עו"ד דליה שחורי // מיכל קושרוב
עו"ד דליה שחורי // מיכל קושרוב

בניין אחד, שתי כניסות: האם ניתן לבצע תמ"א 38 בבנייני רכבת?

מה קורה כאשר בכניסה אחת של הבניין מוגשת בקשה להיתר הריסה ובנייה, בעוד דיירים באגף הכניסה השנייה של הבניין מתנגדים לפרויקט? עו"ד דליה שחורי: "קיימת גמישות ביחס לבנייני רכבת ושיכונים הכוללים מספר כניסות"

כרמלה קופר 15.07.2021

מה דינם של דיירים המבקשים לקדם פרויקט תמ"א 38/2 במסלול של הריסה ובניה, כאשר הם מתגוררים במקבצי דיור, בנייני רכבת או שיכונים?

בשנה האחרונה דן בית המשפט המחוזי בחיפה בתביעה שהוגשה על-ידי דיירים שביקשו לקדם פרויקט תמ"א 38/2, הריסה ובניה, תוך "התנתקות" מהאגף הצמוד להם. בית המשפט קבע כי כל אגף בבניין, או כל כניסה, הינם עצמאיים והדיירים יכולים לקדם את הפרויקט ללא תלות זה בזה. לדברי עו"ד דליה שחורי, מומחית בתחום המקרקעין, מייצגת דיירים ויזמים למעלה מ-30 שנה, "פס"ד מאפשר גמישות ביחס לבנייני רכבות ושיכונים הכוללים מספר כניסות. פס"ד קובע כי אם מבחינה תכנונית ניתן לבצע תמ"א 38 בכניסה אחת, אין היא תלויה בכניסות ואגפים נוספים של אותו בניין". 

המדובר בבניין בעל שני אגפים הבנוי על צלע הר בחיפה. בשל סירובה של עיריית חיפה לדון בבקשה, בטענה כי היא מנוגדת לתקנון הבית המשותף, הוגשה על ידי דיירי אחד האגפים תביעה בפני המפקחת בלשכת רישום המקרקעין, אשר קבעה כי כל שטחי הבית המשותף הוצמדו לכל אגף ואגף בנפרד ועל כן, ניתן לבצע חיזוק של המבנה או האגף תוך ניתוקו מהאגף האחר. 

על החלטה זו הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה על ידי דיירי האגף הצמוד. בפס"ד נקבע כי התקנון שותק ביחס לאפשרות הריסה ובניה מחדש ומשתיקה זו לא ניתן ללמוד כי התקנון אוסר אפשרות להריסה, על אף שהוא נחתם ב-2011 לאחר שנבנו תוספות בניה לבניין הקיים. בית המשפט אף קיבל את הקביעה לפיה עסקינן בבית מורכב, כזה שזכויות הבניה צמודות בנפרד לכל אגף ואגף, וקבע כי כל אגף נדרש להביא את הרוב הדרוש לכל מסלול ומסלול.

"מדובר במקרה אופייני מאד לכל דייר המתגורר במבני שיכונים ורכבות ומקדם פרויקט של חיזוק מבנה", מסבירה עו"ד שחורי, "פסק הדין מתייחס רק לבניינים שלגביהם אושרה תוכנית לביצוע פרויקט תמ"א 38, לפיו ניתן למצות את כל הזכויות בבניין אחד שבו יש את מלוא החתימות לפי התמ"א מבלי להתאחד עם הכניסה השנייה של הבניין, כך שאחוז החתימות נקבע לפי כל אגף בנפרד ולא באופן כולל לכל הבניין".

מה ההבדל בין בית מורכב צמוד לבית מורכב שאינו צמוד?
עו"ד שחורי: "לפי לשון חוק המקרקעין, מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחידים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת מאותו מבנה או אגף".

מה המשמעות של הדברים?
עו"ד שחורי: "בפסק הדין הנ"ל  הבית הוגדר על ידו כ'בית משותף מוצמד'. במקרה זה, חל ניתוק בין שני האגפים. אם התקנון אינו אומר מפורשות אחרת, כל בניין יכול לעמוד בפני עצמו בפרויקט תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 כמובן כפוף להתכנות הנדסית/תכנונית. ראוי לציין כי תקנון בית משותף, הינו כחוזה בין הדיירים והוא חל אף על צד שלישי הנכנס בנעלי הדירים היוצאים". 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות