התחדשות עירונית בלי טעויות: המדריך לבחירת מארגן דיירים

על רקע תנופת ההתחדשות בהרצליה והוספת אלפי יחידות דיור, בעלי דירות בעיר חייבים לדעת כיצד בחירת מארגן מנוסה יכולה למקסם זכויות, לשמור על האינטרסים של הדיירים ולהפוך אותם לצד החזק בתהליך. גל אגוזי, עורך דין במקצועו והבעלים לשעבר של חברת היזמות 'יחד נדל"ן', שהקים לפני כשנה את החברה Genesis Team – מנהלת דיירים להתחדשות עירונית מסביר: כל מה שצריך לדעת על מארגן בהתחדשות עירונית.

מה הטיפ שיש לך לתת לנציגות דיירים לקראת בחירת מארגן דיירים?
"קודם כל, בעלי הדירות היום, באמצעות המארגנים, הופכים לכוח חזק. פעם הדייר היה השותף החלש, ולכן לא במקרה הרבה פעמים הזכויות שלהם נפגעו או לא התממשו עד הסוף. היום, אם בוחרים מארגן נכון – הם פשוט הופכים לכוח חזק בתוך התהליך. תהליכי התחדשות עירונית, בהרצליה ובערים אחרות, הם הזדמנות מאוד משמעותית לבעלי דירות – לשדרג את איכות החיים, להעלות את ערך הנכס, למקסם תמורות. אבל כמו כל דבר, צריך לנהל את זה ולעשות את זה בצורה נכונה. יש ערים, כמו הרצליה, שבהן יש מכסות שנתיות. אם לא מתעוררים בזמן – עלולים לפספס את ההזדמנות. ואם לוקחים יועצים לא מספיק מקצועיים – גם הזכויות לא תמיד נשמרות במלואן. לכן, הטיפ המרכזי הוא לבחור מארגן מנוסה, חזק ומקצועי, עם ערך מוסף – ולהפוך לצד המוביל והחזק בתהליך ההתחדשות, ולא להפך".

מהם שלושת תפקידי המפתח של מארגן דיירים?
"התפקיד הראשון הוא להוביל את בעלי הדירות. מארגן צריך להיות בעל יכולות, אישיות ומקצועיות, כדי להוביל אותם בתהליך הארוך והמורכב הזה שנקרא התחדשות עירונית; התפקיד השני הוא להבין את השוק – להבין את המדיניות העירונית ולהבין איך אפשר למקסם להם גם את התמורות וגם לשמור בצורה מקסימלית על הזכויות שלהם; התפקיד השלישי הוא נושא השקיפות – לעשות את זה בצורה ישרה, שקופה ומקצועית. בתחום הזה חוסר שקיפות עלול לגרום לתהליך פשוט להתנפץ. ראיתי לא מעט פרויקטים שנתקעו ולא המשיכו בגלל זה. בסופו של דבר, בעלי הדירות גרים יחד, חיים יחד ורוצים להמשיך לחיות יחד ביחסים טובים. מארגן דיירים צריך לנהל את התהליך כך שלא ייווצרו משקעים מיותרים ולשמור על אמון ושיתוף לאורך כל הדרך".

מה חשוב שבעלי הדירות ידרשו ממארגן דיירים?
"דבר ראשון את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. לא להגיע לפרויקט טבולה ראסה, לא להתחיל ישר לבחור יזמים, אלא לעצור ולהבין רגע מה הזכויות באזור ומה באמת ניתן לקבל. יש אזורים שבהם אפשר לקבל 25 מטר ויש אזורים שבהם אולי אפשר לקבל שני מטר. ככל שאתה בא מוכן יותר, עם ידע מקדים, אתה תתנהל טוב יותר בתוך התהליך ותדע אם התמורות שהציעו לך הן הוגנות, מצוינות או פנטזיונריות שאין להן יכולת להתממש. לכן מאוד חשוב, באמצעות המארגן, לנתח כלכלית את הפרויקט לפני שיוצאים לדרך. הדבר השני הוא להבין את כל התהליך מההתחלה ועד הסוף. התחדשות עירונית זה תהליך ארוך שיכול להימשך גם עשר שנים ולפעמים יותר. חשוב לבחור מארגן שנמצא עד המסירה של הדירות ואם רוצים להיות יותר מדויקים – אפילו גם בשנת הבדק. וכמובן לדרוש המלצות. לדבר עם בניינים ובעלי דירות אחרים שהוא מלווה".

כיצד מתבטאת המעורבות של מארגן דיירים בבחירת יזם?
"המארגן לא קובע מי יהיה היזם. ממש לא. בעלי הדירות והנציגות הם הכוח שמוביל את התהליך ואת הפרויקט והכוח צריך להישאר אצלם. המארגן הוא כלי מאוד חזק שעומד לרשותם והם צריכים להפעיל אותו נכון. התפקיד שלו הוא להביא לפתחם יזמים מקצועיים שמתאימים לפרויקט ועם גב כלכלי מתאים. הוא צריך לוודא שהיזמים שמעורבים במכרז הבינו את הפרויקט ונותנים מענה ברמה מאוד פרטנית: אם יש דיירים מבוגרים, שייתנו מענה למבוגרים; אם יש דייר נכה; כי לכל בניין יש את הייחוד שלו, והיזמים צריכים לתת מענה אטרקטיבי ומותאם לבניין. בנוסף, המארגן צריך לסייע ולהנגיש את כל המידע כמו בדיקות לגבי הגב הכלכלי של היזם, לגבי העשייה שלו, מי הצוות שיעבוד מולם וכל הנתונים הרלוונטיים".

מה הפתרונות של מארגן דיירים בהתמודדות עם דיירים מתנגדים?
"לשמחתי או לצערי כבר יש לי ניסיון רב מאוד עם סרבנים. כיזם, במשך כ-15 שנה, התמודדתי עם בעלי דירות כאלה. זה אחד האתגרים המרכזיים בתהליך. המארגן צריך קודם כל להתמקד בחצי הכוס המלאה של הבניין ולרגע לשים בצד את הסרבנים או הסחטנים. מהניסיון שלי, ככל שמתמקדים באלה שתומכים בתהליך התהליך מתקדם וככל שהוא מתקדם הכוח של הסרבנים והסחטנים יורד ובסוף מתמוסס. פשוט לעשות עבודה מקצועית ולדחוף קדימה את העגלה וזה מה שמביא בסוף לרוב הדרוש. וכידוע, ברגע שיש רוב דרוש הכוח של הסרבן כמעט מתמוסס לחלוטין".

מי משלם את שכר הטרחה של המארגן?
"שכר הטרחה של המארגן משולם על ידי היזם. אגב, כמו כל שכר הטרחה של אנשי המקצוע שמעורבים בתהליך. יש כאן כמה דגשים חשובים: ההסכם צריך להיות כזה שבעלי הדירות הם חלק ממנו. המארגן נותן את השירותים לבעלי הדירות ולנציגות והיזם הוא זה שמממן. זאת אומרת, זה לא הסכם של מארגן מול יזם, אלא מארגן מול בעלי הדירות".

האם יש אפשרות לבעלי דירות להיפרד ממארגן במהלך הדרך?
"בהחלט זאת לא חתונה קתולית. בעיקרון, חוק המארגנים גם קובע לוחות זמנים ותנאים להתקשרות עם המארגן. למשל, בתחילת הדרך יש לו בלעדיות לחצי שנה ולא יותר מזה. בתקופה הזאת הוא צריך להוכיח את עצמו, ובהתאם להתקדמות הוא מקבל עוד זמן ועוד בלעדיות עם בעלי הדירות. אבל מעבר לרמה הטכנית והחוקית, בסופו של דבר המארגן צריך לתת ערך לבעלי הדירות. אם הוא לא נותן ערך – שלא יתפלא אם ימצא את עצמו מחוץ לתהליך ומחוץ לפרויקט".

בשיתוף עם חברת Genesis Team

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן