החלטתו האחרונה של בית המשפט מבהירה עד כמה שיטת החישוב עדיין נתונה לפרשנות, ומדוע יש לבחון כל מקרה לגופו
לאחרונה, קבע בית המשפט המחוזי בראשות כ' השופט גלעד הס, את הדרך לפיה יש לחשב את ההשבחה הנובעת בפרויקט התחדשות עירונית המשלב בתוכו זכויות בניה מכח תמ"א 38 וזכויות בניה נוספות מכח תב"ע.
בהתאם, קבע ביהמ"ש כי יש לחשב את ההשבחה בין המצב הקודם למול המצב התכנוני החדש, ולחלץ את החלק היחסי של זכויות הבניה התב"עיות אשר אינן פטורות מתוך סך זכויות הבניה שנוספו לפרויקט הן מכח תמ"א 38 והן מכח התב"ע.
בנוסף, קבע בית המשפט כי 'עקרון הוודאות והפשטות עדיף על עקרון הדיוק' ולכן, העדיף ביהמ"ש את נוסחת חישוב יחס הזכויות הממומשות על פני תחשיב שווי בשל העובדה כי שיטה זו פשוטה יותר ותמנע הליכים משפטיים נוספים שיתעוררו כתוצאה מבחירה במסלול המדויק יותר.
במקרה הספציפי בו הכריע בית המשפט, לא נכללו זכויות בניה נוספות מכח תיקון 3א' לתמ"א 38, המתווספות מעבר ל"סל הזכויות" הפטור וחייבות בהיטל השבחה בשיעור של 25%, וסביר להניח כי יש לבודד זכויות אלו מנוסחת בית המשפט המוצגת לעיל, כפי שהתעורר הצורך לבודד זכויות שהתקבלו מכח הקלה שאלמלא אישורה לא ניתן היה לנצל אותן במצב החדש.
העדפת עקרון הוודאות על פני תחשיב שווי המצב הקודם למול שווי המצב החדש, נכונה ביחס למקרה שנדון בהרצליה בפני בית המשפט, אולם במקרים שונים, למשל כאשר שווי השימוש המיטבי במקרקעין במצב הקודם גבוה משווי "סל הזכויות" הפטור בחוק, שימוש בנוסחה יכול ויביא לתוצאה לא אחידה ביחס למרכיב ההשבחה הפטורה. ולכן, שיטת התחשיב בה נקט בית המשפט רלוונטית למקרה שנדון בהרצליה בפני בית המשפט, ושימוש בנוסחה במקרים אחרים, בעלי מאפיינים שונים, לא בהכרח יביא לתוצאה ההשבחתית הנכונה ביותר.
יש לציין בהקשר לאמור, כי קיים למשל ספק האם בכוונת עיריית תל אביב להחיל את נוסחת בית המשפט על מיזמי תמ"א 38 בתחומי רובעים 4-3, הואיל ולשיטתה תכניות רובע 4-3 הינן תכניות שקבעו נפחי בניה ולכן נוסחת יחסיות הזכויות הנ"ל אינה ישימה ברובעים אלו.
נסיבותיו של פסק הדין בעניין הרצליה הינן ספציפיות למקרה שנדון שם, ונדמה כי גם לאחר הנחיות והבהרות בית המשפט טרם נאמרה המילה האחרונה בסוגיה, ויש לבחון כל מקרה לגופו, לרבות הרכב זכויות הבניה, הוראות תכניות בניין העיר, שווי הזכויות, והקלות ככל ונתבקשו.
*המאמר מאת עו"ד ושמאי מקרקעין אוהד מרציאנו, בשיתוף עו"ד וינור ברטנטל ועו"ד רויטל אפלבוים, ממשרד עורכי דין ויינברגר ברטנטל ושות', המתמחה בייצוג יזמים בתחום היטלי ההשבחה
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
