- התחדשות עירונית היא צו השעה. בעתיד, בשל המחסור הצפוי בקרקעות פנויות לבנייה, מרבית הדירות החדשות שייבנו בישראל, בעיקר במרכז הארץ, ייבנו במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, לכן, גם אם זה נראה רחוק מאוד חשוב להאמין בפרויקט ולפעול לקידומו בהקדם האפשרי.
- אל תמתין ליזם שידפוק לך על הדלת ויבקש להקים פרויקט. אגד את השכנים, תקימו נציגות וקחו לכם יועצים מקצועיים, מנוסים וטובים מטעמכם, שיקדמו את האינטרסים של הדיירים מול היזמים הפוטנציאלים. הם יחסכו שנים בתהליך ויוודאו את הצלחת הפרויקט .
- קחו שמאי מקרקעין ושלבו אותו כמה שיותר מוקדם בפרויקט. סוד קטן – לא כולם רוצים את השמאי מטעם הדיירים בתחילת הדרך, טרום מכרז יזמים ובוודאי טרום בחירת יזם. זאת למרות שהיזם עצמו הדבר הראשון שהוא עושה בבואו למתחם זה למנות שמאי מטעמו שישמור על האינטרסים שלו… בסופו של יום, פרויקט של פינוי בינוי הוא מגרש של תמורות וכסף ואם אתה רוצה לוודא שקיבלת את התמורות המקסימליות הרי שרק שמאי מנוסה יוכל לבדוק את הצעות היזמים ועדיף כמובן לפני שחותמים איתם על הסכם.
- וודא שכל בעלי המקצוע (מארגנים, עורכי דין, מפקחים, שמאים ויזמים ) נבחרים במכרז מסודר ועל ידי נציגות שנבחרה ומוסכמת על ידי כל הדיירים למניעת סכסוכים ופיצולים בין הדיירים בנוגע לבעלי המקצוע או היזמים.
- תנו לאנשי המקצוע לבנות את מכרז היזמים ולנהל את הפרויקט על פי שיקולים מקצועיים בשיתוף הנציגות. תפקיד נציגות הדיירים היא לא להחליף את אנשי המקצוע אלא לשמש כמתווך בינם ובין כל הדיירים. אל תתאהבו בתפקיד הנציגות. יום יגיע ותצטרכו לתת לפרויקט לצאת לדרך לטובת כלל בעלי הדירות. מניסיון העבר השתהות מיותרת פגעה בתמורות בגלל רגולציה ושינוי מדיניות לרעה של וועדות מקומיות ובכלל .
- תוספת המטרים בדירה החדשה אינה חזות הכל. בפרויקטים הראשונים של פינוי בינוי התאפשרה תוספת של עשרות מטרים לדירה החדשה. אך בשנים האחרונות התמורות במטרים הצטמצמו אך ישנה אפשרות לקבל מהיזמים תמורות שוות ערך ולכן אל תפסלו פרויקט או יזם רק בגלל שתוספת המטרים נראית לכם לא משתלמת ובידקו מה התמורות החלופיות שהוא מציע ( קומה, מפרט וכיוצ״ב). ייתכן וזה משתלם אפילו יותר.
- טוב מראה עיניים. בבחירת יזם או כל בעל מקצוע אחר המייצג אתכם בפרויקטי ההתחדשות חשוב לבחון את הניסיון שלו בפועל ( בכלל ובאזור הספציפי בפרט) לצד האיתנות הכלכלית שלו. רצוי גם לבקר בפרויקטים שהוא השלים, לשוחח עם נציגות הדיירים כדי לבחון את איכות הפרויקט אופי העבודה המשותפת ואת שביעות רצון הדיירים
- היזם צריך להרוויח. כל פרויקט פינוי בינוי צריך להסתכם ברווח ראוי ליזם. היזם לוקח על עצמו סיכונים רבים במהלך הפרויקט והניסיון במסגרת מכרזי היזמים לקבל כמה שיותר על חשבון רווחיות הפרויקט עלולה בסופו של יום לפגוע בדיירים. רוצים בכל זאת לפקח על הרווח שלו? תעגנו בהסכם מנגנון לחלוקת רווחים עתידיים. במקרה שרווחיות היזם במועד אישור התב״ע/קבלת היתר בניה, טרום שיווק ובניית הדירות עלתה על המתוכנן, תקבלו דירה חדשה וגם תהנו מהטבות נוספות כמו תוספת שטחים, הקפצת קומות ומפרט משודרג.
- עגנו בהסכם מנגנון לקביעת שכר הדירה במועד הריסת הבניין אך אל תשכחו לוודא עדכון שכ״ד במהלך בניית הפרויקט החדש. כמובן ששמאי הדיירים ולא שמאי היזם הוא הוא אשר יקבע את גובה שכ״ד. שכר הדירה שמקובל בשוק בעת חתימת ההסכם יכול לעלות באופן משמעותי בשנים שיחלפו עד פינוי הדיירים ולכן יש לקבוע מנגנון שיחייב את היזם בתשלום שכר דירה התואם את המחירים בשוק נכון לתקופת הפינוי ובאיזורים הקרובים לדירה הישנה.
- רתמו את הועדה המקומית או את מנהלת ההתחדשות העירונית לטובתכם. הרשות המקומית היא שותף משמעותי בפרויקט שלכם ולמדיניות של הועדה המקומית או של מנהלת ההתחדשות העירונית בעיר יש השפעה גדולה על קידום הפרויקט בתקופה קצרה. לכן חשוב להפגש עם נציגי הרשות ולנסות להתאים את הפרויקט למדיניות העירונית ולתת מענה גם לצרכי הרשות על מנת להפוך אותה לשותפה לדרך.
*הכותב, שמאי מקרקעין שמוליק כהן, הינו מנכ"ל ומבעלי אס.קי (SK) שמאות מקרקעין, המשמש כשמאי דיירים בפרוייקטי פינוי בינוי
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
