banner
אילוסטרציה // shutterstock
אילוסטרציה // shutterstock

האם ספרייה עירונית מוגדרת כיחידה סחירה לצורך חישוב זכויות בפרויקט פינוי בינוי?

בית המשפט המחוזי בתל אביב נדרש לאחרונה לסוגיה יוצאת הדופן בעקבות עתירה שהגישה חברה יזמית המבקשת לקדם פרויקט התחדשות עירונית ברמת גן

רונן דמארי 16.05.2022

בית המשפט החליט לדחות את העתירה שהוגשה נגד 'הועדה המייעצת להתחדשות עירונית' שלא קיבלה את בקשת החברה היזמית קים לוסטיגמן ייזום ובניה בע"מ להכריז על פרויקט פינוי בינוי ברמת גן במסלול מיסוי (יזמים ומארגנים). בית המשפט קבע כי יחידה שיכולה לעמוד בתנאי החוקים והתקנות הרלוונטיים לצורך אישור בקשת הכרזה על פרויקט פינוי בינוי היא יחידה סחירה בלבד למגורים או לעסק ולא ניתן להכיר ביחידה כמיועדת לשימוש ציבורי. 

המדובר בעתירה לבטל ולהפוך למעשה את החלטת הועדה המייעצת להתחדשות עירונית לדחות את בקשת החברה להכרזה על פרויקט פינוי בינוי ברחוב סמדר ברמת גן כמתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי (יזמים ומארגנים) בהתאם לסעיף 15 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולסעיף 2(א)(ג) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) המהווים תנאים להמלצה על הכרזה על מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי ולא להמליץ על כך לשר הבינוי והשיכון. 

יש לציין כי בעקבות טענות החברה פעלה הועדה לשינוי החקיקה והחוק תוקן בתיקון שנכנס לתוקף בנובמבר האחרון ובו נקבעו גם הוראות מעבר. עתירה זו עוסקת במצב שהיה טרם תיקון החוק, ושני הצדדים נאחזים בתיקון וטוענים כי הוא פועל לחיזוק טענותיהם.

במסגרת התיקון לחוק הוספה לחוק הגדרת "יחידה" באופן ש"יחידה" הוגדרה כ"חדר או תא או מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים או לעסק", כאשר הצדדים נתלו גם בכך לטיעוניהם לגבי פרשנות החקיקה התקפה במקרה זה.

מהעתירה עולה כי החברה מנסה לקדם את הפרויקט במסלול פינוי בינוי ליזמים מעל 15 שנה, עוד בטרם חוקק החוק להתחדשות עירונית ואחר כך בהתאם לחוק והתקנות. המחלוקת הינה לגבי עמידתה בתנאי החוק להתחדשות עירונית, חוק מיסוי מקרקעין והתקנות והאם היה על הועדה לאשר את בקשת ההכרזה שלה על פרויקט הפינוי בינוי במתחם, כאשר עיקר המחלוקת הינה האם הצליחה העותרת להצביע על 24 יחידות המקנות לה את הזכות לכך שיאשרו את בקשת ההכרזה שלה. 

למעשה המחלוקת היא האם החברה הצליחה להצביע על אותן 24 יחידות היכולות לעמוד בתנאי החוקים והתקנות הרלוונטיים לצורך אישור בקשת ההכרזה שלו, כאשר עיקר המחלוקת הינה מהי "יחידה" והאם מדובר ביחידה סחירה (למגורים או לעסק) ולא ניתן להכיר ביחידה ביעוד ושימוש ציבורי, כפי שטוענת הועדה, או שאין חובה להיות היחידה יחידה סחירה וניתן להכיר גם ביחידות ביעוד ושימוש ציבורי, כטענת העותרת.

אין מחלוקת בין הצדדים כי ב'מתחם סמדר' ישנן 18 יחידות דיור ועוד 2 חנויות, גן ילדים וספריה עירונית, שאת כולם רכש היזם ויש לו הסכמים לגביהם, כך שלמעשה אין מחלוקת גם לשיטת הוועדה, שהחברה הצליחה להצביע על 22 יחידות מתוך 24 הנדרשות והמחלוקת מתמקדת בשאלה האם היזם הצליח להצביע על 2 יחידות נוספות לצורך השלמת היחידות ל-24.

המחלוקת העיקרית בין הצדדים הינה כאמור האם החוקים והתקנות הרלוונטיות מגבילות את היחידות הנמנות במניין 24 היחידות הנדרשות להכרזה על מתחם פינוי בינוי לכך שיהיו יחידות סחירות, או שמא אין הגבלה כזו בחוק הישן וניתן לכלול במסגרת היחידות גם יחידות לא סחירות שהינן בשימוש ציבורי ואמורות להישאר כאלו. 

לשיטת העותרת, היא שילמה כסף רב לעירית רמת גן לביצוע המטלה של התחדשות עירונית שתבוצע על ידי העיריה באמצעות החברה, כאשר החוק מאפשר למנות במסגרת 24 היחידות גם עיבוי ולא רק פינוי, שכן שתי הדרכים משרתות את התכלית של התחדשות עירונית ואין צורך והכרח שהיחידות יהיו סחירות, בעוד שלשיטת הועדה, הדרישה ליחידות סחירות הינה אותו הדבר מבחינת פינוי ועיבוי וגם בעיבוי יש צורך בהיות היחידות סחירות. 

החברה ציינה בעתירה כי יש באפשרותה לנסות ולהגיע ל-24 יחידות על ידי הבאת הספרייה העירונית שרכשה כשלוש יחידות, שכן היא שילמה תמורה בגינה פי 6 מעבור התמורה בגין יחידת דיור ומכיוון שהיא מחולקת למספר אגפים ושימושים. 

לאחר ששמע את טענות הצדדים החליט השופט עמית קובי ורדי לדחות את העתירה. בפסק הדין הוא ציין כי הוא מקבל את עמדת הועדה המייעצת כי אין למנות את מבנה הספרייה כשלוש יחידות אלא יש למנות אותה כיחידה אחת ולכן החברה לא מגיעה למניין 24 היחידות להן היא זקוקה לטובת מימוש הפרויקט.
בפסק הדין נאמר בין היתר: "אני מקבל את עמדת הועדה שאין במונח "יחידה" אמות מידה הקשורות לגודל היחידה, מספר הקומות, השימושים הנפרדים הנטענים והתמורה ששולמה, כדי להפוך את היחידה ובמקרה זה את הספרייה למספר יחידות נפרדות ועצמאיות במובן של התחדשות עירונית לכל אחת מהן, כאשר כך גם נהגה הועדה כמדיניות במשך השנים בספירת מתחמי פינוי בינוי לגבי יחידות גדולות ומחולקות לאגפים או מספר קומות כיחידה אחת בלבד. אין גם מקום לפרשנות מלאכותית ומאולצת, כפי שמנסה העותרת לעשות, בהפרדה בין אגפים ובין ספרי עיון לספרי השאלה".

עוד ציין השופט: "כך גם לשיטת העותרת ייתכן מבנה אחד גדול בן מספר קומות ומספר אגפים שיעמוד בדרישות של 24 יחידות אם יש בו הרבה קומות והרבה אגפים, כך שקבלת פרשנות העותרת, שאינה מעוגנת בשום צורה בלשון או תכלית החוק, יכולה להביא לתוצאה אבסורדית  וגם לאי אחידות ואי וודאות של היזמים עקב אמות מידה לא ברורות ולא אחידות, באופן שהיזמים הרוצים להגיש בקשה להכרזה לא יוכלו  לדעת בכמה יחידות מדובר ולצפות ולהעריך את המצב לאשורו".

השופט הוסיף כי הועדה הפגינה עמדה אחידה ועקבית לאורך השנים לפיה אך ורק יחידות סחירות (מגורים או עסק) יובאו במניין 24 היחידות לצורך פינוי בינוי וכי בעבר היו מקרים רבים של יזמים שהייתה חסרה להם יחידה או שתיים כדי להגיע ל-24 יחידות ומשום כך הם לא הגישו בקשה להכרזה או שבקשתם נדחתה: "להתנהלות אחידה ועקבית  זו של המשיבה, ישנה משמעות לטעמי בכך שאם אקבל את פרשנות העותרת הדבר יביא לאפליה והעדר שוויון לגבי יזמים שבקשתם נדחתה ולגבי יזמים פוטנציאליים שלא הגישו בקשה להכרזה שכן ידעו על פרשנות המשיבה לצורך ביחידות סחירות ונמנעו מהגשת בקשה שכזו , כאשר לטעמי ישנה חשיבות רבה לאי פגיעה בעקרון העל של השוויון". 

השופט סיכם וקבע: "קבלת פרשנות העותרת, שאינה עולה לטעמי בקנה אחד עם תכלית החקיקה על בסיס לשון החקיקה, לכך שניתן למנות במניין היחידות גם יחידות שביעוד ציבורי הייתה מביאה כאמור  לפגיעה ביזמים שנדחו וביזמים פוטנציאליים שלא הגישו בקשה להכרזה עקב הידיעה על הפרשנות הקיימת והאחידה של הרשות במשך שנים שרק יחידה סחירה יכולה לבוא במניין היחידות ויש לדחות את עמדת העותרת שלא הוכח שיש יזמים שכאלו, שכן מדובר גם ביזמים פוטנציאליים שייתכן שלא הגישו בקשת הכרזה למתחם פינוי בינוי לפי החוק כי סברו שלאור פרשנות המשיבה, שהייתה מקובלת עליהם, לא יוכלו לעמוד בדרישה של 24 יחידות".

החברה היזמית חויבה לשלם לועדה הוצאות משפט בסך 10,000 ₪. עם דחיית העתירה השופט ציין כי : "למרות התוצאה, אני סבור שהועדה מבינה את המצב אליו נקלעה העותרת, המאמצים והמשאבים שהשקיעה העותרת לקידום התהליך וברוח זו אף הציעה בדיון בעתירה, בדברים שנאמרו מחוץ לפרוטוקול, הצעות אפשריות עתידיות למציאת פתרון אפשרי, שאמנם לא ייעשו מהיום למחר,  אך אני סבור שלמרות שהעותרת דחתה אותן על הסף, עדיין לא מאוחר לבחנן ולשקלן, בתקווה שאולי יסייעו בעתיד לעמידת העותרת בתנאי ודרישות הדין". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות