נדחה ערר שהגישה חברת אפגד לאחר שלא אושרה לה תוספת של 2 יח"ד לפרויקט תמ"א 38/2. ועדת ערר: "בחירתה לתכנן 2 יח"ד גדולות צרות וארוכות אינה מצדיקה תוספת יח"ד על חשבון מכסה שנועדה לאפשר התחדשות גם לבניינים אחרים הזקוקים לחיזוק"
ועדת הערר המחוזית תל אביב דחתה ערר שהגישה חברה יזמית אפגד בניין וסביבה בע"מ, שביקשה להגדיל את כמות הדירות בפרויקט תמ"א 38/2 שאושר לה ברמת השרון, על חשבון השטחים הציבוריים. הועדה קיבלה את עמדת הועדה המקומית, וקבעה כי השינויים שביקשה לבצע החברה נוגעים לשטחים ציבוריים שצפויים להצטמצם במידה ויאושרו.
לחברה ניתן היתר על ידי הועדה המקומית רמת השרון בחודש ספטמבר 2019 לבצע את הפרויקט, במסגרתו ייהרס מבנה קיים בן שלוש קומות מעל קומת עמודים ובו 12 יחידות דיור ברחוב רמב"ם ברמת השרון ויוקם בניין חדש הכולל 30 יחידות דיור ב- 7 קומות וקומת גג חלקית וכן 3 קומות מרתף. אלא שהחברה לא הסתפקה בכך ובחודש פברואר 2020 כחמישה חודשים לאחר הוצאת ההיתר, הגישה בקשה להיתר שינויים – שבה היא מבקשת לאשר לה 4 יחידות דיור בקומת הקרקע (במקום 2 שאושרו) וכן כניסה נוספת לבניין, מרחוב גולומב. הועדה המקומית סירבה לבקשה, וקבעה כי יש לקבל את המלצת מהנדסת העיר שדחתה את הכניסה הנוספת ואת תוספת יחידות הדיור המבוקשות, הבאות על חשבון השטחים הציבוריים.
בערר שהגישה לועדת הערר המחוזית בתל אביב טענה החברה כי החלטת הוועדה המקומית ניתנה על סמך הנחות מוצא שגויות – לטענתה לפי תחשיב של הועדה המקומית עצמה ניתן לאשר אף יותר מ – 32 יחידות דיור, הועדה המקומית טעתה לחשוב שהבקשה להיתר באה על חשבון השטחים המגוננים והציבוריים בבניין, בעוד שבפועל נטען כי הבקשה כוללת תוספת של כ – 161 מ"ר שטחי שירות.
בנוסף טענה החברה כי אישור תכנון של 4 יחידות דיור בקומת הקרקע תביא לתכנון ראוי ומיטבי יותר באופן שמגשים גם את האינטרס הציבורי בציפוף וניצול מיטבי של משאב הקרקע. זאת, מאחר ששתי הדירות שתוכננו על ידי העוררת בקומת הקרקע הן גדולות מאד – האחת שטחה 151.5 מ"ר והאחרת שטחה 293 מ"ר והן תוכננו באופן נחות כשתי דירות ארוכות (ולא שתי דירות ריבועיות) ולכן יש עדיפות תכנונית לפיצול כל אחת מהן ויצירת דירות ששטחן סביר יותר. החברה טענה עוד כי היה מקום לייצר יציאת חירום לרחוב גולומב וטענה כי אין מדובר בתוספת של כניסה רגילה לבניין. העוררת הפנתה לבניינים אחרים שאושרו בהם שתי כניסות.
מנגד הועדה המקומית טענה כי החברה הוציאה את ההיתר ומיד לאחר מכן הגישה בקשה לשנות אותו ולהוסיף 2 יחידות דיור בקומת הקרקע תחת יחידת הדיור הנוספת האחת שהתבקשה במקור ושלא אושרה על ידי הוועדה המקומית ואין לאפשר התנהלות זו.
באשר לטענה לפיה ניתן לאשר 33 יחידות דיור לפי תכנית רש/3838 ציינה הוועדה המקומית כי מדובר בעניין שמסור לשיקול דעתה. הועדה המקומית מציינת כי בעת קביעת מספר יחידות הדיור בבקשה המקורית היא התבססה על בדיקה שמאית שהיא ערכה שמסקנתה הייתה כי הפרויקט יהיה רווחי גם אם יאושרו רק 28 יחידות דיור.
הוועדה המקומית הדגישה כי המגרש משויך למתחם 3 לפי תכנית רש/3838 שבו ניתן לממש 400 יחידות סה"כ. עד היום יצאו במתחם 133 היתרים ואושרו 193. בנסיבות אלה, אין מקום להתיר תוספת יחידות דיור לאחר שכבר יצא היתר. עוד טענה הועדה המקומית כי החברה יכולה הייתה לתכנן אחרת את הבניין ולהגדיל את השטחים המשותפים אך היא בחרה לתכנן שתי דירות גדולות וארוכות, אולי מתוך כוונה לבקש לפצלן לארבע דירות בעתיד, כפי שעשתה.
לאחר ששמעה את טענות הצדדים החליטה כאמור ועדת הערר לדחות את הערר שהגישה החברה. בהחלטתה היא נימקה: "החלטת הוועדה המקומית שלא לאשר בשלב זה תוספת 2 יחידות בקומת הקרקע היא החלטה סבירה, שמביאה בחשבון את מכסת יחידות הדיור במתחם, ואת העובדה שבמתחם זה מומשו כבר עשרות היתרים, בנוסף היתרים רבים כבר אושרו אך טרם מומשו ויש עוד בקשות להיתר שכבר הוגשו וטרם נדונו. בנסיבות אלה, אין מקום להתיר תוספת של 2 יחידות דיור נוספות במגרש מעבר ל – 30 יחידות הדיור שכבר אושרו.
עוד נאמר בהחלטה: "החלטתה המקורית של הוועדה המקומית לתכנן 2 יחידות דיור בלבד בקומת הקרקע אפשרה גמישות תכנונית רבה לעוררת, וככל שהיא סבורה שהתכנון שהיא עצמה הציעה הוא תכנון נחות, היא כמובן רשאית להגיש בקשה להיתר שינויים ולהציע תכנון אחר של 2 יחידות הדיור בקומת הקרקע.
בכל הנוגע לטענה בדבר האינטרס הציבורי בציפוף הערים, נזכיר כי במגרש היו 12 יחידות דיור שנהרסו ובמקומן התקבל היתר ל – 30 יחידות דיור, ללא תוספת כלשהי של שטחי ציבור. מדובר בתוספת משמעותית של יחידות דיור. יתרה מכך, מהנתונים שמסרה הוועדה המקומית במהלך הדיון עולה כי הוגשו לה כבר בקשות להיתר במתחם 3 שכוללות מספר יחידות רב יותר ממגבלת המכסה, כך שצפוי שתוספת יחידות הדיור במתחם תהיה מקסימלית גם ללא תוספת שתי יחידות הדיור המבוקשת.
תוספת הזכויות ויחידות הדיור לפי תכנית רש/3838 מצויה בשיקול דעתה של הוועדה המקומית ושל וועדת הערר אשר נכנסת לנעליה. בנסיבות שפורטו לעיל, אין כל הצדקה להתיר תוספת של יחידות דיור בשלב זה, גם אם תוספת זו אינה מקטינה את שטחי הגינון או את השטחים הציבוריים בבניין באופן משמעותי".
עוד נאמר בהחלטה: "בחירתה של העוררת לתכנן 2 יחידות דיור גדולות צרות וארוכות בקומת הקרקע, לא הייתה מחויבת המציאות והיא כשלעצמה אינה מצדיקה תוספת יחידות דיור על חשבון מכסה שנועדה לאפשר התחדשות גם לבניינים אחרים הזקוקים לחיזוק. באשר לכניסה הנוספת שהתבקשה לבניין מרחוב גולומב, עורך הבקשה אישר בפנינו כי הכניסה הנוספת שאותה כינתה העוררת "יציאת חירום" נדרשה רק בהנחה שיאושרו 2 יחידות הדיור הנוספות, שאחרת אין בה כל צורך".
סיכומו של דבר ועדת הערר החליטה פה אחד לדחות את הערר של החברה היזמית.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
