ועדת ערר צמצמה דירות בפרויקט סמוך לשכונה, וקבעה: "תמ"א 38 לא נועדה ולא יכולה לייצר הליך אופטימלי של התחדשות עירונית. לעיתים אף יש במימוש התמ"א כדי לסכל הליכי חידוש עירוני"
ועדת הערר המחוזית בתל אביב הפחיתה שלוש דירות מפרויקט תמ"א 38 בבת ים על רקע התנגדות תושבי האזור המתגוררים בבתים צמודי קרקע.
המדובר בבניין בן שלוש קומות ו -12 יחידות דיור ברחוב הפועל בבת ים, כאשר על פי הבקשה להיתר שהגישה החברה היזמית יוקם תחתיו מבנה של 11 קומות, הכולל קומת קרקע וכן קומת גג חלקית וקומת גג עליונה ל- 41 יחידות דיור.
לבקשה להיתר הוגשו לא פחות מ -72 התנגדויות של תושבי שיכון ותיקים הסמוך לשטח בו צפוי לקום הפרויקט.
השכנים טענו כי הפרויקט נוגד את אופי השכונה
בתמצית טוענים העוררים כי זכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, אלא מצויות בשיקול דעת הוועדה המקומית, בהתאם לנסיבות הרלוונטיות לכל בקשה להיתר. לטענת העוררים המדובר בבקשה מוגזמת, המתעלמת מהמרקם של שכונת שיכון ותיקים הצמודה, ותביא לפגיעה קשה ביותר באיכות חייהם של תושבי השכונה. לטענת העוררים שיכון ותיקים היא שכונה המאופיינת בבתים צמודי קרקע וברחובות צרים וחד סטריים, ואילו בבקשה מוצע בניין גבוה ביותר, ובצפיפות רבה. הם מציינים כי הוספת 29 יחידות דיור על מגרש שבו קיימים 12 יחידות דיור בלבד הינה מוגזמת, ותגרום ליצירת עומסים כבדים ובלתי נסבלים על כבישי השכונה, שבה כבישים צרים וצפופים. לטענת העוררים מספר מקומות החניה שנקבעו בבקשה להיתר, לא משקפים את מספר הרכבים שיתווספו באזור לאור תוספת יחידות דיור המוצע.
הם הוסיפו כי במסגרת הבקשה אושרו הקלות רבות ללא דיון מעמיק וכי הקטנת קווי הבניין גורמת להגדלת נפחי הבנייה, להעמסה על המרחב הציבורי, ולחניקת הרחוב, אשר כבר היום הינו רחוב של 10 מטר בלבד בפועל, במקום 12 מ' הקבועים בתכנית התקפה.
מנגד, טענה הוועדה המקומית כי הבנייה הקיימת בשכונת שיכון ותיקים, לרבות המבנים צמודי הקרקע, תשמור על אופייה וכי הבנייה מסביב לה, המאופיינת בבניינים בני 3-4 קומות מעל קומת עמודים הינה בתהליך התחדשות עירונית, שצפויה להביא לבנייה של 8-9 קומות מעל קומת עמודים, כפי שאושר בבקשה להיתר מושא הערר.
ביחס להקלה בקווי הבניין טענה הוועדה המקומית שההקלות שהתבקשו מנוצלות בפועל באופן חלקי בלבד, וחלקו הארי של הבניין מצוי בתחום קווי הבניין. עוד טוענת הועדה המקומית שבהתאם לתמ"א 38 ניתן לסטות מקווי הבניין לכדי 4 מטר ואף 0, כך שהחלטת הוועדה המקומית היא סבירה.
החברה היזמית: היקף הזכויות על גבול הכדאיות
החברה היזמית "בת ים טופ 2016 בע"מ", הוסיפה כי פרויקטים חייבים לעמוד במבחן המציאות הכלכלית, ובמקרה הנדון היקף הזכויות שאושר הינו מצומצם ועל גבול סף הכדאיות. לטענתה, כל צמצום בהיקף הזכויות במקרה הנדון יביא לחיסול הפרויקט, אשר רווחיותו מוגבלת מאוד.
עוד טענה החברה שמכיוון שהבניין מושא הערר ממוקם על פינת רחוב משה שרת שהינו רחוב דו סטרי, הרי שעל מנת לצאת ולהיכנס לבניין אין שום צורך לעבור ברחובות הצרים שבחלקה הצפוני של השכונה וכי במסגרת הפרויקט מתוכננים מקומות חניה גם עבור 12 הדירות הקיימות, דבר שיש בו לשפר את המצב הקיים.
לאחר ששמעה את טענות הצדדים החליטה הוועדה פה אחד לקבל את הערר בחלקו וקבעה: "מטרתה של תמ"א 38 לייצר תמריצים לחיזוקם של מבנים שנבנו שלא בהתאם לתקן 413. מכאן נובע, שההיבט הכלכלי בוודאי שהינו היבט רלוונטי בעניין. עם זאת, ההיבט הכלכלי הינו שיקול אחד בלבד בעניין. לצד האינטרס הכלכלי של היזם ובעלי הזכויות, קיימים אינטרסים אחרים, לרבות של דיירי הסביבה ותושבי העיר בכלל. ההיבט הכלכלי אינו חזות הכול ביחס לבקשות לפי תמ"א 38. במהלך הדיון נטען בפנינו שהשכונה מתפתחת, וכי יש צורך בחידוש עירוני בתחומה. נבקש להבהיר שפרויקטים מכוח תמ"א 38 אכן מביאים לחידוש מבנים ולשיפור איכות הדירות, וכן להחלפת התשתיות הישנות של הבניין. עם זאת, בהיתר מכוח תמ"א 38 לא ניתן להוסיף שימושים נוספים, הנדרשים לאור תוספת התושבים. תמ"א 38 לא נועדה ולא יכולה לייצר הליך אופטימלי של התחדשות עירונית. לעיתים אף יש במימוש התמ"א כדי לסכל הליכי חידוש עירוני, וזאת מכיוון שאין בה יכולת לראייה רחבה, אלא ראיית המגרש הבודד".
עוד נאמר בהחלטה: "ביחס למידת התאמתה של הבקשה לסביבתה, נציין שבשכונת שיכון ותיקים קיימים הן מבנים צמודי קרקע והן מבנים בבנייה רוויה. השילוב בין מרקמי בנייה שונים הינו עניין המאפיין את הבנייה בעיר, והינו שילוב ראוי ומקובל. מקובל עלינו שחלק זה של השכונה, בו קיימת בנייה רוויה ראוי להתייחסות שונה מהחלק בו בניה צמודת קרקע. אין גם ספק שיש מקום לאפשר חידושם של מבנים הבנויים בבנייה רוויה בתחומי שכונת שיכון ותיקים. על מנת שהשילוב בין המרקמים השונים יהיה מיטבי, יש לייצר מממשק ומעבר ראוי בין סוגי המרקמים, המשתלבים כאמור בעיר. מחד אין מקום לשלול את חידושם של מבנים קיימים במרקם הבנייה הרוויה. מאידך, יש מקום להתחשב גם במרקם הצמוד".
חברי הוועדה החליטו כי יש לקבל את הבקשה בכפוף לצמצומה, כך שמספר הקומות לא יעלה על 9 קומות וכי מספר יחידות הדיור יופחת בשלוש כך שבסך הכל יוותרו בפרויקט 38 יחידות דיור, זאת על מנת לצמצם את ההשלכות מתוספת הצפיפות.
ועדת הערר לא מצאה הצדקה לאישור היקף ההקלות בקווי הבניין כפי שאושרו על-ידי הועדה המקומית וקבעה: "הבניין מצוי על רחוב מרכזי בשכונה, ולפיכך יש חשיבות הן בהיבט המרחב הציבורי למשתמשי הדרך והן בהיבט העיצובי, לשמור על קו בניין רחב לכיוון החזית. קווי הבניין הצדיים והאחוריים נועדו לשמר מרווח ראוי בין המבנים. לאור האמור אנו קובעים שקווי הבניין יהיו כדלקמן – קו בניין צדי 3 מ', וקו בניין אחורי 4 מ'. קו בניין קדמי יוותר 5 מ', אולם תותר חריגה של 1 מ' (ל- 4 מ') לאורך 50 אחוז בלבד מחזית הבניין. לא מצאנו הצדקה לחריגה מעבר לקווי בנייה אלו במקרה הנדון".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
