בתוך כך ממליץ הדו"ח על ביטול הקלות שב"ס ושורה של צמצומים רחבה בהקלות בנייה שניתנו עד כה: "ביטול ההקלות הכמותיות יביא עימו בהכרח צמצום משמעותי של הקלות רבות נוספות הנדרשות תכנונית כתוצאה מהתוספת הכמותית של יחידות דיור ושטחים"
אילוסטרציה // Depositphotos
הצוות הבין-משרדי לבחינת ביטול ההקלות בתחום התכנון והבניה הגיש דו"ח סופי הקובע ביטול שורה של הקלות בנייה ליזמים, ובכך גם את הקלות חוק שבס.
מנתונים שנאספו על יד אגף הבקרה מתוך דיווחי הוועדות, עולה כי כ35% מכלל ההיתרים שהופקו בחציון הראשון של שנת 2019 כללו הקלות. יחד עם זאת, בהיתרים למגורים שכללו יותר מ-20 יחידות דיור, שיעור ההקלות הוא כ-80% , כלומר פי 2.3. "ניתן להסיק מכך, שמרבית הבקשות להקלות מתבקשות בפרויקטים למגורים לצורך תוספת יחידות דיור וככל שהתמריץ לתוספת אפשרית למספר יחידות הדיור גדל, כך היזמים בוחרים להגיש יותר בקשות להקלות. כמו כן, נמצא כי שיעור ההקלות עולה משנה לשנה", נקבע בדו"ח, "נראה כי ללא התמריצים הכמותיים של תוספת יחידות דיור ותוספת שטחים, מספר הבקשות להקלות ירד משמעותית ולאור האמור יקל על תהליכי הרישוי".
בין היתר, בהמלצות הדו"ח נכתב כי: "לאור הפגיעה בהליכי התכנון, העומס שנוצר על המערכת ווהעיכובים במתן ההיתרים, ולאור הבדיקה ההשוואתית שבוצעה, ממליץ הצוות לצמצם את ההקלות, לבטלן ככל הניתן ולהותיר רק הקלות הנדרשות על מנת לממש את התכנית". הוראות המעבר קובעות כי: "בכל הנוגע להוראות השעה שעתידות לפקוע יחולו הוראות המעבר הקיימות בהן. בכל הנוגע לשינויים האחרים בחקיקה מומלץ על הוראות המעבר הבאות – תכניות שהוחלט להפקידן עד לתום שנה מכניסת התקנות לתוקף – תינתן תקופת מעבר של 4 שנים בהן ניתן יהיה לבקש מהן הקלה על פי החוק הקודם".
כזכור, הצוות בראשותו של ראש מטה הדיור הלאומי ובו נציגי הממונה על התקציבים באוצר, החשב הכללי, המנהלת הכללית של מנהל התכנון, המנהל הכללי של משרד הבינוי והשיכון, מנהל הרשות להתחדשות עירונית, מנהל רשות מקרקעי ישראל והמנהל הכללי של משרד הפנים – הוקם בדצמבר 2018 על פי החלטת ממשלה, במטרה לדון בסל של כלים שיכולים לשפר ולייעל הליכי הרישוי. בהמשך להחלטה, הקים מנהל התכנון צוות עבודה שבדק את נושא ביטול וצמצום ההקלות, אשר כאמור הגיש את המלצותיו בחודש מרץ האחרון.
בין היתר, בחן הצוות תהליכי הקלות במדינות שונות בעולם, וטען לאור הממצאים כי: "ניתן לראות כי ה"הקלות" במדינות שנבחנו הן ברובן מינוריות ונועדו לצורך אפשרות מימוש הבניה ולצורך עמידה בהיבטי תכן הקשורים לבריאות, איכות הסביבה, בטיחות וכו'. מוענקות לרוב על ידי גוף מקצועי בלתי תלוי ובמרבית המקרים נדרשת הסכמת בעלי המקרקעין הגובלים".
באשר להליכים המתקיימים בארץ, מצא הצוות כי: "משך הטיפול בבקשה הכוללות הקלות ממועד קליטתן ועד להפקת ההיתר ארוך לפחות בכ- 100 ימים ממשך הטיפול בבקשות תואמות תכנית, וזאת מכיוון שהבקשה משתנה בעקבות דרישות הוועדה וההתנגדויות, ונדרשים סבבים רבים הן של המתכננים והן של בדיקת הבקשה על ידי הוועדה. במקרים נוספים משך הטיפול ארוך עוד יותר בגלל התייעצויות מוקדמות שנדרשות בגלל מהות ההקלות המבוקשות אשר מצריכות הליך "סמי תכנוני" עם גופים בתוך הרשות המקומית או מחוצה לה".
באשר לבקשה להקלה שניתן להגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית, נתוני מנהל התכנון מצביעים על כ-1500 עררים המטופלים בשנה הנוגעים להיתרי בניה, מרביתם כוללים הקלות, ועוד כ-1200 עררים הנוגעים להשבחה, חלקם נובעים מבקשות להקלות. ממוצע זמן הטיפול בערר הוא כ-140 ימים, שמתווסף לזמן הטיפול בוועדה המקומית. כך שבקשה להקלה הכוללת גם הליכי ערר צפויה להוסיף 240 ימים להליך הוצאת ההיתר.
"על אף שהוקמו בשנים האחרונות 8 ועדות ערר נוספות (מחציתן עוסקות ברישוי ומחציתן בפיצויים והיטלי השבחה), עדיין, בגלל ריבוי הולך וגובר של הבקשות להקלה ובעקבותיהן עררים, נוצר עומס רב גם על ועדות הערר ונוצר חסם משמעותי נוסף בהליך הרישוי שאמור היה להיות הליך טכני מהיר", כך נקבע בדו"ח.
במסקנותיו קובע הדו"ח כי: "בשנים האחרונות נעשה שימוש הולך וגובר בכלי תכנוני זה של הקלות באופן שהפך את ההקלה לכלל ולדבר שבשגרה המאושר על ידי מוסדות התכנון ללא הפעלת שיקול הדעת הנדרש ואת הרישוי תואם תכנית לחריג. השימוש ההולך וגובר בהקלות הביא לתהליכי רישוי עוקפי תכנון. ולמעשה, תכנון בשלב הרישוי, ברמת המגרש הבודד, ללא יכולת להתאים אליו את המרחב הציבורי, מוביל לפגיעה באיכות התכנון כפי שנקבע בתוכניות החלות.
"כמו כן, הוביל להארכת הליך הרישוי וליצירת עומס משמעותי על מוסדות התכנון בשלב הרישוי. למעשה, באמצעות ההקלות, הועבר התכנון גם לשלב הרישוי, ולא הסתיים באישור התכנית. שימוש בהקלות "מעודד" באופן עקיף ביצוע עבירות בניה, כאשר לעיתים העבריין מסתמך על כך שכאשר ייתפס הוא יוכל להסדיר את עבירת הבניה באמצעות הליך מהיר וקל יחסית של הקלה, ולא יאלץ להגיש תוכנית מפורטת.
"כמו כן, מעמיס הליך ההקלות על מנגנוני ההשבחה, מרבית מסעיפי ההקלות טומנים בחובם חיוב בהיטלי השבחה. העובדה שיש צורך בקביעת גובה החיוב במסגרת הליך הרישוי, גוררת הליכים נוספים מול שמאי הוועדות המקומיות, הפעלת שמאים מכריעים, הגשת עררים על השומות לוועדות הערר, ובכך נוצר עומס על מערכות אלו ועיכובים משמעותיים בהליכי הרישוי. השימוש הגובר בהליך ההקלות הביא לחוסר ודאות רב מצד מבקשי ההיתרים, שכן לא ברור מתי תינתן הקלה ומתי לא והתכנית למעשה הפכה ל"בסיס לשינויים".
המתווה החדש שמציע מינהל התכנון, מתייחס להקלות כמותיות, לפיו: "ההקלות בשטחי הבניה מגדילות את נפחי הבניה באופן שמשנה את תבנית הבניה המתוכננת ולעיתים קרובות אף גוררות הקלות נוספות. כך גם לגבי ההקלות ביחידות הדיור. הקלות אלה, מביאות לפגיעה בפרוגרמות העירוניות, משנות את המצב התכנוני ולעיתים גורמות לתופעה של "תכנון חסר" בתכנית, תוך כוונה להוסיף יח"ד או שטחי בניה בהקלה. לעיתים, אף קיים שיקול נוסף מצד היזם, לכלול תוספות אלה בהקלה עתידית ולא בתכנית עצמה, זאת לאור העובדה כי בקשה להקלה אינה מקימה עילה לתביעת ירידת ערך לפי סעיף 197, בעוד ביחס לתכנית ניתן להגיש תביעה לפי סעיף 197 על ירידת ערך.
"כמו כן, ביטול ההקלות הכמותיות יביא עימו בהכרח צמצום משמעותי של הקלות רבות נוספות הנדרשות תכנונית כתוצאה מהתוספת הכמותית של יחידות דיור ושטחים (כגון: הקלות בקווי בניין, הקלות בגובה, תכסית וכד') וכן ביטול של הקלות נוספות שאינן בהכרח נדרשות תכנונית אבל מתבקשות כיוון שממילא ההליך התארך ואינו במסלול היתר תואם תכנית. בכך יופחת משמעותית היקף הבקשות להקלה. לפיכך, המסקנה היא שיש לבטל את ההקלות הכמותיות".
דרך הפעולה המוצעת הינה לא להאריך או לבטל את הוראות השעה הנוגעות להקלות בדרך של תוספת יחידות דיור ולתוספת שטחי בניה שעתידות לפוג, (תוספת בין 20% -30% יח"ד מכח הוראת שעה תשע"ד 2013 בסעיף 2 (9)(ד)(1) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) תשס"ב – 2002, תוספת 20% שטחי בניה לטובת תוספת יחידות הדיור מכח הוראת שעה תשע"ו 2015 בסעיף 151 (ב3) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965,הקלת חובה של תוספת 10% יחידות דיור מכח תיקון 108 הוראת שעה תשע"ו 0 2016 בסעיף 147(ח) לחוק התכנון והבניה, פיצול דירות מכח תיקון 117 הוראה שעה תשע"ז – 2017 בסעיף 147(י). כמו כן, לבטל את הקלות לתוספת יח"ד עד 20% מכח תקנה 2 (9) (א)-(ג) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתקנית) (הידועות כ"הקלות שבס") והוספת יח"ד באזור חקלאי מכח תקנה 3 לתקנות סטיה ניכרת. (ראה הוראות מעבר להלן). "ההקלות הכמותיות הן המשמעותיות ביותר ונדרש לבטלן. ללא ביטולן אין הצדקה לתהליך ביטול ההקלות, שכן השפעתו תהיה מינורית", כך נקבע.
באשר להקלות מרחביות, נקבע כי: "גמישות מרחבית מסוימת היא הכרחית למתכנן הפרויקט ולמהנדסי הועדות המקומיות, לצורך מימוש תכנית או לטובת הביצוע. קיימות תכניות רבות שהן תכניות ישנות וקיימות בהן הוראות שאינן רלוונטיות עוד, כמו כן, לעיתים יש צורך בהתאמת התכנית למגרש הספציפי על מאפייניו המיוחדים. התוצאה במקרים אלה היא קיים קושי לממש את התכנית ללא שימוש בכלי ההקלה לטובת הוצאת ההיתר ומימוש התכנית בפועל.
"לפיכך, מוצע לבטל את מרבית ההקלות המרחביות, לצד קביעת מנגנון חדש של גמישויות בסמכות מהנדס הוועדה. מוצע כי מהנדס הוועדה, כגורם המקצועי הבכיר בוועדה, יהיה בעל הסמכות להחליט לגבי סטייה מינורית מהוראות התכנית, בנושאים שיקבעו בתקנות, וזאת במסגרת בקשה להיתר תואם תכנית. מוצע כי הליך זה לא יהיה טעון פרסום או זכות ערר, מאחר ומדובר בסטיות מינוריות שהשפעתן התכנונית זניחה יחסית והן נדרשות למימושה בפועל של התכנית. כן מוצע לקבוע, כי שינויים אלו לא יהוו עילה לחיוב בהיטל השבחה. לצד הגמישויות וההקלות המרחביות שיבוטלו יוותרו מספר הקלות מרחביות בעינן, כגון הקלות מרחביות לצורכי נגישות ובטחון".
דרך הפעולה המוצעת היא סטיות מינוריות מהוראות מרחביות (גמישויות) יהיו בסמכות מהנדס הוועדה ללא צורך בהחלטת ועדה וללא פרסום להתנגדויות. תקבע חובת הנמקה של המבקש בדבר הצורך בסטייה מההוראה המרחבית שבתכנית וכן חובת הנמקה בכתב של מהנדס הועדה לאישור סטייה כאמור. מדובר בסטיות שמשמעותן הכלכלית (השבחה) היא זניחה. כמו כן, גמישויות אלה יהא מוסמך המהנדס לאשר, רק אם התכנית החלה לא קבעה אחרת.
באשר להקלות אחרות והקלות תהליכיות, נקבע כי: "מדובר בהקלות שהינן כלי חיוני המאפשר גמישות למתכננים ולמוסדות התכנון במימוש התכניות. הקלות אלה אינן כוללות רשימה סגורה שכן הן מתייחסות למגוון של הוראות שיכולות להיכתב בתכניות ולא ניתן לצפות את מהותן היום.
"הצורך בהן נובע מכך שיכולות להיות בתכניות הוראות שאינן רלוונטיות בחלוף הזמן, הוראות שלא מתאימות למגרש ספציפי או הוראות "לא מוצלחות" המובילות לקושי במימוש התכניות הללו. באותם מקרים בהם אין הצדקה להליך של אישור תכנית חדשה, ומן הראוי לאפשר בקשה להקלה. ולפיכך המסקנה היא שיש לאפשר המשך שימוש בכלי זה. הקלות אלה יוותרו כפי שהן כיום. ניתן יהיה לבקשן כל עוד הן אינן מהוות סטיה ניכרת".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
