banner
ינון מגזימוף // צילום: אבי חיון // Depositphotos
ינון מגזימוף // צילום: אבי חיון // Depositphotos

המודל החדש שמציגה חברת תבע קפיטל: "הדיירים מציעים הצעה ליזם, ולא להפך"

תבע קפיטל, חברה ירושלמית המארגנת מיזמי פינוי בינוי, מציעה  מודל שמסייע להגדלת התמורות לדיירים: "המודל החברתי שלנו מעביר את השליטה והכוח לבעלי הדירות", אומר ינון מגזימוף, מנכ"ל ומייסד החברה

מגדילים 20.06.2022

חברת תבע קפיטל נולדה זמן קצר לפני הקורונה, וכבר מקדמת במקביל 3 פרויקטים גדולים להתחדשות עירונית בירושלים. מנכ"ל החברה, ינון מגזימוף, מסביר מדוע החליט להציב בבסיס החברה מודל חברתי ואיך הוא פועל. "אנו שמים דגש על מיקסום התמורות לבעלי הדירות. בשונה מהמודל הישן של תיווך ויזמות, שבו יזמים זורקים לאוויר כל מיני תמורות ומדברים בשפה שהדיירים לא מבינים כך שהם מרגישים שמצמידים אותם לקיר, אנחנו מאמינים שיש להעביר את הכוח והשליטה לבעלי הדירות", אומר מגזימוף. 

איך אתם מיישמים את המודל שלכם בפועל?
"בתכנון משותף. בודקים פוטנציאל של מתחמים גדולים, וברגע שמזהים, מתחילים לפעול ולכנס את הדיירים. מהרגע הראשון משתפים אותם בנתונים ומציגים את תמורות המינימום עליהם אנחנו מתחייבים, שמשם הם יכולים רק לעלות". 

מדוע שהתמורות יהיו משמעותיות יותר?
"לאחר שלב התב"ע יש וודאות לעסקה וגם קיצרנו ליזם זמן משמעותי, שמאפשר לו לפגוש את הכסף מהר יותר, וזמן שווה כסף, לכן יזמים יהיו מוכנים להכניס את היד לכיס יותר מהרגיל על מנת לזכות בעסקה. כך, הדיירים מציעים הצעה ליזם ולא הפוך – ורק לאחר שהם יודעים מה יש להם ביד. באופן כזה הם הופכים לשותפים בלעדיים בתהליך. אנו עובדים עם הדיירים שלנו ברגישות, ומשתדלים לתת מענה לכל הצרכים שלהם. בנוסף, אנחנו נותנים לדיירים להוביל את התהליך מתחילתו, כולל בחירת העו"ד שייצג אותם, האדריכל, השמאי והיזם על פי קריטריונים המתאימים להם. לדוגמא, בפרויקט שלנו ברחוב איסלנד בירושלים, כאשר הייתה חוסר הסכמה מצד הדיירים על העמדת המבנים והנראות של המתחם, החלפנו לבקשתם אדריכל לאחר תהליך תכנון משמעותי שנעשה. הדיירים הם בראש מעייננו. מה גם, שכל עלויות קידום הפרויקט הן עלינו, הרווח שלנו מגיע מהיזמים ומוגדר מראש בהסכם מול הדיירים. הדיירים לא צריכים לשלם דבר, כך שאין להם סיבה לא ללכת על זה".  

מגזימוף הוא דור שישי לשושלת ירושלמית, לכן אין זה מפתיע שהחליט להתמקד בעיר הבירה. פרויקט הדגל של תבע קפיטל אותו הוא מזכיר, ממוקם ברחוב איסלנד בקרית מנחם בירושלים. במסגרת הפרויקט ייהרסו עשרה בניינים ישנים ובהם כ- 80 יחידות דיור קיימות, ובמקומם ייבנו 4 בניינים בני כ-30 קומות, הכוללים כ-700 יחידות דיור. "מדובר במתחם ייחודי אל מול הרי ירושלים ועין כרם, בסמוך לצירי תנועה ראשיים, רכבת קלה וכו'. פרויקט הפינוי בינוי באיסלנד מעמיד סטנדרט חדש של תכנון במערב העיר מבחינת העיצוב והיוקרה", אומר מגזימוף, "זו שכונה וותיקה כך שנרצה לשמר את המרקם החברתי בשכונה ולצד זה להוסיף חדשנות ויעילות תחבורתית, על מנת לייצר איכות חיים לתושבים שיחזרו לשכונה החדשה ולתושבים החדשים שיגיעו". אדריכל הפרויקט הוא בועז ביטמן, ונכון לימים אלה הושגו החתימות של הרוב הדרוש של הדיירים, והפרויקט נמצא בתנופה רצינית.

איך אתם מתמודדים עם חששות הדיירים להכנס לפרויקט ענק?
"אחד הכלים המשמעותיים שמהווים יתרון בולט לחברת תבע קפיטל הוא בדיקה תכנונית מעמיקה ויסודית של כדאיות הפרויקט, וקידום תכנית לפינוי בינוי ועל פי זה החלטה האם הוא רווחי וכלכלי. אם העסקה תהיה משתלמת לבעלי הנכסים היא תתקיים, ואם לא – היא לא תתקיים. כך ניתן לתת וודאות לבעלי הנכסים ולאפשר להם ללכת על הפרויקט בידיעה שהם עושים את הדבר הנכון ויש להם גב מאיתנו בכל מה שהם צריכים. קידום התב״ע ואישורה מעניק וודאות לבעלי הנכסים וליזם העתידי. 

"כמו כן, באמצעות סיוע של אנשי מקצוע אנו בוחרים פרויקט שיש לו פוטנציאל ואנו מאמינים בו, משקיעים בו את המאמצים, ומייעלים תהליכים בירוקרטיים. אנחנו עושים בשלבים הראשוניים את העבודה הקשה והמשמעותית של איגוד הדיירים ויצירת התב"עות, כדי שהפרויקט ילך חלק לשביעות רצונם של כולם. אנחנו אחראים לאשר את התב"ע, ולגרום לתהליך לנוע ולהיות יעיל וקצר בשיתוף עם הדיירים. ברגע שיש את הסכמתם, אנחנו רצים ועושים את הכול במקצועיות ובמסירות כדי שזה יצליח".

לדברי מגזימוף, כיום המצב הוא אבסורדי: "לאף אחד אין וודאות לגבי מה יהיה בדיוק היקפו של הפרויקט, מה יאושר לבסוף, מהן הדרישות הציבוריות, מהן גודלן של הדירות, איזה פתרונות תנועה יהיו ויאושרו, מהי רווחיות הפרויקט, אבל ההסכמים והחתימות מתנופפים להם באוויר בין עורכי דין לחברות יזמיות שרק רוצות להניח ידם על קרקע, ורק לאחר מכן להבין מה בדיוק עושים". לדבריו, בעלי דירות לא צריכים להתקשר עם חברות יזמיות לפני שיש להם תב"ע ביד – עליהם להשאיר את השליטה בידיים שלהם. "עסקת פינוי בינוי היא עסקת מכר לכל דבר ועניין. בעלי הדירות מוכרים לחברה היזמית את כל הזכויות בנכס וכנגד זה מקבלים דירה חדשה. למכור לפני שיש תב"ע זה פשוט למכור בזול, והיום אף אחד לא אוהב למכור בזול", הוא מסכם. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות