חוסר ניסיון יכול להכשיל פרויקט – ככה תבצעו את התהליך נכון!
המדריך המעודכן לשנת 2022 לדיירי התחדשות עירונית: סדר הפעולות הנכון להתארגנות, השלבים לבחירת היזם, מו"מ משפטי, תפקידו של מפקח הבנייה וכיצד תתמודדו עם דיירים סרבנים?
המדריך המעודכן לשנת 2022 לדיירי התחדשות עירונית: סדר הפעולות הנכון להתארגנות, השלבים לבחירת היזם, מו"מ משפטי, תפקידו של מפקח הבנייה וכיצד תתמודדו עם דיירים סרבנים?
פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי/תמ"א 38) מתוכננים ונבנים באזורי הביקוש. במקרים רבים תלויה הצלחת הפרויקט ועצם יציאתו לדרך בבעלי הדירות בבניין או במתחם ולכן עליהם להתאגד ולשתף פעולה. בפועל, ישנם עשרות פרויקטים שנכשלו או התמהמהו יתר על המידה בשל התנהלות לא תקינה שנובעת בעיקר מחוסר ניסיון וידיעה לגבי אופן ההתנהלות בבואנו לקדם פרויקט התחדשות עירונית.
חשוב להכיר את סדר הפעולות הנכון וממה כדאי להימנע כדי לצאת לדרך:
דיירי הבניינים נדרשים לקבל החלטות ולבחור יזם ובעלי מקצוע שילוו אותם וזאת ללא כל ידע מוקדם. ולכן רצוי שדרכי הפעולה שינקטו ייעשו בשיקול דעת ועפ"י הסדר הכרונולוגי הבא:
כיצד מתחילים?
בחירת היזם צריכה להתבצע במספר שלבים:
על מנת ליצור שקיפות, ועד הפעולה צריך לקבל מספר הצעות מיזמים שונים על מנת לבחון את ההצעה הטובה ביותר שתיטיב עם הדיירים.
*חשוב לדעת- במהלך המשא ומתן יתכן ותידרשו ע"י היזם לחתום על מסמכים שונים. פנו לעו"ד והעבירו לידיעתו ולעיונו כל מסמך כזה בטרם תחתמו עליו, אם בכלל.
לאחר שנתקבלו מספר הצעות המניחות את הדעת מיזמים ראויים נסו לשפר עמדות והחליטו עם איזה יזם ברצונכם להתקדם.
מו"מ עם היזם/קבלן:
המו"מ עם היזם מתחלק לשני חלקים עיקריים:
המו"מ העסקי – בו ידונו הצדדים בתמורות העיקריות שיתווספו לבניין כגון: מעליות, ממ"ד ,מרפסות, חנייה, מחסן, הרחבות לדירה ובניית חדרים נוספים לדירות. התמורות העיקריות תלויות בעיקר בהיתכנות הטכנית לביצוע התוספות התלויות בתוואי השטח ובהחלטות של גורמי התכנון העירוניים לאשר תוספות כאלו או אחרות עפ"י מגבלות השטח. יש לדעת, כי לרוב ובמידה והדבר מתאפשר, יציעו היזמים הרחבות כל שהן לדירות הקיימות בדמות ממ"ד ומרפסות משום שהדבר ירחיב גם את דירות היזם בקומות העליונות ולכן ברוב המקרים הדבר כלכלי מבחינת היזם.
כדאי להגיע לתוצאות במו"מ בהם יורחבו הדירות במקסימום האפשרי ולאו דווקא בדמות מרפסות וממ"ד.
כמו כן כדאי לבדוק שהתכנון העתידי לא יחסום חלונות לדירות, ימנע מעבר אור לדירה ויעשה כל נזק שיקשה למכור את הדירה בעתיד.
לאחר סיכום התמורות העיקריות יש לדון עם היזם על המפרט הטכני: חלונות לסוגיהן, דלתות חוץ, לובי וחדרי מדרגות, גינון ופיתוח חיצוני, שערים חשמליים, שבילים, חיפויי הבניין, חשמל ואינסטלציה לתוספות הבנייה הפרטית וכן לשטחים הציבוריים, גדלי וסוגי המעליות ועוד. כאן מומלץ להעז במפקח הבנייה מטעמכם.
מו"מ משפטי:
לאחר גיבוש טיוטה בדבר התמורות העיקריות והמפרט הטכני ניתן לגשת לניסוח החוזה בין הצדדים. לרוב בעלי הדירות לא מתערבים במו"מ והדבר מתנהל בין עוה"ד של הצדדים. יש לדעת כי זכויותיכם המשמעותיות ביותר וההגנות העומדות לרשותכם אמורות להיות מנוסחות היטב בחוזה בין הצדדים.
בחוזה בין הצדדים רצוי ונדרש להכניס מהם שעות וימי העבודה בפרויקט, הגבלת שהות העובדים במתחם, דאגה לניקיון של הבניין ע"י היזם, פיצוי משכירי דירות בסכום שיוסכם לתקופת הבנייה, דאגה למגורים חלופיים במידת הצורך ועוד. בנוסף כדאי לקבל ייעוץ מעו"ד לגבי הסכומים המקובלים לערבויות וכן לוחות זמנים מינימליים עליהם כדאי לעמוד בחוזה.
דיירי בניין שיפנו לבצע את פרויקט ההתחדשות העירונית בסדר הנכון, תוך התייעצות רחבה עם בעלי מקצוע בתחום ויציגו בפני הדיירים ערכים של שקיפות ושוויוניות- יצליחו להקים את הפרויקט בהצלחה.
*כותב המאמר הינו עו"ד מומחה בתחום המקרקעין והתמ"א 38 ופינוי בינוי , מייצג ומלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן