בלי חקיקה מתאימה ועם קהילות חדשות שנוצרות בתוך מגדלים בני מאות דירות – האם אנחנו ערוכים לנהל את "החיים בגובה"? אמיר רוזנבלום, מומחה לניהול מגדלים: "נכנסים לעידן של ערים אנכיות". האדריכל בני פרי: "בניין בן 30 קומות מתוחכם לא פחות ממטוס"
ישראל עולה לגובה. לא, אין מדובר בדימוי על הישגיה של המדינה או הצלחותיהם של אזרחי המדינה בתחומים שונים. ישראל, פשוטו כמשמעו, עולה לגובה. עשרות מגדלי מגורים, בני עשרות קומות, נבנים ברחבי הארץ, ומאות נוספים נמצאים בשלבי תכנון שונים. צפיפותה של המדינה, שמחייבת את מערכות התכנון למצוא דרכים למניעת פגיעה בשטחים פתוחים, ותהליכי ההתחדשות העירונית שכרוכים בהריסת מבנים ישנים והקמת בניינים גבוהים במקומם, רק מאיצים את התהליך.
הביטו על הנוף העירוני שלנו. בעוד מספר שנים לא תזהו את הערים. וככל שמגדלי המגורים הולכים וצומחים לגובה, כך גדלים האתגרים שעמם נאלצים להתמודד יזמים, מתכננים, אדריכלים ומנהלי תחזוקה. תשכחו מכל מה שאתם חשבתם שאתם יודעים על תחזוקת בניינים. מה שהיה נכון לגבי בניינים בני ארבע וחמש קומות, ואפילו עשר ו-12 קומות, לא תקף למגדלים של 20 ו-30 קומות – ואף יותר מכך.
"אנחנו נכנסים לעידן של ערים אנכיות. המערכות הטכניות והמורכבות התפעולית והניהולית של המגדלים האלה מחייבות כישורים מקצועיים מאוד גבוהים של ניהול ותחזוקה", מבהיר אמיר רוזנבלום, מנכ"ל חברת עידן (ש.נ.י) ניהול ואחזקות מבנים ויועץ בתחום ניהול, תפעול ותחזוקה של מגדלי מגורים. "אחזקת מגדלים זה מלאכה, זאת אומנות, זה ידע", מבהיר האדריכל בני פרי, שותף במשרד האדריכלים וי 5.
תשכחו מ"קרובים קרובים"
לאילן, יהורם, תיקי ודודה חנה, גיבורי הסדרה הקומית "קרובים קרובים" מראשית שנות השמונים, היו חיים פשוטים. מדי חודש היה מגיע לביתם יו"ר הוועד, מר קושילביץ, שתחזק כמיטב יכולתו את הבניין ברחוב ויטק 9. אבל עם כל הכבוד למר קושילביץ, ויש כבוד, כישורים של גמלאי חביב מספיקים לנהל בניין בן שלוש קומות. אבל מגדל עם 30 קומות, זה כבר עניין אחר. כאן לא מספיק להביא שיפוצניק לתקן את המעקה. מגדלי מגורים כוללים מערכות מתוחכמות שכוללות מערכות הצלת חיים, משאבות, מערכות סולריות. שלא לדבר על קיומה של קהילה בת מאות אנשים בבניין אחד.
"מבנה טיפוסי של שלוש קומות, כמו בסדרה 'קרובים קרובים' הוא כבר לא רלוונטי", אומר רוזנבלום. "אנחנו נכנסים לערים ורטיקליות (אנכיות), עם מאות דירות. רק כדי לפשט, במגדלי הצעירים בתל אביב יש 500 דירות, ובפרויקט אחר, כמו דה וינצ'י בתל אביב, יש 412 דירות. אלה בניינים מאוד גדולים. זה שווה ערך ליישוב קהילתי, עם 300 משפחות, שנכנס למגדל אחד".
ואיך מנהלים מגדל שכזה?
"צריך כישורים מיוחדים. קח, למשל, את הדבר הכי פשוט. מה הכישורים של חברת ניהול לנהל ישיבת דיירים במגדל מגורים של מאה דיירים? מישהו צריך להנהיג אותם, מישהו עם כישורים ניהוליים. מעבר לכך, צריך כישורים לנהל תחזוקה מונעת למערכות טכניות כמו גנרטור, משאבות, מערכת גילוי אש ועשן, יש כל כך הרבה מערכות. צריך לדעת לנהל צוותי בטיחות וביטחון בבניין כזה, לדעת איך אני מתרגל 200 משפחות לרדת בחדר מדרגות בחירום כך שיגיעו בשלום. צריך לנהל רשימת דיירים כדי שאדע באיזו קומה גר אדם נכה שצריך לחלץ אותו. זה אחד לאחד כמו לנהל עיר או יישוב קטן".
בישראל, מגדל הוא כל מבנה שגובהו עולה על 29 מטרים – עשר קומות. אבל הבניינים שנמצאים כיום בהליכי תכנון במסגרת התחדשות עירונית, משקיפים על הגובה הזה מלמעלה. רוצים דוגמאות? בבקשה: 65 קומות בתכנית התחדשות עירונית בצומת יוספטל בחולון, 45 חומות על ציר ז'בוטינסקי בשכונת הגפן ברמת גן, 35 קומות בשכונת גילה בירושלים. העיקרון ברור.
"יש נופים מצוינים מהגובה", אומר פרי. "אבל ההרגשה היא שיש נכס יקר שצריך לדאוג לו – ואתה נמצא עם אנשים שלא מבינים את המשמעות של תחזוקת נכס שכזה. זה כמו שיש לך אוניית פאר, יכולה להיות אונייה כזאת בלי מערכת שלמה שמתחזקת אותה? בניין בן 30 קומות מתוחכם לא פחות מאוניית פאר או מטוס. זה גם עולה אותו דבר, להקים בניין של 30 קומות עולה כמה מאות מיליוני שקלים. לא ייתכן שאין מערכת שמתחזקת אותו".
איך מתכננים בניין כזה? מה זה מצריך ממך כאדריכל?
"במגדל יש מערכות שאין בבניין רגיל. החל ממערכות חיים, כמו ספרינקלרים, מפוחים בחנינוים, גלאי CO שזה גז שאפשר למות ממנו, מערכות שאיבת מים ממרתפים. משאבות כאלה צריכות תחזוקה יום יומית, אחרת אנשים יטבעו במקרה הצפה. אז אני צריך ידע נרחב במגוון תחומים. אני צריך לנהל ולהחזיק צוות של 27 אנשי מקצוע, מאנשים שצריכים לתת חוות דעת על איכות הסביבה ובנייה ירוקה, וניהול מי תהום. וכמובן כל הנושא של גינון וטםפול בעצים, וכמובן ניהול אינסטלציה ותכנון מערכות ספרינקלרים, שזה התמחות נפרדת".
מאות שקלים לחברות ניהול
אחד הדברים שעברו לעולמם, הוא יו"ר ועד הבית, שאחראי לתחזוקה השוטפת. בבניינים בני עשרות דירות, ועל אחת כמה וכמה במגדלים עם עשרות קומות, התחזוקה השוטפת נמצאת בידי חברות ניהול מקצועיות. רוזנבלום: "אחד הדברים החשובים הוא איך אני מתעסק עם ליקויי בנייה בשנה הראשונה, שהיא מאוד קריטית. חברת ניהול מקצועית יודעת לנהל פרוטוקולים, לעשות פולו-אפ. כל הדיון הזה משפיע על אורך החיים של הבניין ועל איכות החיים של הדיירים".
ויש לניהול מגדל מחיר גבוה.
"נשים את זה על השולחן: תחזוקה של בניין ישן נמוך זולה הרבה יותר מבניין חדש. אנשים שילמו 50 שקל לוועד, אבל העידן הזה נגמר. עברנו למגדלים, שזה איכות בנייה יותר גבוהה מבחינת תכנון, מערכות. אלה לא מערכות שהקבלן את היזם החליטו להתקין, אלא הרגולציה. עולה לתחזק את זה יותר. העלויות הן בין 4 וחצי ל-6 וחצי שקלים למ"ר. אלה המחירים. אבל אם יבצעו תחזוקה מונעת באופן נכון, ואם יתכננו נכון, והקבלן יתקין את המערכות הנכונות – זה לא יהיה מאוד יקר".
אחת המבקרות החריפות ביותר של מגדלי המגורים היא פרופ' רחל אלתרמן, מתכננת ערים ומשפטנית בטכניון. בספרה "מגדלים כושלים", שעניינו הוא בעיית התחזוקה ארוכת הטווח במגדלי מגורים, היא מתייחסת לסוגיית עלויות האחזקה הגבוהות: "עקב המערכות הרבות והמורכבות יותר ועלויות הטיפול בגבהים, בניינים גבוהים למגורים הם דווקא יותר יקרים לתחזק כראוי מאשר בנייני דירות 'רגילים', בני פחות מ-9-8 קומות. יתר על כן, הבעיה אינה רק כלכלית: גם אם ידם של בעלי הדירות משגת לשלם את העלויות הגבוהות יותר, ישנה בעיה קשה עוד יותר: הקושי האירגוני-משפטי לחייב את בעלי הדירות בתשלומים לאורך זמן".
פרי: "פרופ' אלתרמן מטיפה נגד מגדלים, אבל היא טועה. אי אפשר לצופף את ישראל בלי מגדלים. מה שצריך זה למסד את הנושא. צריך להכשיר כמה שיותר חברות החזקה, וכך, שיהיו יותר חברות, והן יהיו יותר מקצועיות, מחירי האחזקה ירדו, כי יש יתרון לגודל. מחירים יורדים כשיש שוק גדול יותר".
רוב מגדלי המגורים שיש היום הם חדשים, בני שנים ספורות. הבניינים בשלב התכנון עוד לא עלו על הקרקע, וכבר עולים חששות שבעתיד מבנים שכאלה יידרדרו לכדי סלאמס. "יש עניין שכולם חוששים ממנו ויש לכך סיבה, שהיא תופעת הסלאמס. ניהול לא מקצועי מדרדר בניינים", אומר רוזנבלום.
ואיך ניתן להימנע מכך?
"בסופו של דבר, זה עניין של גישה: האם היזם והקבלן לוקחים יועץ אחזקה שמלווה אותן עוד בזמן התכנון, וחושב איך לצמצם את הנקודות הבעייתיות. אם יעסיקו מתכנן תחזוקה, דמי ועד הבית יהיו נמוכים יותר. כי אם אתכנן נכון יהיו פחות בעיות בעתיד. לדוגמה, אם יש במגדל חלון בכל קומה שיהיה נוף לפארק. איך אפשר לנקות את החלון הזה מלשלשת יונים? סנפלינג חיצוני זה מאוד יקר, דיירים לא מוכנים לשלם והבניין חזותית מתחיל להידרדר וכך גם חוויית הדיירים. הם אומרים: תראו איך החלון מטונף. אם האדריכל היה מתכנן את החלון עם יועץ תחזוקה, הוא היה מקבל הנחיה לתכנן את החלון כך שניתן לפתוח אותו מבפנים ולנקות אותו, ואני לא חייב סנפלינג".
הבניין מתקדם, החקיקה פחות
אחד האתגרים בניהול מגדל מגורים הוא היעדר חקיקה רלוונטית. חוק הבתים המשותפים, המסדיר את התחום מבחינה חוקית, נחקק בשנת 1961 – לפני יותר משישים שנה. מאז השתנתה המציאות, בנייני המגורים הנמוכים הפכו למגדלים עתירי מערכות מתקדמות, אבל החוק נשאר במקום. אמנם יש תקנונים ונהלים, אך אלה אינם בעלי תוקף כמו חוק.
פרי, המכהן כיו"ר ועדת האסדרה, הרישוי ואיכות הבניה בהתאחדות האדריכלים, מנסה לקדם חקיקה רלוונטית בתחום מגדלי המגורים, אך לפי שעה ללא הצלחה. "יש בעיה בכך שאין חוק להחזקת בניינים בכלל", הוא אומר. "כתבתי הצעת חוק בנושא, ואנחנו מנסים להטמיע אותו. אבל זה לא מתקדם. בלי זב יש סגכנה שכל המגדלים הללו יידרדרו, ונהפוך למדינה שיש בה בעיה קשה".
ואיך חוק שכזה אמור לסייע?
"החוק צריך לקבוע, למשל, איך לנהל מערכות מצילות חיים. כי כשיש שריפה במגדל של 30 קומות, אני לא יודע כמה בארץ יודעים איך להציל חיים".
תחזוקת מבנים ומערכות מתוחכמות הם לא העניין היחיד שעמו צריכות להתמודד חברות ניהול. אחד האתגרים המשמעותיים ביותר הוא התמודדות עם סכסוכי שכנים. כאשר בבניין נמוך יש סכסוך שכזה, ניתן להתעלם ממנו. אחרי הכל, זה עניינם הפרטי של הדיירים. אבל במגדל עם מאות דירות, סכסוך שכנים עלול לפגוע לטווח הארוך בבניין ובתחזוקתו. בראיון ל"בר-דעת פודקאסטים", של אוניברסיטת בר אילן, אמרה פרופ' אלתרמן: "ההחלטות מה לעשות צריכות לעבור החלטות של השכנים. במגדל לא מכירים אחד את השני, העניינים החברתיים לא עובדים".
על כך משיב רוזנבלום: "כשאני עושה היום מכרזים, אחד הדברים שאני דורש מכל חברה זה מה החזון לחיי הקהילה בבניין. ככל שיש יותר דיירים, כך חייבים ליצר חיי קהילה ולנהל את הקהילה הזאת, לרבות סכסוכי שכנים. תשובה של חברת ניהול שזה לא קשור אלינו זאת תשובה לא נכונה. אנחנו מצפים מחברת ניהול שיהיה להם כישורי גישור. אם יש שכן שמטפטף לו מים מהעציצים של הדייר מלמעלה, אני מצפה ממנהל הבניין שיראה איך הוא מביא לשלום בית".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
