מתכנני קווי הרכבת הקלה במטרופולין גוש דן התמקדו מן הסתם בפתרונות תחבורתיים מובהקים, אולם בד בבד, אנחנו צפויים לביקושים נדל"ניים במיקומים שעד היום היו רחוקים מלהיות איזור ביקוש לוהט // דעה
תמונה: יהודה הרציג // יחצ
מאת: יהודה הרציג
בכל רחבי העולם קוויי רכבת תחתית ורכבת קלה היו מאז ומתמיד מנוף לביקושים נדל"ניים הן לאורך הקווים, ובמיוחד בקרבת תחנות. ה"טיוב" הניו יורקי, ה"אנדרגראונד" הלונדוני, ה"מטרו" הפריזאי, מינפו במהלך השנים אזורי מגורים אופנתיים חדשים, כולל כאלה שעברו התחדשות עירונית.
מתכנני קווי הרכבת הקלה במטרופולין גוש דן התמקדו מן הסתם בפתרונות תחבורתיים מובהקים, אולם בד בבד, וככל שיקודמו הקווים הללו, אנחנו צפויים לביקושים נדל"ניים הן בתל אביב והן בערי גוש דן הסמוכות, במיקומים שעד היום היו רחוקים מלהיות איזור ביקוש לוהט.
3 הקווים המקודמים כיום הינם הקו האדום, הירוק והסגול. העבודות על הקו הירוק, החוצה את תל אביב מדרום לצפון, טרם החלו. הקווים האדום והסגול כבר מצויים בשלבי ביצוע. הקו האדום כבר נמצא בשלבים מתקדמים ביותר וצפוי להיפתח עד 2022. הקו הסגול מצוי בימים אלה בראשית העבודות.
הקו האדום אמור לקשר את בת ים עם פתח תקווה, ולעבור דרך יפו, ציר בגין בתל אביב, ז'בוטינסקי ברמת גן, בני ברק ופתח תקווה. הקו הסגול, שהינו "לולייני" בצורתו, ייצא ממרכז תל אביב, יפנה דרומה ועקלתון מזרחה לשכונת התקווה, כפר שלם, בואכה אלוף שדה ברמת גן ואיזור בית החולים שיבא.
להלן מספר אזורים שמניתוח שביצע משרדי, צפויים להשתדרג בשנים הקרובות:
אחד, מרכז העיר בת ים. בין אם יוחלט לאחד את בת ים עם תל אביב או לא, אני צופה צמצום ניכר בפער המחירים בין שתי הערים העומד כיום, בממוצע, על פי שניים וחצי לטובת העיר העברית הראשונה. העובדה שניתן יהיה ב-10-15 דקות נסיעה להגיע בקו האדום מרחוב בלפור במרכז בת ים ללב הסיטי התל אביבית בתחבורה ציבורית מהירה ונוחה דוגמת הרכבת, תיתן ללא ספק את אותותיה בשנים הקרובות.
שניים, יפו ושכונות דרום תל אביב. אזורים אלה ייהנו מבונוס כפול, הן הקו האדום שיתממשק עוד יותר את יפו לתל אביב, כולל שכונות דרום יפו הפחות מבוקשות ממתחם שוק הפשפשים, והן הקו הסגול, שיחצה לרוחבן את שכונות דרום מזרח תל אביב, נוה שאנן(התחנה המרכזית), שכונת התקווה וכפר שלם. גם כאן, כמו במקרה של בת ים, אני צופה הן צמצום פער המחירים והן דחיפת התחדשות עירונית באזורים אלה.
שלוש, העיר רמת גן. עיר הגנים תהנה, אולי יותר מכל עיר אחרת, מקווי הרכבת הקלה, האדום יחצה לאורכה ממערב למזרח את רחוב ז'בוטינסקי, והסגול, שיחצה אף הוא ממערב למזרח את ציר אלוף שדה בואכה קריית קריניצי ובית החולים שיבא. אני צופה, למשל, התחדשות עירונית מאסיבית הן בשיכונים ותיקים בדרום העיר דוגמת נוה יהושע, רמת העמידר ורמת השיקמה, והן במרכז העיר הנושק לז'בוטינסקי, כולל במתחמים שעד כה לא נגעה בהן יד ההתחדשות העירונית.
ארבע, מגמה נוספת שאני צופה, הינה התרחבות לא רק התחדשות עירונית למגורים, אלא גם מתחמי משרדים, מסחר ותעסוקה חדשים שיתפתחו בהדרגה לאורך צירי הרכבת. מה שקורה כיום לאורך ציר מנחם בגין בתל אביב, עשרות מגדלי מגורים ומשרדים, עשוי בהחלט בהמשך להתפתח, למשל, לאורך ציר ז'בוטיסקי רמת גן-בני ברק-פתח תקוה, במרכז בת ים ובמיקומים אטרקטיביים נוספים.
לסיכום: צריך אמנם טיפה סבלנות לראות את התהליכים שתיארתי לעיל מתממשים, אולם בדיקה נכוחה של מגמות המחירים בשנתיים האחרונות באזורים אלה והמשיקים להם, מלמדת למה אנחנו צפויים בשנים הקרובות, ובמיוחד כששוק הדיור יתעורר מתרדמתו. וזה יקרה.
*כותב המאמר יהודה הרציג, בעלי הרציג נדל"ן מומחה להתחדשות עירונית ובונה פרויקטים בערי גוש דן ובפריפריה.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
