"עמדה קפקאית": ועדת הערר אישרה תמ"א 38 למבנה היסטורי בניגוד לעמדת העירייה

אין אפשרות חוקית לוותר על תמריצי הבנייה מכח תמ"א 38 או לניידם למקום אחר, כל עוד לא הושגה תכלית מתן התמריצים שהיא חיזוק המבנה הטעון חיזוק. כך קבעה בהחלטה תקדימית ועדת הערר במחוז חיפה, בערר שהגישו בעלי מבנה בקרית אתא נגד החלטת הוועדה המקומית לדחות את בקשתם להיתר בניה מכח תמ"א 38 במסלול עיבוי וחיזוק לנכס היסטורי שבבעלותם. 

העירייה טענה כי בעלי הנכס ויתרו על זכויותיהם מתוקף התמ"א לאחר שהעבירו את זכויות הבנייה על המבנה לחלק אחר במגרש, שעליו תכננו לקדם תכנית בנייה. בנוסף, העירייה טענה כי מדובר במבנה לשימור. ועדת הערר הבחינה בהחלטתה בין זכויות בנייה החלות על מגרש לבין זכויות מתוקף תמ"א 38, והחליטה לאשר את הבקשה להיתר. 

המאבק נסוב סביב מבנה היסטורי, בית הנס מולר, שהיה ממקימי ומייסדי בית החרושת לטקסטיל "אתא". בית הנס מולר הוא מבנה אבן ישן, שהוקם בשנות ה-50, על שטח של 3.6 דונמים. בשנת 2013 חתמו בעלי הנכס, בני משפחת מולר, על הסכם קומבינציה עם חברה יזמית, שבמסגרתו החלקה שעליה נמצא הבית (חלקה 50) תחולק לשתי חלקות נפרדות, וכל הזכויות החלות על המגרש יועברו בחלקה שעליה יוקם פרויקט בנייה הכולל 25 יח"ד, כשחלקם של העוררים בפרויקט הוא 27 אחוז. כחלק מההליכים להוצאת היתר הבנייה עבור הפרויקט, חתמו בני משפחת מולר על הצהרה לפיה הם מודעים לכך שזכויות הבנייה החלות על החלקה יועברו לחלק שעליו נבנה הפרויקט, ויתרת השטח לאחר החלוקה – שעליה נמצא בית מולר, תיוותר ללא זכויות בנייה. בשנת 2015 אושרה הבקשה להיתר עבור הפרויקט. 

בסוף שנת 2021 הגישו בני העוררים בקשתם להיתר בניה מכח תמ"א 38 לחיזוקו של בית הנס מולר, תוך הרחבת המבנה הקיים ותוספת 2.5 קומות. העוררים ביקשו תוספת של 5 יח"ד, נוסף על יחידת הדיור הקיימת היא בית הנס מולר, וסה"כ 6 יח"ד. שלוש שנים לאחר מכן החליטה הועדה המקומית קרית אתא לדחות את הבקשה להיתר, בטענה שמלוא הזכויות בחלקה 50 מוצו לחלוטין במסגרת בקשת החברה היזמית. עוד טענה העירייה כי לא ניתן לאשר בקשה להיתר על מבנה היסטורי, בעל ערך מיוחד המיועד לשימור. על החלטה זו הגישו בני המשפחה את הערר.

לטענת העוררים, הם לא ויתרו על זכויות מתוקף תמ"א 38. בערר, שהוגדש על ידי עו"ד אייל קוצ'ינסקי, נכתב כי המשמעות שיש למסמך שעליו חתמו הוא ויתור על זכויות תב"עיות אשר רוכזו בפרויקט היזם. עוד טענו העוררים כי לא התכוונו ולא התחייבו לוותר כליל על בנייה בחלקם, ובוודאי שלא על זכויות לחיזוק המבנה מכח תמ"א 38. לטענת העוררים הזכויות המוזכרות במסמך הינן זכויות מאושרות מכח תכניות תקפות, בעוד שזכויות מכח תמ"א אינן זכויות מוקנות עד לאישור בקשה להיתר, ומותנות בחיזוק המבנה. בהתייחסם לטענת העירייה כי מדובר במבנה היסטורי המיועד לשימור, טענו העוררים כי המבנה אינו מוכרז לשימור, ואין מניעה לאשר עליו פרויקט תמ"א 38 חיזוק. הוועדה המקומית, מצדה, טענה כי לא נותרו על החלקה זכויות בניה, אף לא לתמ"א 38. 

ועדת הערר, בראשותו של עו"ד ברק נ. שוורץ, פרסמה החלטה ארוכה ומנומקת, שנפרסה על עשרות עמודים, שבסופה ערר בעלי הנכס התקבל. "אין בידינו לקבל את עמדת הוועדה המקומית לפיה במסגרת בקשת רוזנר (החברה היזמית), מוצו תמריצי התמ"א. לדעתנו, אין אפשרות חוקית לוותר על תמריצי הבנייה מכח תמ"א 38 או לניידם למקום אחר, מקום שבו לא הובטח ביצוע החיזוק שכנגדו 'התכלו' התמריצים. תמריצי התמ"א בכל הנוגע לבית הנס מולר הקיים, נותרו אפוא בתוקפם הסטטוטורי".

עוד קבעה הוועדה כי גם במסמך עליו חתמו העוררים אין בכדי לשלול את תחולת תמריצי התמ"א על המבנה הקיים, הטעון חיזוק. הוועדה קבעה כי ניתן היה לנייד את הזכויות מתוקף תמ"א 38, אילו הדבר היה מאפשר את מימוש תכלית מתן התמריצים – חיזוק המבנה הקיים הזקוק לחיזוק. 

הוועדה ביקרה את העירייה, על כך שלא פעלה כדי להתנות את העברת הזכויות מתוקף תמ"א 38 בחיזוק בית מולר: "אילו בזמן אמת הועדה המקומית הייתה משכילה לראות באישור בקשת רוזנר כמימוש תמריצי התמ"א לשם חיזוק בית הנס מולר, והייתה מבקשת להתנות הדברים בהתאם, סביר שהדבר היה עולה בידה… במילים אחרות, ניתן היה לנייד את תמריצי התמ"א  38 לחלקה האחר של חלקה 50, ובלבד שהייתה מושגת תכלית מתן התמריצים – חיזוק המבנה הקיים בחלקה הטעון חיזוק. למרבה הצער, הועדה המקומית לא השכילה לנקוט בדרך זו או דומה לה בשעתו".

ועדת הערר הגדירה את עמדתה של הוועדה המקומית כ"קפקאית", וקבעה כי: "הוועדה המקומית מתנגדת להריסת המבנה הקיים הטעון חיזוק בטענה שמדובר במבנה לשימור, ויחד עם זאת מתנגדת גם למתן התמריצים שתמ"א 38 מעניקה לשם עידוד חיזוקו של מבנה כזה, בטענה שתמריצי התמ"א מוצו במקום אחר מבלי שהמבנה הטעון חיזוק חוזק. עם עמדה קפקאית זו לא ניתן להשלים".

הוועדה התריעה כי אם לא תאושר בקשה לחיזוק המבנה מכח תמ"א 38, יש שני תרחישים סבירים באשר לעתיד המבנה הקיים, ואף אחד מהם, כלשון הוועדה, אינו משביע רצון, לשון המעטה: התרחיש האחד הוא, שהמבנה יקרוס ברעידת אדמה על יושביו, והתרחיש האחר הוא, שהמבנה ייהרס על ידי בעליו מסיבה כזו או אחרת. הוועדה ציינה כי אין על הקרקע תכנית המגדירה את בית מולר כמבנה לשימור, ולא ניתן למנוע את הריסתו כזכות מוקנית. "מובן הוא שאף אחד מן התרחישים הללו אינו מתיישב עם האינטרס הציבורי של שמירה על ערכי השימור של המבנה הקיים, ובוודאי שאין צורך להכביר מילים באשר לסלידה מן התרחיש הראשון", נכתב.

הוועדה ציינה כי לא השתכנעה כי תוספת הבנייה המבוקשת תפגע בערך ההיסטורי של בית הנס מולר. מנגד, היא ביקרה את העוררים, על כך שלא הציגו מסמך מספק בנושא שימור המבנה, כדוגמת חוות דעת של אדריכל שימור בעל ניסיון מוכח בקשר עם תוספות בניה וחיזוק המבוקשים במבנה בעל ערכים היסטוריים. לפיכך, הוועדה קבעה כי שנאי לאישור הבקשה להיתר הוא הגשת חוות דעת אדריכלית מפורטת ומנומקת של יועץ שימור. בהתייחסה למספר יחידות הדיור שניתן לבנות, הוועדה קבעה כי בהתאם למסמכי המדיניות ניתן לאשר בנייה של 4 יח"ד, כך שמספר יחידות הדיור על החלקה יעמוד על 29 יח"ד בסך הכל.

עו"ד אייל קוצ'ינסקי, אשר ייצג את הבעלים שהגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית, מסר ל"מגדילים": "מדובר בהחלטה יסודית ואמיצה של ועדת הערר, אשר לא הותירה אבן על אבן בדרכה לאשר חיזוקו של מבנה היסטורי, אגב תוספת זכויות בניה ויח"ד, תוך שהיא דוחה את טענת הוועדה המקומית שמדובר במבנה לשימור שאינו זכאי לתמריצי התמ"א. חשיבותה של ההחלטה נעוץ בקביעת ועדת הערר שבעל מבנה אינו יכול לוותר על תמריצי תמ"א 38 או לניידם למקום אחר, במידה ואינו מחזק את המבנה הקיים, גם אם הסכים כי כל זכויות הבניה המוקנות לחלקה תמומשנה לצורך בניה בשטח פנוי בה.

"חשיבות נוספת בהחלטה מצויה בקביעה שדווקא משום שמדובר במבנה בעל ערך היסטורי, שאינו מוגן מפני הריסה – שכן אינו מוגדר לשימור, הרי שיש מקום ליתן לו את תמריצי תמ"א 38, כפוף לכך שלא יפגעו ערכיו. לדעתנו, בהחלטתה זו ועדת הערר איזנה היטב בין האינטרס העירוני לשמר את המבנה ההיסטורי לדורות הבאים לבין הצורך ליתן תמריצים כלכליים הנדרשים לצורך כך".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן