אוהד דנוס // צילום: כפיר סיוון

סקירה שמאית: עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 2.1%

ברבעון הראשון של שנת 2020 נצפתה עלייה בשיעור של 0.3% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות 4 חדרים, לעומת הרבעון שקדם לו. אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) ירד ב- 0.8%, נצפתה עליית מחירים בשיעור 2.1%

כרמלה קופר 21.05.2020

אוהד דנוס // צילום: כפיר סיוון

בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית  מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 2.1% בערים שנסקרו, כך עולה מנתוני סקירת השתנות מחירי הדיור לרבעון הראשון של 2020 שערך מומחה הנדל"ן והשמאי אוהד דנוס, בקרב דירות 4 חדרים*.

המדגם כלל בחינת שני רבעונים וכ- 3,140 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה (ברבעון הרביעי אובחנה ירידה בשיעור של כ- 1% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון הרביעי של 2019 וירידה בשיעור של כ- 4% ביחס לרבעון המקביל אשתקד).

ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר, בדיקת מחיר ממוצע בדירות 4 חדרים בישובים הנבחרים ובדיקת ההשתנות ברבעון הראשון של שנת 2020 ביחס לרבעון הקודם וכן, שינוי שנתי ביחס לרבעון המקביל אשתקד. וכן, בדיקת שיעור סטיית התקן ביחס לשווי הממוצע בכל עיר (נתון המעיד על רמת השונות/הטרוגניות של מחיר הדירות באותה העיר). תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון הראשון של שנת 2020 נצפתה ב- 7 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם. ב- 9 ערים נצפתה ירידה.

מי שיאנית עליית המחירים? 

ירידת מחירים באילת, ראש"צ וראש העין. ירידה מתונה בתל אביב (לא 15 אחוז כפי שטוען בנק ישראל) ועלייה במחירים בערים אחרות. מגמה מעורבת – בפילוח לפי גודל הדירות.

מעניין לראות את העליות בדירות הקטנות, 2 חדרים – בירושלים עלו ב 15 אחוז, בפתח תקוה ב 7 אחוז, מודיעין ב 6 אחוז, 3 חדרים בב"ש עלו ב 9 אחוז, בתל אביב- 2 חדרים ירידה של  6 אחוז.  

המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון הראשון לשנת 2020

"מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר", אומר דנוס, "לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, חיפה וירושלים, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר". 
שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים מודיעין, רחובות, אשקלון ורמלה, שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית. "אין כל ספק כי שהמשבר הבריאותי שנגרם בעטיה של מגפת הקורונה העולמית, טרף את הקלפים בכל הקשור לשוק הדיור הישראלי, כשאת ההשלכות קצרות וארוכות הטווח עדיין קשה לאפיין", מציין דנוס, "יש לקחת בחשבון כי מימושים באילוץ בשוק הדיור, אשר שיעורם עשוי לגדול כתוצאה מהמשבר הכלכלי החריף ממנו סובלים חלקים נכבדים מהציבור הישראלי, לא מתרחשים בתקופה זמן קצרה ולעיתים עוברת תקופה של למעלה משנה עד שמתחילים לראותם בשוק.
שמצרפים לעובדה זו את הנתונים בדבר הפגיעה הקשה בהליכי תכנון ובנייה, אשר יביאו בהכרח להקטנת היצעים בעתיד הקרוב, הסכנה הכמעט וודאית בייקור עלויות הבנייה והעובדה כי קיימים ביקושים ברמות שונות באזורי המדינה השונים, ניתן להטיל ספק סביר באשר לירידות מחירים אם בכלל". 

ברבעון הנסקר, השפעת משבר הקורונה החלה במחצית השנייה של חודש מרץ ועל כן, הינה מוגבלת.
עם זאת, ניתן לציין כי היקף העסקאות במחצית זו פחת בכ- 40%, לקראת עצירה כמעט מוחלטת שהביאו הסגר והחגים ומועדי ישראל, במהלך חודש אפריל. "השוק בתקופה זו הפגין יציבות ואיזון, כשמגמת עליית המחירים שהחלה ברבעונים שקדמו המשיכה, אם כי בקצב מואט יותר", מסביר דנוס.  
ברמה שנתית, עליות מחירים משמעותיות נרשמו בערים אילת, הרצליה, ירושלים ופתח תקוה.
ביתר הערים נצפו בעיקר עליות וירידות מחירים מינוריות. יצוין כי המחיר הממוצע בעיר תל אביב נושק שוב לכ- 3 מיליון ש"ח, לראשונה מזה שנה וחצי (מהרבעון השלישי  של שנת 2018).
עד על פי הסקירה, היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש מרץ 2020 עמד על כ- 8.68 מיליארד שקל, גבוה בכ- 64% יחסית לחודש מרץ 2019. 

שיאניות התשואה למשקיעים בשוק השכירות

ככלל נרשמה מגמה מעורבת בשוק השכירות בין ערים שונות ובתוך הערים עצמן לטיפוסי הדירות השונים.  בולטת בירידות העיר אילת עם ירידת מחירים בכל טיפוסי הדירות ולאחריה ראשל"צ והרצליה.  בולטת בעליות העיר ירושלים עם עליית מחירים בכל טיפוסי הדירות ולאחריה רמלה, פתח תקוה ואשקלון. בעיר תל אביב נרשמה יציבות עם עליות מחירים בדירות הגדולות (4,5) וירידות בדירות הקטנות (2,3), כנראה כתוצאה ממשבר הקורונה והעלייה בהיצע דירות AIRBNB שחזרו לשוק ההשכרה לטווח ארוך.  "לעניין זה חשוב לציין כי מסקנות בנק ישראל בעניין תל אביב (ירידות מחירים חדות), שגויות לדעתי", מציין דנוס. שיאניות התשואה למשקיעים הן אילת ובאר שבע עם 3.9% לשנה התשואה הנמוכה ביותר בכפר סבא ומודיעין עם 2.7% בשנה                  

  • במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטיים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית. לאור האמור, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלהו דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה . כמו כן, הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה". מהמדגם נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן.

 

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות