המאבק על זכויות הבנייה במרחבי המטרו יקבע את עתידו של מתחם פינוי בינוי יצחק שדה ביד אליהו

המאבק על זכויות הבנייה במרחבי המטרו בין עיריית תל אביב למינהל התכנון יקבע את עתידו של מתחם פינוי בינוי יצחק שדה ביד אליהו בעיר: גורמי המקצוע בעירייה ממליצים לדחות את ההתנגדויות לתכנית, המציעה 215 יח"ד. עם זאת, בוועדה המחוזית ציינו כי ערכי הרח"ק (מדד רצפה חלקי קרקע, המגדיר אינטנסיביות בינוי) המציעה התכנית הנמצאת בתחום תחנת מטרו יצחק שדה, אינם תואמים להוראות תמ"א 70 לפיתוח במרחבי מטרו, ולכן לא ניתן לתת תוקף לתכנית. 

גורמי המקצוע בעירייה טוענים כי ערכי הרח"ק שמציעה התכנית תואמים להוראות תכנית המתאר החדשה של תל אביב (תא 5500) הנמצאת בהליכי אישור, ולפיכך גורמי המקצוע מציינים כי אישור התכנית ייאלץ לחכות לאישור תכנית 5500 או לאישור מדיניות בוועדה המחוזית שתתיר את הרח"ק של התכנית. השבוע תדון הוועדה בהתנגדויות לתכנית.

הקונפליקט בין עיריית תל אביב לוועדה המחוזית מבטא את חוסר שביעות הרצון של מינהל התכנון מהיקף זכויות הבנייה הנמוך שמציעה תכנית תא 5500 במרחבי מטרו. על רקע זה, מקדמים במינהל מהלכים לשינוי הוראות תכנית 5500, כך שתעמוד בהוראות תמ"א 70.

תכנית התחדשות יצחק שדה 68-76, יוזמת אקרו נדל"ן, ששטחה 7.1 דונמים, ממוקמת בצפון שכונת יד אליהו בין רחוב יצחק שדה מצפון, רחוב בת ציון ממזרח ורחוב הפלמ"ח מדרום. תחום התכנון כולל 5 מבני מגורים מסוג בנייני רכבת בני 3 קומות הכוללים 72 יח"ד סה"כ. התכנית מציעה את הריסת המבנים הישנים והקמת 4 מבני מגורים חדשים בבניה מרקמית תוך קביעת שטחים ציבוריים פתוחים, שטחים למבנים ומוסדות ציבור, דופן פעילה מסחרית ברחוב יצחק שדה וציר ירוק עירוני ברחוב בת ציון.

בסך הכל, התכנית מציעה 215 יח"ד בבינוי של 10 קומות לכיוון רחוב יצחק שדה ו-9 קומות לכיוון רחוב הפלמ"ח. הבינוי כולל שטחים פתוחים וזיקות הנאה להולכי רגל. לאורך רחוב יצחק שדה תיקבע חזית מסחרית פעילה ופתוחה. הצפיפות המוצעת היא 36 יח"ד לדונם.

התכנית הופקדה בנובמבר 2025, והוגשו נגדה מספר התנגדויות של תושבים, שאותן גורמי המקצוע באגף ההנדסה ממליצים לדחות, ולבצע תיקונים טכניים בתכנית. עם זאת, במהלך תקופת ההפקדה התקבלו הערות לשכת התכנון בוועדה המחוזית, שלפיהן התכנית אינה עומדת בתנאי הוראות תמ"א 70. הוועדה טענה כי הרח"ק המתקבל בתכנית זו הינו 4.75, והתכנית ממוקמת בתחום הטבעת השניה של תחנת מטרו יצחק שדה אשר ע"פ תמ"א 70 נקבע בה רח"ק מינימלי של 6.

גורמי המקצוע בעירייה השיבו לטענה כי התכנית תכנית זו מקודמת במסגרת הרח"ק שנכלל בהוראות תא 5500. עוד ציינו גורמי המקצוע כי הוועדה המחוזית החליטה על הפקדת תכנית 5500 בכפוף לתנאים וקבעה במסגרת ההחלטה, כי תכנית 5500 תואמת את תמ"א 70. לפיכך, גורמי המקצוע ציינו כי תכנית יצחק שדה תואמת לעקרונות תמ"א 70.

עוד נכתב בסדר היום לחברי הוועדה כי הוועדה המקומית המליצה לוועדה המחוזית לאשר מסמך מדיניות אשר יאפשר לוועדה המקומית להמשיך לאשר תכניות התואמות את תכנית תא 5500 ואשר תואמות גם את הרח"ק המקסימלי שקובעת התכנית, וזאת בתקופה של חמש שנים או עד לאישור תכנית 5500, המוקדם מבניהם. 

לפיכך, גורמי המקצוע ממליצים כי תנאי לפרסום למתן תוקף של תכנית זו, יהיה אישור מסמך המדיניות על ידי הוועדה המחוזית או אישור תכנית תא 5500 (המוקדם מביניהן). 

יש לציין בנושא זה, כי במינהל התכנון פועלים לשנות את הוראות תכנית 5500, בגלל ערכי הרח"ק שנכללו בה הנמוכים באופן משמעותי מערכי הרח"ק של תמ"א 70, דבר הפוגע בכלכליות של הפיתוח במרחבי המטרו בתל אביב.  מנכ"ל המינהל, רפי אלמליח, כתב באחרונה לחברת ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, ח"כ יעל רון בן-משה (כחול לבן), כי "תמ"א 70 קובעת רף מינימלי של אינטנסיביות פיתוח סביב לתחנות המהווה ממוצע פר טבעת ראשונה או שניה. על פי בחינה שנערכה על ידנו נראה כי התכנית הכוללנית אינה עומדת בהוראות תמ"א 70 באשר לרח"ק המינימום, ולפיכך נקבעה התכנית כטעונה אישור על פי סעיף 109 לחוק. כך שהתכנית הכוללנית תיבחן ותתוקן מהותית כך שתהיה התאמה להוראות תמ"א 70".

יזם: אקרו נדל"ן. עורך ראשי: מילבאואר אדריכלים.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן