החסמים התכנוניים בהתחדשות עירונית

תמונה: עו"ד שחר בן עמי // באדיבות המשרד

מאת: עו"ד שחר בן עמי

בהתאם לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודשים יולי 2017 – יוני 2018, החלה בנייתן של כ-2,250 דירות חדשות שנבנו במסגרת הריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש וזאת לפי תמ"א 38 תיקון 2 – נתון המהווה ירידה של כ-30.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

זאת להבדיל מ-2,240 הדירות החדשות שנבנו באותה תקופה, כתוספות בנייה לבניינים קיימים (שלא במסגרת הריסה ובניה מחדש) וזאת במסגרת חיזוק מבנים לפי תמ"א 38, נתון המהווה דווקא עליה של כ-4.0% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. נתונים אלו של הלמ"ס מלמדים על ההאטה אשר שררה בשנה האחרונה, בכל הנוגע לבקשות להיתרי בניה לטובת התחדשות עירונית.

מה הן הסיבות להאטה?
נדמה שאחת הסיבות להאטה האמורה, עניינה בתיקון 3א לתמ"א 38 אשר עמד על מדוכת התכנון תקופה רבה, ואשר לאחר אישורו בשלהי שנת 2016, נותרו כלל הצדדים בחצי תאוותם בידם. היזמים מחד ציפו לזכויות בניה עודפות דבר שלא קרא בסופו של יום, ואילו הרשויות ציפו לקבלת כלים תכנוניים משמעותיים בדמות האפשרות לחיוב בהיטלי השבחה, ויצירת גמישות תכנונית אשר תאפשר שימושים מעורבים בבניינים דוגמת שטחי ציבור.

סיבה נוספת שניתן לזהותה הינה המודעות הגוברת כיום להליכי התכנון ויכולת ההתאגדות של ציבור התושבים הדרים בסמיכות לפרויקטים להתחדשות עירונית להתנגד לתכניות פינוי ובקשות להיתרים לפי תמ"א 38. בין הנימוקים הרבים המועלים על ידי המתנגדים לפרויקטים להתחדשות עירונית הינה אילוצי התכנון הנובעים מהפרויקטים האמורים לפיהם הסביבה הקיימת לא הותאמה לתוספת הצפיפות שנוצרת כתוצאה מתוספת הדירות החדשות דבר אשר יש בו בכדי להעמיס על התשתיות ושטחי ציבור באזור כמו גם ליצור מפגעים נוספים דוגמת פגיעות בנוף, פרטיות, חניות וכיוצ"ב.

החסמים והעיכובים של ההתחדשות העירונית
חשוב לציין כי הליכי התנגדות לבקשה להיתר ו/או תכנית יש בהם בכדי לגרום לעיכוב משמעותי בהליכי התכנון, והדברים נכונים ביתר שאת שעה שמוגש ערר למוסדות התכנון בין אם כנגד בקשה להיתר בניה ואז מוקפא שלב ההיתר עד לתום הליכים בוועדת הערר אשר ובין אם כנגד הליכי אישור תכנית ואז ההליך הינו אל מול המועצה הארצית.

בהקשר זה האחרון, נזכיר כי סעיף 106 לחוק התכנון והבניה מעניק למוסד תכנון אשר מצא כי התנגדות הוגשה שלא בתום לב והיא טורדנית וקנטרנית, רשאי לחייב את מי שהתנגד, לשלם ליזם התכנית את הוצאות ההליך במוסד התכנון ומנגד לחייב את היזם שעה שהתנגדות הייתה מוצדקת ואולם, הגם שניתנה להם סמכות לעשות כן, מוסדות התכנון אינם עושים שימוש בסמכות זו.

חסם נוסף אשר יש בו בכדי לגרום להאטה הינה היעדר תכנית אב / מדיניות תכנון סדורה של מוסדות התכנון ביחס לפרויקטים להתחדשות עירונית. היעדרה של תכנית כאמור גוררת אחריה חוסר וודאות מתמשך הן מצד היזמים והן מצד התושבים, ולראיה ניתן לראות את החלטת עיריית הרצליה מחודש אפריל האחרון, אשר הורתה על הקפאת היתרים לפרויקטים מסוג תמ"א 38 במרכז העיר.

הרשויות הפכו לשחקן פעיל
ניתן אם כן להיווכח כי קידום פרויקט של התחדשות עירונית הינו פרויקט מורכב לנוכח חוסר הוודאות בתחום והחסמים הרגולטורים השונים, המצריך ליווי כולל של גורמי מקצוע בתחום לטיפול במכלול הסוגיות המשפטיות והתכנוניות העולות חדשות לבקרים והינן חלק בלתי נפרד מפרויקטים כאמור. בשולי הדברים נציין כי ברשויות רבות קמות לאחרונה מנהלות להתחדשות עירונית אשר אמונות, בין היתר, על התוויית מדיניות להתחדשות עירונית ברשות בהן הן ממקומות וזאת במטרה לייעל מיזמי התחדשות עירונית הן על ידי הסרת הוודאות התכנונית מצד היזמים והן ידי הפחתת פערי המידע המצויים בידי התושבים להם הם משמשמים ככתובת לפניותיהם.

מדובר בבשורה משמעותית הן של המדינה והן של הרשויות המקומיות, אלא הופכות לשחק פעיל בניגוד לעבר בו היו פסיביות.

*הכותב הינו יו"ר (משותף) ועדת תכנון ובניה בלשכת עורכי הדין ושותף מייסד ומנהל מחלקת תכנון ובניה במשרד שרקון, בן עמי אשר ושות' & נאמן קינן ושות'.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: