אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

היזמים זועמים על המלצת מינהל התכנון לבטל הקלות בנייה

סערה בעקבות המלצת מינהל התכנון לבטל בקשות להקלות בתוכניות בנייה: "החלטה שמחבלת בענף הנדל"ן, חלם ונזק בלתי הפיך גם לציבור"

כרמלה קופר 21.04.2020

אילוסטרציה // Depositphotos

היזמים רותחים: בעקבות פרסום דו"ח הצוות לבחינת הקלות בנייה, בהובלת מינהל התכנון, אשר ממליץ לבטל או לצמצם משמעותית את ההקלות שמבקשים יזמי נדל"ן מוועדות מקומיות במסגרת הבקשות לאישור תוכניות בנייה בכל הארץ, התעורר גל תרעומת בקרב היזמים. הדו"ח ממליץ לבטל את ההקלות הכמותיות, ובראשן את הקלת שבס המעניקה תוספת 20% בכמות יחידות הדיור, ולצמצם אותן רק להקלות לא כמותיות.

עו"ד ענת בירן // צילום: נדב יהונתן כהן
עו"ד ענת בירן // צילום: נדב יהונתן כהן

עו"ד ענת בירן ציינה כי: "במצב הנוכחי ההקלות הן הכרח המציאות במקרים רבים בהם התכניות שבתוקף ארכאיות, שהתכנון אינו עונה על הצרכים, ושהשינוי מתבקש ורצוי. אם כל שינוי של תכנית יהיה טעון קידום תב״ע חדשה, הדבר יאריך עוד יותר את הליכי התכנון והרישוי. לדבריה, הבקשות הן חיוניות מכמה סיבות ומקרים: כמעט בכל פרויקט של מחיר למשתכן ודירות להשכרה מבוקשות הקלות במספר הדירות כדי להתאים את שטחי הדירות לצרכי השוק; שינויים שנדרשים בתכנון כתוצאה משינויי תקנים; הליך הבקשות הקלות מאפשר לשכנים להגיש התנגדויות משום שהוא כרוך ביידוע, ואם החלופה תהיה תכניות המקנות שיקול דעת רחב יותר לוועדות התכנון, המשמעות תהיה ביטול ההתנגדויות בשלב ההיתר. השלכה נוספת של המהלך היא בהיטלי ההשבחה – הקלות הן מקור משמעותי של היטלי השבחה לקופת הרשויות המקומיות וביטולן ישפיע ישירות על הכנסותיהן".

ורד צרפתי זבולון // צילום אבי רוקח
ורד צרפתי זבולון // צילום אבי רוקח

ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון: "מרבית מההקלות שהיזמים מבקשים היום נוצרות בגלל שתכניות התב"ע שמאושרת על ידי הוועדות המחוזיות מאד מגבילות. הן קובעות מראש אלמנטים תכנוניים באופן מדויק, מבלי לקחת בחשבון את כל המגבלות הקיימות בהתאם למה שהמציאות דורשת, שכן כל פרויקט מתוכנן בצורה שונה. היום פותרים את הבעיות התכנוניות באמצעות הקלות, שמאפשרות להתאים את התכנון בין מה שרשום בתב"ע למה שנדרש בשטח, וזאת באמצעות הליך רישוי קצר שלוקח 60 יום. ביטול ההקלות יביא לכך שכל שינוי קטן יחייב אישור תב"ע – הליך שיכול לקחת שנתיים. המשמעות היא ששוק הדיור ייתקע עוד יותר. בשלב ראשון צריך לשנות את התפיסה התכנונית של הוועדות המקומיות והמחוזיות ולשחרר את התב"ע מכל המגבלות. רק בשלב השני, לאחר שתיושם התפיסה החדשה והתב"עות יהיו משוחררות יותר עם מרחב תכנוני גדול יותר, אפשר יהיה לחשוב על צמצום ההקלות, ובכל מקרה לא ביטול מוחלט שלהן. בעוד שהיום צוואר הבקבוק הוא הרישוי הזמין, במידה ויבוטלו ההקלות זה יהיה צוואר הבקבוק הבא, שיגרום לכך שעשרות אלפי דירות יתקעו בצנרת התכנון"

עוד שמואל שוב שותף שוב ושות // סטודיו תומס
עו"ד שמואל שוב // סטודיו תומס

עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מציין כי: "ביטול ההקלות היא גזירה מיותרת שהענף לא יעמוד בה. אין כל מקום להקשות כיום מעבר לקשיים הנגרמים עקב המצב הבריאותי, במקום להקל על השוק שמתקשה לתפקד בגלל משבר הקורונה, מציעים באוצר לבטל כלי משמעותי היום בקידום הבנייה. העיכובים נובעים מבירוקרטיה וצריך  לשים לנו כמטרה ליעל הליכים, שכיום הואטו לאור המצב. הממשלה צריכה לייעל את המערכת ולפעול לאישור מהיר יותר של ההקלות. יש להבין כי בד"כ התוכניות עליהן מבקשים הקלות הן תוכניות מיושנות שהאינטרס לשנות אותן הוא גם של היזמים אך במקרים רבים גם של הרשויות הממשלתיות והמקומיות בהתאם לצרכי התכנון העדכניים. נזכור אף שבתוכניות חדשות ממילא חוסמים אפשרויות לבקש הקלות בנסיבות שחושבים לנכון, כמו הוראות לפיהן תוספת יחידות מהווה סטייה ניכרת שלא ניתן לאשר בהקלה, וכדומה".

אבי כראל // יחצ
אבי כראל // יחצ

היזם אבי כראל: "אסור לנו לשכוח שענף הבנייה עבור המשק הישראלי הוא הקטר ואל לנו לטעות ולחשוב שקיים ענף משמעותי אחר שיכול למשוך את הכלכלה שלנו לחזרה מהירה לצמיחה יותר מענף הבנייה, זהו הענף שבמעגלים רחבים יותר מעסיק כ-2 מיליון עובדים. החלטות ממשלה בימים אלו יכולות להוות מנופים מצד אחד וחרב מעל הראש מהצד השני. זוהי שעת חירום וכגודל המשבר כך צריכה להיות עוצמת התגובה, ולכן אין לתת לפקידים שמסתכלים דרך חור המנעול לנהל את השוק אלא צריכה להיות מנהיגות עוצמתית ונחושה. המדינה צריכה לגרום לכך שיהיו כמה שיותר התחלות בנייה ולכן היא חייבת לצמצם בירוקרטיה ורגולציה שמכבידה מאוד על היזמים וגורמת לעיכובים ארוכים ומיותרים שמעלים את מחיר הדירות; להוציא לפועל פרויקטים לאומיים שנמצאים בתכנון במשך עשורים, כגון רכבת לאילת, תעלת הימים, כבישים ומחלפים ועוד; לתמרץ יזמים להתחלת בנייה מיידית; להגדיל את מכסת עובדי הבנייה באופן מיידי עד כדי הצפה".

אלי אביסרור // יחצ
אלי אביסרור // יחצ

אלי אביסרור, מנכ"ל אביסרור ובניו ומ"מ נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "ההמלצה של מינהל התיכנון אינה מובנת ואף מחבלת בענף הנדל"ן. ההצעה היתה יכולה להיות רלוונטית רק במצב בו מערכת התכנון של ישראל יודעת להבטיח ודאות תכנונית מלאה המתאימה למצב בשטח. במצב הנוכחי – לולא ההקלות הללו, תהליכי הרישוי במדינת ישראל היו כפולים ומכופלים, הוצאה לפועל של פרויקטים הייתה לוקחת נצח, מכסת הדירות החדשות הייתה צונחת דרמטית ובהתאמה מחירי הדירות היו מאמירים בגלל ביקוש גואה שעולה על ההיצע. אם מינהל התכנון היה דואג לעדכן תב"עות היסטוריות, שבינן לבין המציאות המרחק הוא גדול, אולי לא היינו צריכים את ההקלות, אלא שלצערנו רוב התב"עות במדינת ישראל הן ישנות מאד, אי לכך ההקלות מאפשרות לנו להתחיל לבנות באופן מהיר יחסית ולהגדיל את היצע הדירות במדינת ישראל שרובן דירות קטנות 2-3 חדרים, שמתאימות לזוגות צעירים. ביטול של ההקלות הוא בבחינת חלם ונזק בלתי הפיך לענף ולציבור. התאחדות הקבלנים בוני הארץ דורשת כבר שנים שכדי לאפשר קיצור דרמטי של הליך התכנון ייצרו כאן חובת תכנן מראש של כל אזור ואזור ולצד זאת יאפשרו למתכננים לבצע רישוי עצמי של הבנייה, ללא אלה לא ניתן לוותר על ההקלות".

עו"ד צבי שוב // צילום: כפיר סיוון
עו"ד צבי שוב // צילום: כפיר סיוון

עו"ד צבי שוב מומחה לתכנון ובניה ונדל"ן: "אין סיבה לבטל את ההקלות. מדובר בהקלות נדרשות וחשובות לקידום פרויקטים, ביטולן יוביל לעיכוב ועצירה של בניה. אם רוצים למנוע מצב של הגשת בקשות להקלות ניתן מראש לאפשר בתוכניות גמישות מסויימת מה שלא מתאפשר כשיש תב"ע והתוכניות לא יורדות לרמת המגרש הבודד. לבטל את ההקלות זה מהלך לא הגיוני, בטח לא ככה ולא כעת.
סוג ההקלות המתייחס ליותר מספר יחידות דיור והוספת שטחים, פיצול יחידות דיור בצמודי קרקע נוצרו על מנת להגדיל את מספר יחידות הדיור בלי לתכנן את כל התב"ע מחדש כל שיהיה ניתן לקבל יותר יחידות דיור על בסיס תוכניות שכבר אושרו וזאת לאור מצוקת הדיור בישראל. כעת, ביטול ההקלות יחזיר תוכניות חזרה לוועדות ויעכב משמעותית קבלת היתרים והוצאת פרויקטים לפועל ויאט את התחלות הבניה. כשחושבים ומתכננים פתרונות עתידיים ניתן לשקול לעשות שינויים אבל בתקופה כזו בה המשק כולו מצוי במצב של משבר צריך לעשות מה שניתן לאושש את השוק ולא לבטל את מה שמאפשר להוציא יחידות דיור לפועל ולפתור את משבר הדיור. דברים ניסיוניים וקיצורי דרך לא עושים בזמן כה רגיש בו אין מקום לטעויות".

חיים קראדי // צילום: טל משולמי
חיים קראדי // צילום: טל משולמי

חיים קראדי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי: "הרצון של המדינה מצד אחד לקבוע על כל פרט ופרט ומצד שני להשיק מגבלות גורם לתכנון לא איכותי וייצור מוצרים שלא תואמים את השוק. כך למשל בחיפה בתוכנית מכרז למשתכן במורדות הכרמל לינקולן, מכרז אשר החברה זכתה בו, הוגדר בתב"ע תקנון התוכנית אשר מאפשר לבנות רק דירות קטנות (20%) והשאר דירות גדולות במיוחד (מדובר בדירות 6 חדרים בשטח של 140 מטר + 25 מרפסת). היות ומדובר בתוכנית מחיר למשתכן אזי הדירות מיועדות לזוגות צעירים שאין להם צורך בדירות כ"כ גדולות וגם לא את ההון העצמי לדירות אלו. היה עדיף שיתנו ליזם לתכנן את שטח הדירות כך שלרוכשים יהיה תמהיל רחב של דירות, מהן יוכלו לבחור את הגודל הרצוי לצורכיהם. כמו כן, יש לאפשר גמישות תכנונית ערב הבנייה אפילו אם התב"ע אושרה לפי שנים".

שמוליק כהן שמאי מקרקעין // צילום: דובי שמחי
שמוליק כהן שמאי מקרקעין // צילום: דובי שמחי

השמאי שמוליק כהן ממשרד SK שמאות מקרקעין מציין.כי בפועל וכמשרד שמאי מקרקעין המתמחה בליווי פיננסי של עשרות פרויקטים, מתחילת התכנון ועד מסירת הדירות, המציאות שונה. כ-99% מפרויקטי הנדל"ן בארץ הינם במימון ובליווי פיננסי. גורמי המימון, הבנקאיים והחוץ בנקאיים, מתחילים במימון ובליווי פרויקט רק לאחר קבלת דו"ח 0 המשקף את רווחיות הפרויקט המתהווה. במקרה של הקלות עתידיות דו"ח ה-0 מפוצל ל-2 חלקים עם מינוחים מקצועיים שונים: חלק הארי בדו"ח ה-0 מתבסס על התב"ע הנוכחית והמאושרת ללא הקלות. בסייפא של הדו"ח וכנספח מופיע פרק "בדיקת כדאיות כלכלית" אשר מותנה באישור ההקלות ומשקף את העלויות, התקבולים והרווחיות במקרה שההקלות יאושרו.תוצאות הדו"ח שונות דרמטית ע"פ גורם הייחוס – על בסיס תב"ע מאושרת או על בסיס הקלות פוטנציאליות. יצוין שברוב המקרים ומפאת מצוקת קרקעות הגורמת להאמרת מחירי הקרקעות באזורי הביקוש, פרויקט ללא קבלת הקלות יהיה פרויקט הפסדי". 

ג'וליאן סטרוסטה, מנהל מחלקת מכרזים ותכנון בחברת שפיר הנדסה: "ההמלצה של מינהל התכנון לבטל את הקלות שבס וכחלון ליזמים, עתידה לגרום נזק אדיר לענף הנדל"ן ולשוק הדיור. ההקלות הללו סייעו לקדם משמעותית מאות אלפי פרויקטים במהלך השנים ברחבי הארץ, שכן בפרויקטים רבים אנחנו נתקלים בתב"עות ישנות מאד, עם דירות גדולות שלא לצורך ושלא מתאימות לרוח וצרכי התקופה. ההקלות גם נתנו גמישות תכנונית למועצות המקומיות ואפשרו להתאים את התב"ע לצורכי התקופה בהליך קצר יחסית בלי לוותר על אפשרות התנגדויות הציבור והשכנים. במקרה של ביטול ההקלות נאלץ בכל פרויקט לבצע שינוי תב"ע, דבר שיגרום לעיכובים ממושכים בביצוע ובבניית הפרויקטים. בנוסף, עצם האפשרות לתוספת יחידות הדיור הקלה על המחסור ביחידות הדיור בשוק כיוון שאפשרה לבנות יותר דירות. ביטול ההקלות יקטין את ההיצע משמעותית, דבר שיביא באופן מיידי לעליית מחירי הדירות".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות