פרצלציה היא האחד המהלכים החשובים ביותר בעולם הנדל״ן, והייחוד שלה הוא שהיא משתלמת לכל הצדדים בעסקה, מבעלי הקרקעות עצמם ועד לבנקים. לכן, זה לא משנה אם אתם יזמים, בעלים של נכס או קרקע כלשהי או משקיעים לעתיד לפני הרכישה הראשונה – את המושג הזה כדאי מאוד שתכירו. בואו נבין מהי פרצלציה, איך מתבצע התהליך, איך משתלם לכל אחד מהצדדים לעשות אותו ונדבר על עוד נושאים נוספים חשובים הקשורים בתהליך.
תהליך הפרצלציה הוא הליך של איחוד ושל חלוקה של שטחי נדל״ן מסוימים לחלקות חדשות. הפרצלציה נועדה להסדיר ולחלק קרקעות בין בעלים שונים, זאת כדי שיהיה אפשר לרשום אותן באופן מוסדר בטאבו. המניעים לביצוע פרצלציה משתנים. בין אם מדובר בשטח שמראש לא נרשם נכון בטאבו, כזה שעבר בירושה וכעת עתיד להתחלק בין יורשים או שמדובר בתוכנית חלוקה חדשה מטעם הרשות המקומית – פרצלציה היא ההליך שמאפשר זאת. פרצלציה היא מושג שכיח בעולמות הנדל״ן וזה תהליך שיש לו יתרונות רבים.
תהליך הפרצלציה כולל מילוי והגשה של טפסים שונים, כמו הודעת רישום מטעם המרכז למיפוי ישראל ועוד (בהמשך נפרט בהרחבה על כל מסמך), אישור של התוכניות ברשויות המקומיות הרלוונטיות ולבסוף, כאמור, רישום של החלוקה החדשה בטאבו. התהליך עולה כסף (וגם על כך נרחיב בהמשך), ולרוב גם לא ניתן לחזות במדויק כמה צפוי להעלות כל התהליך מלכתחילה. אם כך, למה בכלל להשקיע במשהו שאולי יעלה לנו קצת יותר ממה שאנחנו יכולים? ובכן, כי בראש ובראשונה כן אפשר לצפות מראש סכום מסוים, אבל בעיקר משום שלתהליך הזה יש לא מעט יתרונות. בואו נכיר כמה מהם.
כמו שאמרנו ממש בתחילת המאמר, פרצלציה היא תהליך משתלם לכל השחקנים בשוק הנדל״ן. בואו ננסה להבין איך בדיוק.
תהליך פרצלציה הוא בדרך כלל יריית הפתיחה להתחדשות ולבנייה. חלוקה מחדש של הקרקע מזמינה כמעט תמיד צורך ממש בחידוש, בבניית יחידות חדשות, ובהרבה מקרים גם צורך בשיפור תוואי השטח האזורי על ידי הרשות המקומית. כל הדברים האלה הם ברכה ליזמים שמרוויחים דרך בנייה והתחדשות. למעשה אפשר לראות כי יזמים רבים יוצרים קשר עם בעלי קרקעות באופן יזום כדי לרתום אותם לתהליך פרצלציה הכולל גם בנייה והתחדשות.
בעלי קרקעות בישראל המחזיקים בקרקע שהרישום שלה לא מוסדר, ירוויחו לא מעט מהליך הפרצלציה. כאשר קרקע אינה רשומה בטאבו, הערך שלה יורד מאוד בהשוואה לאם הייתה רשומה. מעבר לכך, הרבה יותר קשה לבצע עסקאות בקרקעות כאלו וקשה מאוד לקבל מימון מהבנקים ולרכוש אותן עם משכנתא. התהליך נחוץ לא מעט במקרים של ריבוי יורשים לקרקע מסוימת, כאשר ישנו קושי לחלק את הקרקע בצורה ברורה, אך גם רלוונטי לבעלים יחיד שמחזיק בשטח לא מוסדר.
כמובן שגם הבנקים מרוויחים מהתהליך. כשיותר ויותר חלקות מוסדרות ונרשמות כראוי בטאבו, זה גם אומר יותר לקוחות חדשים שמגיעים לבנק כדי לקחת משכנתא. הסיכון במתן הלוואה לשטחים מוסדרים בטאבו הוא קטן יותר, וזוהי גם הסיבה שמרבית הבנקים יסכימו לתת מימון (לפחות ברוב המכריע של המקרים) רק אם אכן מדובר בשטחים הרשומים בטאבו בצורה מסודרת. תהליך הפרצלציה מאפשר בדיוק את זה.
בחלוקה גסה, אפשר לחלק את התהליך הפרצלציה לשלושה שלבים עיקריים והם:
ברוב המכריע של המקרים, לא יוצרים חלוקה חדשה של קרקעות על בסיס החלוקה הנוכחית. תהליך פרצלציה נדרש כמעט תמיד כאשר החלוקה לא ברורה ויש עליה מחלוקת, ולכן כדי ליצור חלוקה חדשה ושוויונית בהתאם לחוק, חייבים לאחד את השטח ופשוט להתחיל מחדש.
כעת מגיע שלב התכנון מחדש של תוואי הקרקע. עוד לפני שבעצם מבצעים את החלוקה בפועל, יוצרים תוכנית ראשונית שעל פיה תתבצע בהמשך החלוקה. התהליך הזה יכול להיות ארוך וכולל לעיתים משא ומתן בין הגורמים השונים, למשל בין בעלי הקרקע השונים לבין עצמם או בין אחד מהבעלים או יותר לרשות המקומית. בדרך כלל לאחר אישור התוכניות, שלב החלוקה שמגיע לאחריו הוא מהיר יותר וכרוך בפחות דין ודברים בין הגורמים.
לבסוף מחלקים את הקרקע לתתי חלקות בהתאם לגודל שלהן, למספר בעלי החלקות, לאחוז המדויק בקרקע שכל אחד מהבעלים מחזיק וכן הלאה. המטרה כאן היא שכל אחד מבעלי הקרקע יקבל גם לאחר הליך הפרצלציה, חלקה הדומה מבחינת השווי שלה למצב הקודם (רק הפעם בצורה ברורה, מוסדרת ורשומה בטאבו). בסוף הליך הפרצלציה ולאחר רישום של החלקות החדשות בטאבו, כל תת חלקה תקבל מספר סידורי משלה. החלקות שהיו קיימות לפני ההליך יירשמו כחלקות היסטוריות.
כאמור, פרצלציה היא הליך נפוץ שנדרש במגוון של מצבים שונים, אבל באופן כללי אפשר לומר כי ישנם שני סוגים עיקריים של פרצלציה:
פרצלציה שיוזם בעל הקרקע (או כמה בעלי קרקעות) המבצע הסדרה של השטח. המטרה של ההליך היא לפרק שותפויות שונות בקרקע או דווקא להגדיר בעלות משותפת על קרקע. פרצלציה רצונית היא הליך הדורש הסכמה מלאה של כל אחד מבעלי הקרקע ותשלום של אגרה. אחרי ביצוע פרצלציה רצונית ורישום מוסדר בטאבו, כל אחד מהבעלים החדשים מקבל מגרש נפרד משלו.
פרצלציה לא רצונית היא כזאת הנכפית על הבעלים מסיבות שונות, כמו פרויקטים של התחדשות עירונית ותהליכי בנייה, הפקעת קרקעות על ידי רשויות או על ידי המדינה, תוכניות פינוי בינוי, הקמה של כבישים, פארקים וכן הלאה. במקרים הללו הפרצלציה היא תבוצע על ידי הוועדה לתכנון ובנייה. חשוב לדעת שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה יכולה להתערב במקרים שבהם אין הסכמה אחידה וגורפת בין המחזיקים בקרקע, אך רוב הבעלים אכן מעוניינים בתהליך. כמו כן יש מקרים שבהם רשויות מקומיות אף יסבסדו חלק מהוצאות ההליך כאשר העלויות הן גבוהות.
כאמור – החלק הראשון בתהליך הוא איסוף והגשה של מסמכים בסיסיים. בואו נדבר על כל אחד מהם בכמה מילים.
מעין תעודת זהות של נכס המונפק על ידי לשכת רישום המקרקעין בישראל. נסח טאבו כולל פרטים מלאים על הנכס כמו המיקום (מספר גוש, חלקה ותת חלקה), גודל, סוג השטח (למשל דירה למגורים או נכס מסחרי), הערות אזהרה שיש על הקרקע, חריגות, עיקולים, צווי הריסה, שעבוד וכן הלאה. נסח הטאבו מבטא זכויות והתחייבויות כלפי בעל הנכס.
התצ״ר הוא בעצם המסמך שבו מוצגת החלוקה של הקרקע לצד ציון מדויק של המידות. התוכנית בעצם מפרטת את הפעולה של איחוד קרקעות או הפרדה של קרקעות. את התצ״ר מכין מודד מוסמך ולאחר הבדיקה, התוכנית חייבת אישור של מפ״י (מרכז מיפוי ישראל).
לעיתים יש גם צורך בהנפקת שטר רישום, אבל לא תמיד. כמובן שבהליך פרצלציה חשוב להיעזר באנשי המקצוע המתאימים ועורך הדין שמטפל בבקשה ידע גם לומר אם אכן יש צורך בהצגת שטר רישום.
על קרקעות יש לא אחת הערות אזהרה ובתהליך הפרצלציה, כאשר ישנה חלוקה מחדש של החלקות, יש צורך לעיתים גם באישור על ייחוד ההערות.
את תהליך הייחוד צריך לבצע גם על השיעבודים אם אכן חלים כאלו על הקרקע.
אומנם לתהליך הפרצלציה יש לא מעט יתרונות, אבל הוא גם כזה שכרוך בלא מעט עבודה משפטית ומנהלית ומצריך כמה וכמה אנשי מקצוע, מה שאומר שהוא גם לא זול בדרך כלל. צריך להבין שקשה מאוד לדבר על טווח מחירים כשמדובר בתהליכי פרצלציה, מפני שהעלות הסופית תקבע בהתאם למספר רב של משתנים, למשל גודל הקרקע והמצב הרישומי שלה, מספר הבעלים שמחזיק בה, עיקולים ושעבודים החלים על הקרקע וכן הלאה. עם זאת, אפשר בהחלט לקבל תמונה כללית וזה משהו שעושים הרבה פעמים תוך כדי תנועה.
בראש ובראשונה חשוב להכיר את דמי ההיוון שיש לשלם לרשות למקרקעי ישראל בסך 29.25% משווי המגרש בעת ביצוע פרצלציה. נוסף לתשלום זה, יש לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשויות ובחלק מן המקרים יהיה עלינו לשלם גם מס רכישה בשיעור מסוים. התשלום נפוץ מאוד במקרים שבהם הרשויות רואות בהליך הפרצלציה כחלק מעסקת נדל״ן (שכן במקרים הללו העסקה כוללת גם שינוי בזכויות הקרקע). על כן חשוב מאוד לזכור שכדאי לגשת למשימה רק בליווי צמוד של אנשי מקצוע מנוסים כמו עורך דין מקרקעין, מומחים למיסוי מקרקעין, מודד מקצועי, שמאים וכן הלאה.
הליך הפרצלציה נעשה בצורה אחידה תמיד. ראשית עוסקים בתכנון ובאישור התוכניות ברשויות התכנון, לרוב גם בלי עדויות רישומיות כאלו, המאפשרות שיווק ורישום של התוכנית עם אישורה. השלב הבא הוא של הכנת התצ״ר, שלאחר מכן עובר לאישור רשות מקרקעין ישראל וועדות התכנון של מרכז מיפוי ישראל, ובשלב הסופי מסמכי הרישום עוברים לרישום בפועל בלשכת רישום המקרקעין, הלוא היא טאבו. התהליך כמובן משתנה ממקרה למקרה ויש מן הסתם לא מעט משתנים שיכריעו בסופו של דבר, אבל אפשר לראות כי הזמן הממוצע של התהליך עומד על כ-30 חודשים מיום אישור התוכנית.
פרצלציה היא תהליך חשוב מאוד במקרים שבהם קרקעות אינן מוסדות ורשומות כהלכה בטאבו. בשביל המחזיקים בקרקע התהליך יקל על מכירה של הנכס או על השכרה שלו, יאפשר להגדיל את הרווח הפוטנציאלי עליו וימנע קשיים משפטיים ומנהליים סביבו בעתיד. בשביל היזמים, קרקעות אחרי תהליך פרצלציה הן פוטנציאל רווחי נהדר והזדמנות למנף את הסטטוס לבנייה ולהתחדשות. בשביל הבנקים מדובר בעוד קרקעות מוסדרות ומוכנות לבנייה ולפיתוח, מה שאומר עוד לקוחות שלוקחים משכנתא ומגדילים את ההכנסות. אם אתם הבעלים של קרקע שאינה מוסדרת, קיבלתם קרקע משותפת בירושה או שאתם מחזיקים בנכס שהוא מועמד לפרויקטים שונים של התחדשות עירונית, אתם לחלוטין צריכים להכיר יותר לעומק את התהליך ואת המשמעויות השונות שלו.
רוצים לדעת עוד על מושגים חשובים בעולם הנדל״ן כמו פרצלציה? היכנסו אל דף הבית של אתר מגדילים – הבית שלכם לכל מידע שהוא בנושאי התחדשות עירונית, בנייה ונדל״ן. באתר, המתחדש על בסיס קבוע, תוכלו למצוא מאות מאמרים שיעשו לכם סדר ולקבל את כל המידע שאתם צריכים, אם גם אתם מתעניינים בפרויקטים של התחדשות עירונית מכל סיבה שהיא.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
