שני עררים בגין תמ"א 38/2 נדחו: "צפיפות גדולה מידי"

המדובר על בניין בן שלוש קומות ברחוב הרא"ה ברמת גן ובו 6 יחידות דיור ועל הבניין הצמוד אליו אף הוא בן שלוש קומות ובו 9 יחידות דיור. החברה היזמית הגישה שתי בקשות שונות להיתרים במסגרתם התכוונה להרוס את שני הבניינים ולהקים במקומם שני בניינים בני שמונה קומות, במסגרת תמ"א 38/2, כאשר באחד יהיו 21 דירות ובאחר 25 דירות. הועדה המקומית סירבה לשתי הבקשות, מבלי לדון בהתנגדות ובהקלות, לאחר שהתרשמה כי לא קיים כושר נשיאה של תשתיות ציבוריות באזור לתוספת יחידות הדיור המבוקשות.
היא הוסיפה בהחלטתה כי מבחינת התאמה לאופייה של השכונה, מדובר במגרשים בדופן רחוב הרא"ה שהינו ציר עירוני ראשי רחב, וכי יש כוונה לתכנן דופן עירונית ברחוב זה, בניגוד לרחובות פנימיים בתוך השכונה עצמה וכך גם לייצר הפרשות לצרכי ציבור.

החברה היזמית לא אמרה נואש והגישה שני עררים לוועדת הערר המחוזית על החלטת הוועדה המקומית. בעררים היא טענה כי באותו היום שבו נדונו הבקשות ניתנה על ידי הוועדה המקומית החלטה אחרת המאשרת פרויקט באותה השכונה בסמוך, מהטעם שלא ניתן לתכנן בו מתחם. החברה היזמית טענה כי גם במגרשים מושאי העררים לא ניתן לתכנן מתחם זאת מאחר שהמגרשים מוקפים ב"וילות", בית כנסת או בפרויקט שכבר קיבל היתר לפי תמ"א 38. היא הוסיפה כי הבקשות שהגישה תואמות את מדיניותה של הוועדה המקומית נכון למועד הגשת הבקשות (מדיניות נובמבר 2017). וכי לא קיימת לשכונת מרום נווה תכנית סטטוטורית מחייבת הגוברת על תמ"א 38 ואף אין לה תכנית אב או תכנית בתהליך. 

מנגד, הוועדה המקומית טענה כי זכותה לסרב לבקשה להיתר מכוחן מטעמים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, או מטעמים הנעוצים בכושר נשיאה של תשתיות.
לטענתה, היא רואה נגד עיניה תכנון של דופן עירונית ברחוב הרא"ה, בניגוד לרחובות פנימיים בתוך השכונות עצמן, ומבקשת אף לייצר הפרשות לצרכי ציבור. עוד היא טוענת כי לפי מדיניות הבניה לגובה הבניינים שלאורך הרחוב רצוי שיגיעו עד ל – 20 קומות בעוד שהבניינים שמאחור יהיו בעלי עוצמות נמוכות יותר, לכן עמדתה היא כי יהיה זה שגוי לאפשר בניה למגורים בהיקף המבוקש על ידי העוררת בקיר משותף ללא כל יתרון תכנוני ואורבני.

בהחלטתה מתחה ועדת הערר ביקורת על הועדה המקומית וקבעה כי זו לא נתנה משקל מספיק לאינטרס החיזוק וכי אין בנימוקיה הנשענים על שיקול של תכנון מתחמי כדי להצדיק, בנסיבות העניין, סירוב מוחלט לבקשות להיתר לפי תמ"א 38. עם זאת, ציינה הועדה כי היא אינה סבורה שיש לאשר את הבקשות להיתר כפי שהוגשו: "אנו סבורים כי קיים קושי אדריכלי ממשי בכל הנוגע להקלה שהתבקשה בקו הבניין הצפוני בהרא"ה 173 ובקו הבניין הדרומי בהרא"ה 171 – שמטרתן בינוי בקיר צמוד. מבחינה תכנונית ואדריכלית יהיה זה שגוי לאפשר בינוי על קו בניין 0 (בקיר משותף) בגובה של 10 קומות כמבוקש, בהליך רישוי בניה. לא רק שבנייה כזו בנסיבות העניין היא חסרת יתרון תכנוני ואורבני, אלא שיש בה יצירת חזית מאסיבית של חומה גבוהה מאד בחזית הרחוב, באופן "נקודתי", ללא ראייה כוללת של הרחוב. העוררת אינה יכולה לאחוז בחבל משתי קצותיו – מחד לעמוד על מימוש זכויות בהליך של רישוי שחסר את היתרונות הגלומים בתכנון, ומאידך לייצר מבנים צמודים בקו אפס בני 10 קומות שיחד יוצרים מראה של מבנה מאסיבי לאורך חזית רחבה בשני מגרשים יחד. חזית כזו בהליך רישוי פוגעת בתכנון הקיים ברחוב ובאזור ואינה יוצרת דופן עירונית שניתן לייצר בהליך תכנוני סדור". 

עוד קבעה ועדת הערר כי אמנם החברה היזמית הסבירה שרצונה לבנות בקיר משותף נוגע לנתוני המגרשים ששטחם קטן בשל הפקעות שנעשו בהם, אולם היא אינה מביאה בחשבון את הפגיעה במבנים הסובבים את המגרשים הללו: "שטחם הקטן של מגרשים יכול אמנם להוות נימוק לבנייה בקיר משותף, אך במצב כזה יש להקטין את גובהו של המבנה באופן משמעותי ביחס לזה שהתבקש, תוך הפחתה של נפחי הבינוי המבוקשים מכוח תמ"א 38".

ועדת הערר דחתה את טענות החברה היזמית בכל הנוגע למספר יחידות הדיור הראוי בכל אחד מהמגרשים הן מכיוון שתכנית רג/340/ג/9 אליה מפנה החברה, מעניקה שיקול דעת לוועדה המקומית והן מכיוון שלא ניתן לבקש מימוש זכויות לפי תמ"א 38 במצטבר למימוש יחידות דיור לפי התכנית: "אמת הדבר כי הפרוגרמה שעליה הסתמכה הוועדה המקומית אינה מצדיקה סירוב מוחלט לבקשות לחיזוק המבנים שיכללו אף תוספת מדודה של יחידות דיור, אך התוספת שהתבקשה דומה כי מתעלמת משטח המגרשים שהוא קטן יחסית, והצפיפות המבוקשת היא מאד מאד גדולה – כמעט 60 יחידות דיור לדונם".
הועדה דחתה את העררים אולם ציינה כי ככל שתוגשנה בקשות חדשות שיתאמו את הערותיה ואת הוראות הדין ומדיניות הוועדה המקומית התקפות באותה עת, הן תדונה על ידי הוועדה המקומית בכפוף לקביעות בהחלטה זו. בנסיבות העניין החליטה ועדת הערר שלא לעשות צו להוצאות. 

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: