אדריכל רון שפיגל // צילום יחצ

התחליף לתמ"א 38 רק יעצים את הפערים

התכנית החדשה שאחרי תום עידן תמ"א 38 טרם פורסמה אך על פי הידוע עד כה, היא תעצים שני נושאים שנתפסים כעקב אכילס של זו הנוכחית- היא תעצים את הפערים ותוביל להאטה או עצירה כמעט מוחלטת של ההתחדשות העירונית- כאוס מוחלט// דעה

 

מגדילים 11.11.2019

תמונה: אדריכל רון שפיגל // צילום יחצ

מאת: אדריכל רון שפיגל

במהלך הקיץ האחרון נפל דבר בישראל: לאחר מאבק ממושך בין ראש מינהל התכנון, ראש מטה הדיור ומנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית הוחלט כי החל מאוקטובר 2022 תבוטל תכנית התמ"א ובמקומה תסופק חלופה. כפי שזה נראה כרגע התכנית חדשה תתבסס על מתן סמכויות לוועדות המקומיות, תקדם פרויקטי פינוי בינוי של מתחמים שלמים, ותורה על החלת היטלי השבחה על היזמים שיגוללו את ההוצאות הגדולות על הדיירים. על אף העובדה שתכנית התמ"א הנוכחית אינה חפה מכשלים, השינויים המוזכרים לעיל הם סיבה מצויינת לנצל את חלון הזמנים, לשנס מותניים ולקדם עוד היום את תכנית התמ"א לפני שיהיה מאוחר מידי. 

אחרי תקופה ארוכה של חוסר ודאות בשוק הנדל"ן וכשנדמה היה שתכנית התמ"א תיפסק כבר במאי 2020, הוחלט להאריכה לתקופה נוספת ולסיימה באוקטובר 2022. רבות דובר על כשלי התמ"א במתכונתה הנוכחית והיא אכן נושאת איתה שלל אתגרים החל מסאגת הסכמת הדיירים שהפילה פרויקטים רבים, חסמים יזמיים/כלכליים ובירוקרטים וכמובן נושא המיסוי. על אף הקשיים והתחלואות נראה כי התכנית הקיימת עם שינויים ותיקונים – סביר שתהיה עדיפה בהרבה מזאת שעתידה לבוא, בטח ובטח עבור בעלי הדירות בבניינים מטי ליפול שעתידים להפסיד מערך נכסיהם, במידה וזאת תצא בכלל לפועל. 

התכנית החדשה טרם פורסמה אך על פי הפירסומים שיצאו עד כה היא תעצים שני נושאים שנתפסים כעקב אכילס של זו הנוכחית- היא תעצים את הפערים ותוביל להאטה או עצירה כמעט מוחלטת של ההתחדשות העירונית- כאוס מוחלט:

בראש ובראשונה נראה כי הנטיה תהיה לקדם פרויקטי התחדשות איזוריים- לא עוד בניין בודד אלא פרויקטים שכוללים שורה של בניינים סמוכים. אם כבר כיום במרבית הפרויקטים קשה עד בלתי אפשרי לקבל את הסכמתם של דיירים סרבנים או סחטנים להוצאת התכנית לפועל שערו בנפשכם מה יקרה כידרשו אישוריהם של עשרות אם לא מאות בעלי דירות ועסקים. גם אם תינתן האפשרות להחתים אחוז נמוך יחסית של דיירים, סביר שהיזמים ימנעו מלהתנגח עם אותם סרבנים בדיונים משפטיים אינסופיים. ידרש מנגנון חכם כדי להתיר את הפלונטר וכפי שזה נראה עכשיו, כלל לא בטוח שלסוגיה זאת יש פיתרון. 

בעוד שבתכנית הקיימת קיבלו היזמים פטור מלא מתשלום היטלי השבחה, נראה כי בתכנית החדשה תשלום זה יושת עליהם באופן גורף על מנת לפתח את התשתיות והסביבה. החלטה כזאת תביא לנטישתם של יזמים מוכשרים את התחום מכיוון שהיתכנות הרווח תרד משמעותית או לחילופין תייקר את עלויות הבניה. העלויות הנלוות יגוללו על הדיירים שיקבלו מפרט ירוד ותוספת מטראז' נמוכה יותר מזו שיקבלו היום.  

פרוייקט תמא אכן רצוף משוכות ואתגרים אך חשוב לזכור שבסיומו הוא מוביל לעליה של כ- 20 ל-50 אחוזים בערך הדירות ולשדרוג משמעותי ברווחתם של הדיירים שנהנים מתוספת חניות, ממ"ד, מטראז' גדול יותר ותשתיות חדשות. בניינים שיחלו את התהליך עכשוי עוד יהנו מההטבות הרשומות בחוק שנראה כי הן רבות מאלה שיוצעו בתכנית העתידית.  

לאלה המתעתדים להתחיל תהליך שכזה המלצתי הכנה היא לגלות אורך רוח ולדעת להתפשר היכן שצריך: זכרו שלא כל הדיירים יקבלו את אותן הטבות בדיוק אך רק יחד בהסכמה תוכלו להיטיב סביבת מגוריכם ולהנות מאיכות חיים גבוהה בהרבה מהנוכחית. היו קשובים וגמישים והישארו ריאלים בדרישותכם גם מהיזמים, זכרו שגם הם צריכים להרוויח.

בחירת חברה יזמית עם ניסיון ורזומה חיובי היא קריטית להצלחת הפרויקט- בשוק הנדל"ן מסתובבים לא מעט חברות קיקיוניות וקבלני החתמות מהם מומלץ להישמר. יש לשים לב לאותיות הקטנות בחוזה ובמפרט שמקבלים, ללוחות הזמנים המוקצבים ולאנשי המקצוע המלווים שמציעה החברה בנוסף, הקפידו לבחור עורך דין המתמחה בפרויקטי תמ"א שיגן על זכויותכם.  

  • הכותב הינו אדריכל בעל המשרד 'רון שפיגל אדריכלים' המתמחה בתכנון וביצוע פרויקטי תמ"א
שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות