חשיפה: ראש עיריית חיפה תדרוש היטלי השבחה בגובה 50% עבור אלפי דירות במתחמי פינוי בינוי

תחקיר "מגדילים": ראש העיר חיפה, עינת קליש רותם ומהנדס העיר, אדריכל אריאל וטרמן, הציגו בישיבת מועצת העיר את מסמך המדיניות לקביעת גובה היטלי השבחה בכלל מתחמי ההתחדשות העירונית בעיר, ממנו עולה כי השניים מבקשים להטיל כעת היטל בשיעור של 50% על מתחמי פינוי בינוי הכוללים אלפי דירות חדשות ואשר מקודמים מזה שנים.
ברקע למסמך המדיניות החדש עומד חוק ההסדרים, שבמהותו נועד לקדם התחדשות עירונית ולפיכך מאפשר לרשויות המקומיות לקבוע את גובה היטלי ההשבחה עד לחודש מאי השנה, זאת לפי חלוקה לאזורים ובשיעורים של 0, 25 או 50 אחוז. אלא שכעת כל עירייה יכולה  לפעול כראות עיניה. כך למשל, בקריית אונו החליטו לאחרונה שלא לחייב כלל היטלי השבחה בכל רחבי העיר ואילו בחיפה כאמור עשרות מתחמים שכבר נמצאים בשלבים מתקדמים חטפו מכה קשה עם היוודע הדבר, זאת לאחר שהן בשנים עברו, תחת שלטונו של יונה יהב והן במהלך קידום התוכניות במסלול רשויות מקומיות בזמן כהונתה של קליש רותם, הובטח להם לדבריהם כי לא יחולו כלל היטלים. אביהו האן, חבר הועדה לתכנון ובניה, שהתפטר לאחרונה מתפקידו כסגן ראש העיר, אמר ל"מגדילים" כי בכוונתו להתנגד להצעה: "ערים רבות במדינת ישראל מקדמות תוכניות התחדשות עירונית תוך מתן מענה נכון להיטלי ההשבחה. תכנית היטלי ההשבחה שהוצגה על ידי עיריית חיפה אינה מקדמת את תוכניות ההתחדשות של חיפה ועלולה להוות מעצור ובלם לקידום תוכניות ההתחדשות בחיפה תוך פגיעה קשה בתושבי השכונות שחיים בבתי רכבות מטים ליפול. אפעל לשנות מציאות רעה זו".
"זו צעקה צורמת עד כדי כאב בלתי נסבל. יש ערב רב של בעלי דירות במתחם והפרויקט קרם עור וגידים אחרי כל כך הרבה שנים", אומרת מירב גרוס, יו"ר נציגות הדיירים במתחם חייל הים שבשכונת בת גלים, שם מוצע להטיל היטלי השבחה בשיעור 50%, "כעת הסכנה אורבת עד כדי ביטול הפרויקט בגלל הטלת היטל ההשבחה ובינתיים רוב הבניינים מטים ליפול, אחד מהם עם שקיעה חמורה, היה מהנדס פרטי לפני מספר שבועות שהוציא דו"ח חמור. בנוסף, היזם חיזק בניין אחר לא מזמן, כך שהדיירים והיזם נושאים בנטל והדאגות הן בלתי נסבלות. הכאב הוא אישי, ביקרתי אצל דייר כבד שמיעה וראייה ויצאתי עם דמעות. הוא אמר לי שהוא חתם בזכותי ובן רגע החלום הזה יכול להתרחק. הלך הרוח קשה". 

אילו מתחמים פטורים ואיפה ישלמו את המקסימום?
חלוקת האזורים שמציעה העירייה נקבעה לפי מספר פרמטרים, כאשר את מירב המשקל מייחסת העירייה לשניים מהם – הראשון הוא ערכי הקרקע, אשר מקבלים משקל של 40% בשיוכם לאזור מסוים – והם נקבעו על פי מחיר מכירה למ"ר חדש בפרויקט התחדשות עירונית באזור. לטענת העירייה "נתון זה משקף את ערכי הקרקע באזור כלכליות הפרויקט וכתוצאה מכך את התכנות הפיתוח". השני הוא עדיפות עירונית לפיתוח, פרמטר אשר מקבל משקל של 30% ומוגדר על ידי העירייה כ"אזורים הכלולים בתוכנית התחדשות עירונית ביזמת העירייה – תוכנית מאושרת/בהכנה/בגיבוש, המעידים על עדיפות עירונית לפיתוח". פרמטרים נוספים הם אשכול כלכלי חברתי (10%), צפיפות נכנסת (10%) וצפיפות יוצאת (10%) על פי מספר יחידות דיור לדונם נטו.
בשלב הבא נתנה העירייה לכל מתחם ציון שבין 1-5 והכפילה אותו בשקלול הפרמטרים שנקבעו, כאשר 1-2 הם הציונים הגבוהים ביותר ועל אזורים אלו יחולו 50% היטל השבחה, אזורים שקיבלו ציון 3 יחול 25% ואזורים עם ציון 4-5 יהיו פטורים מהיטל.
פטורים מהיטל: מתחם מנספלד בשכונת שער העלייה (לא יהרסו מבנים במתחם והם יקבעו כמבנים לשימור), הדר תחתון, רמת ויז'ניץ', ואדי ניסנס, קריית חיים במסלול עיבוי, מתחם טרומן, מתחם דגניה, מתחם ורבורג בקרית חיים מערבית, מתחם השיכונים בקריית חיים מזרחית, אזור סטטיסטי 111 בקרית שמואל והשכונות המזרחיות- חליסה, תל עמל, נוה יוסף ונוה פז.

היטל השבחה בשיעור 25% יחול על האזורים: קריית אליעזר, קריית אליהו, קריית שפרינצק, עיבוי מתחם רמת שאול- אמיל זולא, שכונות החוף- נוה דוד, שער העלייה ועין הים, יזרעאליה.

היטל השבחה בשיעור 50% יחול על כל שאר האזורים בעיר, ביניהם רוממה החדשה, רוממה הישנה, בת גלים, רמז, הדר עליון, מורדות נו"ש, מרכז נו"ש, זיו, כרמל צרפתי, רמת שאול וכן, על תוכניות שכבר אושרו או נמצאות בהליכים ואשר בהן כבר נקבע שיעור היטל וכעת יומלץ לשנותו:
פינוי בינוי במתחם פינוי בינוי המלך שלמה בנווה דוד שאושרה בשנת 2020, פינוי בינוי במתחם המלך אמציהו בשכונת נווה דוד, אשר מהווה את המתחם הראשון בשכונה שכבר יצא לביצוע מבלי שחוייב בהיטלי השבחה וכעת על שלב ג' בפרויקט ייחויב לפי המלצת מהנדס העיר ב-50% היטל השבחה.
גם בתוכנית  עיבוי מתחם רמת שאול – אמיל זולא, אשר אושרה בשנת 2014 בפטור מלא מהיטלי השבחה ומוגשת מחדש במסלול פינוי בינוי יחול לפי ההצעה היטל בגובה 25%.
ולמי התמזל מזלו? מתחם פינוי בינוי רוטשילד בקריית אליעזר (מתחם B) אשר אושר בוועדה המקומית במאי 2021 לא יחוייב בהיטלי השבחה, לאחר שבשנת 2019 הוא זכה בקול קורא של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למענק למטרת פיתוח כלכלי וחברתי, במסגרתו נדרשה העירייה לוותר על היטלי ההשבחה. 

היזם הבכיר חיים פייגלין: "זאת פשוט הונאה"
חיים פייגלין, מנכ"ל ובעלים של חברת יזמות הנדל"ן צמח המרמן, ומי שמוביל אלפי דירות בפרויקטים להתחדשות עירונית ברחבי הארץ, בין היתר בשכונת בת גלים בחיפה, אומר כי מדובר בהונאה:  "חיפה היא לא שיא הכדאיות הכלכלית מבחינת מחירי דירות וההחלטה תעכב עד תכשיל מימוש פרויקטים להתחדשות עירונית בתחומי העיר, כמו גם בכל עיר שתפעל באותה מתכונת". 

למה הופתעתם?
"קודם עיריית חיפה ניהלה מאבק להוריד את המכפילים וזכויות הבנייה ובמקביל הבטיחו הרים וגבעות, לרבות שלא יטילו היטלי השבחה ואז בהזמנות הראשונה שתוכניות הולכות להתבשל הם מטילים השבחה של 50% – זאת פשוט הונאה של הדיירים והיזמים שהלכו עם העירייה שנים. אנחנו נכנסים לאירוע הזה כשהנחו על פי הבטחות העירייה שיהיה שם פטור ואנחנו נתקלים ב -50% מה שבוודאות יוריד את הפרויקט לטמיון. אנחנו לא נשלם 50% – נאבק באירוע הזה בכל ערכאה. אחנו לוקחים על עצמנו לפנות דיירים, לשלם שכ"ט לעורכי הדין, לשלם לדיירים שכר דירה לאורך שנים והכל מתוך הנחה שאין היטלים ויש כדאיות כלכלית.
בנוסף להיטלים, יש עשר דירות שאנחנו בונים עבור העירייה בפרויקט מתחם חייל הים, לאחר שהעירייה טענה שיש לה זכויות שלא היו ולא נבראו, מלפני 50 שנה אבל יש לעירייה משקל אז התפשרנו איתה על 10 דירות שהיא רצתה. לסבר את האוזן, עלות הבנייה עבורנו מסתכמת בכ-10-15 מיליון שקל". 

מה ההשלכות של המדיניות החדשה להערכתך?
"כל העיר נסערת, כל האזורים שעובדים עליהם החברות הכי בכירות במשק, חטפו מכה. זה יעכב בשנים את מימוש התוכניות ויוליך את הפרויקטים למאבקים, שאם הם לא יצלחו אז הפרויקטים יגנזו או לחילופין זה יעלה את מחירי הדירות בעשרות אחוזים.
כמו כן, לא נשכח שמדבור על בניינים שחלקם מסוכנים, עד כדי שקיעת יסודות במתחם שיושב על חרסית. מתחם מתפורר. הדיירים מאוד נסערים. העירייה מכשילה במו ידיה את היוזמה של עצמה.
ואני שואל – מה המקום של הרשות להתחדשות עירונית, איפה הם בכל האירוע הזה? רשות שקמה כדי לקדם מימוש של פרויקטיי פינוי בינוי והתחדשות עירונית, אני מצפה לשמוע את התמיכה שלהם במתכונת הפעילות של קריית אונו ולראות מאבק בעיריות כמו חיפה".

"אי אפשר להתייחס לדיירים בכזה זלזול"
"יש מהלך שהעירייה יזמה, היא עצמה היזם במסלול רשויות מקומיות והיא משנה כעת את כללי המשחק, זה גול עצמי, את יוזמת ואת מריעה את התנאים?", מוסיפה יו"ר נציגות הדיירים, מירב גרוס, "בסוף מדובר בדוחות כלכליים, מאוד קל להגיד שבפרויקט שום עלויות לא חלות על דיירים, זה נכון אבל יש קופה אחת וכשיזם נדרש לשלם בסוף זה גורע מדיירי הקצה. הטריקים האלה קשה לעקוב אחריהם, שמאי ככל שיהיה הוגן ולויאלי, אי אפשר לעקוב אחר דוחות אקסל, דוח רווח והפסד הוא טריקי והנייר מכיל הכל אבל כל בר דעת מבין שבסוף הדיירים נפגעים. אי אפשר להתייחס לדיירים בכזה זלזול, יצאו פרוטוקולים של כנסי הציבור, נכתב שחור על גבי לבן שלא יוטל היטל השבחה, זה נאמר על ידי האנשים הבכירים ביותר בעיריית חיפה. בנוסף, ההפקדה והקידום נעשתה כבר בתקופת כהונתה של ראש העיר הנוכחית ואי אפשר כעת להוציא דברים מהקשרם". 

ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התייחסו לסוגיה, אשר עולה כעת בכלל הרשויות המקומיות, ומציינים כי: "תכליתו של היטל השבחה לממן מרכיבים ציבוריים שהינם חיוניים לשכונה שעוברת תהליך של התחדשות עירונית, כדוגמת שטחים ציבוריים פתוחים, גני ילדים, מתנ"ס וכד'. הקמתם של אלה הינה אינטרס מובהק של תושבי השכונה המתחדשת. ההוצאה הכספית מוטלת על הרשות המקומית, כחלק מאחריותה לתת מענה לצורכי התושבים בתחומה, והוצאה זו ממומנת מכספי היטל השבחה שנגבה מהיזמים. בשנה האחרונה, לראשונה, החלה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לסייע לרשויות מקומיות שבהן תכניות מאושרות בהיקף גדול במיוחד, במימון של עלויות הפיתוח הציבורי הנילווה לפרויקטים אלה, במסגרת הסכמי מסגרת בהיקף כספי כולל של 440 מלש"ח. בדרך זו מסייעת הרשות הממשלתית לרשויות המקומיות לשאת בנטל הפיתוח הנילווה לפרויקטים אלה, וזאת לצד כספי היטל השבחה.
"באשר לתיקון החוק ומטרתו, על פי המצב עד לתיקון החקיקה, יכלה רשות מקומית לשנות מעת לעת את מדיניותיה בתחום היטלי ההשבחה (גביה מלאה, פטור חלקי, או פטור מלא). הדבר הקשה מאוד על יזמים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, בשל חוסר הוודאות שהדבר יצר ביחס לעלות הכוללת ש היזם בפרויקט. החקיקה שקידמה הרשות להתחדשות עירונית במסגרת חוק ההסדרים נועדה להתמודד עם חוסר ודאות זה, וחייבה את הרשויות המקומיות לקבוע מדיניות בתחום עד לחודש מאי 2022, וכן קבעה כי מדיניות זו תהא מחייבת ובלתי ניתנת לשינוי למשך תקופה של 5 שנים. יובהר, כי הן במצב הקודם והן במצב היום, קביעת המדיניות בנושא היטלי השבחה נותרה בידי הרשות המקומית, כמי שהחוק מטיל עליה את האחריות והסמכות בתחום, ובימים אלה קובעת כל רשות מקומית את מדיניותה בנושא, ביחס לכל שכונה בתחומה, וזאת בהתאם לערכי הקרקע בשכונה, פוטנציאל היקף יחידות הדיור המתווספות, הפער במוסדות ציבור בשכונה וכל שיקול רלוונטי אחר.
"ככלל, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדת קידום פרויקטים של פינוי בינוי שהינם כלכליים, יחד עם תשלום היטל השבחה. דבר זה מאפשר לרשות המקומית לתת מענה ציבורי איכותי, וגם היזם יכול להוציא לפועל פרויקט רווחי. לצד זאת, במקומות שבהם ערכי הקרקע גבוליים מבחינת כדאיות כלכלית, קיים לעיתים הצורך בוויתור על היטלי השבחה לצורך כלכליות הפרויקטים, ובחלק מהמקרים קיימת נכונות מצד הרשות המקומית לוותר על חלק או מלוא היטל השבחה, כדי לאפשר כדאיות כזו".

המדיניות תחול גם על תכנית שאושרה או הוגשה לפני יום קביעת האזורים
ההחלטה תובא לדיון נוסף במועצת העיר, שיערך בתאריך 5.4.22,לשם אישור מסמך
ההחלטה ע"י חברי מועצת העיר. יש לציין כי על פי ההצעה, שיעורי ההיטל שיקבעו לאזורים השונים יחולו ביחס לכל תכנית שתיקלט במוסד התכנון במהלך חמש השנים מיום 2022.5.1 ועד יום 2027.4.30 זאת, גם אם התוכנית תמומש לאחר תקופה זו. 

באשר להוראות המעבר, אלו קובעות כי ההצעה תחול מיום ה-1.5.22 ובכל מקרה, אם מועצת העיר לא תאשר את מסמך המדיניות והחלוקה לאזורים עד למועד זה, העירייה תהיה  רשאית לקבוע לגבי תוכנית מסוימת שאושרה לפני יום הפרסום היטל בשיעור 50%.
הסייג היחיד הוא במידה וניתן בעבר צו על ידי השרים בהתייחס למתחם מסוים – דאז יחול שיעור ההיטל שנקבע בו אולם אם לא ניתן צו כאמור והרשות המקומית קבעה אזורים בתחומה – יחול השיעור שנקבע בהחלטת מועצת העיר, אלא אם במסגרת החלטתה קבעה שביחס לתוכנית מסוימת יחול היטל בשיעור 25% או 50% ובלבד ששיעור זה לא יפחת מהשיעור שנקבע לאזור כלולה התכנית.
במקרים בהם מומשו זכויות במקרקעין שחלה עליהם תכנית פינוי בינוי או ששולם היטל בשל תכנית לפני 1.5.22 או מועד קביעת האזורים על ידי מועצת העיר, לפי המוקדם, יחול היטל השבחה בשיעור שהיה לפני תיקון החוק. יובהר כי אין זכאות להחזר במקרה שההיטל החדש נמוך יותר. 

עיריית חיפה סירבה להתייחס, ובחרה שלא להשיב לטענות שהופנו כלפיה. 

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: