יזמים נגד חלופת תמ"א 38 של גבעתיים: "הפרויקטים הופכים לבלתי ישימים"

החלופה שמקדמת הוועדה המקומית גבעתיים לתמ"א 38 עשויה להקפיא את תהליכי ההתחדשות העירונית בעיר – כך טוענים יזמים וחברות נדל"ן הפועלים בעיר בתחום תמ"א 38, בהתנגדות שהגישו לוועדה המחוזית בתל אביב נגד החלופה שמקדמת העירייה. לטענת היזמים, הוראות התכנית מגבילות מאוד את התכנון, אינן מתחשבות באילוצים השונים הקיימים במגרשים בשטחה, ואינן מותירות כמעט כל גמישות תכנונית. ראש העיר, רן קוניק, התייחס לטענות, ואמרי כי מבחינת הבדיקות השמאיות, קיימת כדאיות כלכלית לפרויקטים בעיר.

הרקע להתנגדויות היא חלופה לתמ"א 38 שמקדמת עיריית גבעתיים – "תכנית מפורטת לרבות חיזוק מבנים לפי סעיף 23 לתמ"א 38", אשר הופקדה בוועדה המחוזית לפני כחצי שנה. בכך, מבקשת העירייה לגבש מדיניות עירונית בכל הנוגע לחיזוק בניינים בפני רעידות אדמה (ביחס לחיזוק ועיבוי ולהריסה ובניה מחדש). התכנית קובעת הוראות שונות בחלקי העיר השונים (כל אזור בהתאם למאפייניו) בדבר נפח וגובה מותרים לבניה, קווי בנין, תוספת יחידות דיור, עיצוב אדריכלי, תקני חניה ועוד.

על פי התכנית, במקרה של הריסה ובניית בניין חדש, לא תותר תוספת יח"ד מעבר לפי 2.3 ממספר יחידות הדיור הבנויות במגרש בהיתר (מכפיל 2.3). במגרש בו בנויות בהיתר 4 יח"ד או פחות – יהיה מספרן המקסימלי פי 2.4. במקרה של חיזוק ועיבוי בניין קיים – לא תותר תוספת יח"ד מעבר לפי 1.8 ממספר יחידות הדיור הבנויות במגרש בהיתר. בכל הנוגע לתוספות שטחי בנייה, על פי התכנית בבניין חדש, הזכויות הן עד יחס של פי 2.65 משטח הדירות המצטבר בבניין הבנוי בהיתר. בחיזוק ועיבוי בניין קיים – עד יחס של פי 2 משטח הדירות המצטבר בבניין הבנוי בהיתר. בנוסף, התכנית מגבילה את גובה הבנייה בעיר ל-8 קומות.

לתכנית כאמור הוגשו התנגדויות מטעם חברות יזמיות הפועלות בעיר בתחום ההתחדשות העירונית. חברת א. גינאדי השקעות ובניה, טוענת באמצעות עו"ד ענת בירן כי: "הוראות התכנית, החלה על חלקים נרחבים של העיר, גורפות, מגבילות מאוד את התכנון, אינן מתחשבות באילוצים השונים הקיימים במגרשים בשטחה, ואינן מותירות כמעט כל גמישות תכנונית". עוד כותבת החברה כי: "התכנית קובעת 3 מגבלות לזכויות הבניה המותרות מעל פני הקרקע: מכפיל יח"ד, תוספת זכויות בנייה ונפח בנייה מותר. כמו כן, נקבע כי הזכויות תחושבנה לפי המגבלה המצמצמת בין ההגבלות במצטבר. הוראה זו בלתי סבירה תכנונית, תקשה מאוד על מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית ואף תוביל לבנייה בלתי אחידה של בניינים לאורך הרחוב. המכפילים שנקבעו בתכנית, בשילוב עם הוראות נוספות כגון ממוצע גודל יחידות הדיור וחלוקה אחוזית בין שטחים עיקריים לשטחי שירות, יוצרים מגבלה על גבי מגבלה, כך שבסופו של דבר הפרויקטים הופכים לבלתי ישימים, בעיקר כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית שכפופים לא רק למגבלות בנייה אלא גם לשטחי דירות קבועים מראש".

חברת אקרו נדל"ן, המקדמת פרויקט ברחוב המעיין בעיר מבקשת מהוועדה, באמצעות משרד עורכי הדין מיתר, להורות על: "תיקון מסמכי התכנית, ובאמצעות כך להבטיח כי תכנית זו תאפשר את השגת מטרותיה התכנוניות, יחד עם הבטחת המשך התחדשות העיר גבעתיים וחיזוק המבנים שבה מפני רעידות אדמה".

חברת לוינסקי עופר בע"מ, הבונה פרויקט ברחוב הנרקיס, טוענת בהתנגדות שהוגשה באמצעות עו"ד אסף סגל ממשרד עורכי הדין סגל, כי: "מעיון דקדקני בתכנית, ניתן להגיע על נקלה כי מבחינת ההיתכנות הכלכלית, גריעת זכויות הבנייה לעומת הזכויות שהוועדה המקומית העניקה כדבר בשגרה בהסתמך על תמ"א 38/2, אין כל היתכנות, וממילא התכנית מעקרת ומאיינת את האפשרות לבנייה בבניינים שבנדון".

ראש העיר, רן קוניק, התייחס להתנגדויות, ואמר ל"מגדילים" כי: "יש בתוכניות אפשרות לעשות תמ"א במתכונתה החדשה בחלק מהמקומות, שהיא מאוד כלכלית וברוב המקומות אפשר לעשות מתחם, לא חייבים לעשות כל בניין בפני עצמו, אפשר להתחבר למתחם של 4 דונם לערך וזה עוד יותר כלכלי. שתי האופציות כלכליות. יש עכשיו יש את שלב ההתנגדויות כי אלו תוכניות בסמכות מחוזית וגם כל נושא התמ"א הוא במסגרת תוכנית לפי סעיף 23 ואם הם טוענים שזה לא כלכלי – זה הזמן להגיש התנגדויות אבל מבחינת כל הבדיקות השמאיות, מאוד כלכלי לבנות בגבעתיים, בין אם במסגרת תמ"א לבניין בודד ואם אם במתחם למספר בניינים".

הוועדה המחוזית צפויה לדון בקרוב בהתנגדויות היזמים בתחילת חודש מרץ.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף