמיק כל אירוע נוסף את תחושת החרדה הקיומית ומהדהד מאורעות קודמים של חוסר יציבות היסטורית. אם נשליך את האבחנה הזו של פרופ' רובין לתקופתנו – אזי השבר שאנו חווים כיום מתורגם בנרטיב של ציבורים רבים כטראומה קיומית, והוא מתכתב עם אירועים קודמים בהם הייתה תחושת חרדה קיומית או חוסר יציבות היסטורית. 

אם כך הדבר – אזי המסקנה שלנו צריכה להיות כזו – ממש בדומה לאבותינו בשנים עברו שהתגברו על המכשולים והאתגרים שניצבו בפניהם, כך גם הפעם אנו נתגבר על המכשולים. החשוב ביותר הוא – לנסות להקטין או לצמצם את אותן תחושות חרדה קיומיות, כי כפי שפרופ' רובין כותב – אנו כחברה מהדהדים את הנרטיב לתרחיש הגרוע מכול, ומתעלמים בזמן אמת מהיכולת שלנו לייצר מציאות אחרת במו ידינו, כפי שאכן קורה בסופו של דבר.

ומכאן למשקיעי הנדל"ן – אז מה עושים?
ומה המשמעות של הדברים למשקיעי הנדל"ן? המשמעות היא לא לעצור, המדינה לעניות דעתי אינה עומדת בפני סכנה קיומית, גם אם כך מהדהד הנרטיב הציבורי הקולקטיבי. מי שעצר את השקעתו בתל אביב בעקבות פרעות תרפ"א – הפסיד את קפיצת המדרגה שתל אביב עשתה בעקבות אותן פרעות. מי שעצר את השקעתו בישראל בעקבות המרד הערבי הגדול של השנים 1936-1939 – הפסיד את קפיצת הערך שהייתה בסופה של אותה תקופה. מי שעצר את השקעתו בעקבות החששות לעצם קיומה של ישראל במלחמת העצמאות הפסיד את ההשבחה בעשור שלאחר מכן עם העלייה הגדולה של שנות החמישים. מי שעצר את השקעתו בישראל בשנות השמונים – הפסיד את הקפיצה שהתחוללה במדינה בשנות התשעים, כשתעשיית ההייטק החלה את עלייתה לקדמת הבמה. 

שוב, לעניות דעתי – בהשקעת נדל"ן, המתבצעת לפרק זמן של עשרות שנים קדימה, ובהינתן שדירה בישראל תהיה מוצר במחסור גם בשנים הבאות – הרי שהשקעה בדירה בישראל תהיה השקעה מנצחת. מחירי הדירות בעשורים הקרובים לעיתים יעלו, ולעיתים ירדו, אך קו המגמה של מחירי הדירות יהיה לדעתי כלפי מעלה גם בעשורים הבאים.

לסיכום, פתגם סיני עתיק אומר ש- "הזמן הכי טוב לשתול עץ הוא לפני 20 שנה. הזמן הבא הכי טוב, הוא עכשיו". אותו הדבר גם בנדל"ן. בראייה אחורה, הזמן הכי טוב לרכוש דירה להשקעה היה לפני 20 שנה. בראייה קדימה, עם עין צופה קדימה ליום העצמאות ה-100 של מדינת ישראל, הזמן הבא הכי טוב לרכוש דירה להשקעה, הוא עכשיו.

*הכותב, אסף כהנר, הינו מנכ"ל חברת Ewave Nadlan, המתמחה בעולמות ההתחדשות העירונית, ניהול וייזום פרויקטי נדל"ן בישראל, ואשר מחזיקה גם זרוע יזמית-מלונאית בקפריסין  

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות