מאחורי ההבטחות בפינוי-בינוי: תפקידו של שמאי הדיירים

בעסקת פינוי-בינוי בעלי הדירות שמים על השולחן את הנכס היקר ביותר שלהם – הדירה. מאחורי ההבטחה לדירה חדשה מסתתרת מערכת מורכבת של בדיקות כלכליות, מנגנוני חלוקה ורווח יזמי שצריך להיות מאוזן. השמאית תמר אברהם, בעלת ניסיון של יותר משלושה עשורים בתחום שמאות המקרקעין, מציגה את אבני הדרך המרכזיות בתפקידו של שמאי הדיירים ומסבירה איך הוא מגן על האינטרסים הכלכליים של בעלי הדירות לאורך כל הדרך.

מהו בעצם ההבדל בין השמאי של היזם לבין 'שמאי הדיירים'?
"ההבדל הוא בעיקר שהשמאי של היזם דואג לאינטרסים של היזם והשמאי של הדיירים דואג לאינטרסים של הדיירים. השמאי של הדיירים הוא כלב השמירה שלהם מבחינה כלכלית. היזם דואג לעצמו לפרויקט כמה שיותר רווחי וזה בסדר ואפילו רצוי שהפרויקט יהיה רווחי. תפקיד נוסף של השמאי הוא להיות גורם אשר מגשר בין הדיירים לבין עצמם במקרה של  מחלוקות והוא זה שקובע באופן אובייקטיבי אילו גורמים יאזנו את התמורות בין הדיירים לבין עצמם באופן הוגן.

הרבה יזמים מציגים הצעות שנשמעות מצוינות. מה הדברים שבעלי דירות לא רואים מאחורי ההצעה?
"ראשית, צריך לוודא שההצעה אשר מציע היזם היא הצעה ריאלית והגיונית הן מבחינה תכנונית והן מבחינה כלכלית. האם היזם יוכל לעמוד בהבטחות שלו ולא מלכתחילה מציעה הצעה שעלולה לגרור דרישה לשינוי התמורות בעתיד. יש לוודא כי הוצאות שהדיירים פוגשים בדרך אכן מכוסות וכלולות בהתחייבויות של היזם כלפי הדיירים. נושא נוסף צהוא הערבויות שעל היזם להעמיד לטובת הבטחת ההתחייבויות שלו כלפי הדיירים. שמאי הדיירים בודק שהיקף הערבויות אכן תואם להיקף הכלכלי של ההתחייבויות של היזם כלפי הדיירים. עדיף ששמאי מקרקעין יכנס לתמונה בשלב ההתחלתי, כבר בשלב מכרז היזמים".

איך שמאי קובע מהי 'תמורה הוגנת' לדירה הישנה של בעל דירה?
"בסופו של דבר אנחנו מדברים על איזושהי מסגרת כלכלית. שמאי בודק את כל הפרויקט ואם יוצא שהיזם מגיע לרווח יזמי סביר אז זה הוגן, אבל אם השמאי רואה שהיזם מרוויח למשל, 50% אז זה לא הוגן כי הוא מרוויח רווח יזמי מעבר המקובל בשוק וברור שזה למעשה, על חשבון צמצום התמורות לדיירים".

איך השמאי מונע סכסוכים בין השכנים לגבי חלוקת הדירות החדשות?
"עוד לפני שמחליטים בדיוק מי יבחר ראשון ומי שני ומי שלישי צריך לבחור מנגנון מוסכם אשר במסגרתו יקבע על פי אילו פרמטרים יחולקו התמורות בין הדיירים לבין עצמם. ברגע שהמנגנון הזה יהיה מוסכם על הדיירים כבר נוטרלה בעיה. למשל, בהרבה פרוייקטים בוחרים במנגנון מוסכם של  טבלאות ניקוד. אנו, השמאים המוסכמים על הדיירים, עושים שמאות לדירות הישנות הקיימות ומדרגים אותם מאחד עד מספר הדירות הקיימות לפני הריסת המבנים. מביאים בחשבון את הגודל של כל דירה, את המיקום שלה בבניין, באיזה קומה היא נמצאת, מה כיווני האוויר שלה, אם היא פינתית או גובלת בעוד שכנים משני הצדדים, מה המצב הפיזי שלה והאם היא שופצה או לא שופצה. לפי זה מדרגים את השווי של הדירות. ועל פי המנגנון הזה , של טבלת ניקוד נקבע מי יבחר ראשון ומי יבחר אחרון דירות".

מה קורה אם במהלך הפרויקט היזם מקבל זכויות בנייה נוספות? האם גם בעלי הדירות נהנים מזה?
"כן, בעלי דירות אמורים ליהנות מזה. כמובן שצריך לעגן את זה בחוזה שיכלול סעיף המפרט, מה קורה בתרחיש בו היזם מקבל זכויות בנייה נוספות ואיך הדיירים מתוגמלים במקרה כזה. בדרך כלל מגדילים השטח הנוסף שמקבלים הדיירים בנוסף לשטח הדירה המקורי.

איזה קשר צריך להיות בין השמאי לדיירים? הוא רק מקצועי נטו או שיש גם קשר אישי?
"פרויקט של פינוי בינוי הוא לא רק פרויקט כלכלי, הוא גם פרויקט אנושי. שמאי לא יכול להתייחס רק למספרים, לקירות או לדברים הפיזיים בלי להבין שהוא מלווה פה תהליך שהוא לא קל רגשית לבעלי הדירות. התפקיד של השמאי זה באמת ללכת יד ביד עם הדיירים, להסביר להם, להיות סבלני. לפעמים יש אנשים מבוגרים שצרי לשבת איתם ולבהיר להם לקראת מה הולכים. ברגע שיש ידע אז החשש נעלם. ברגע שהדברים ברורים אנשים נרגעים".

בשיתוף עם חברת תמר אברהם ששמאות מקרקעין 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן