הרווח הכלכלי לדיירים: איך יודעים מה פרויקט שווה ומה ניתן לקבל?

כנס הדיירים הגדול יוזמת אתר "מגדילים" התקיים השבוע (7.6) בלאגו בראשון לציון בהשתתפות מאות דיירים מאזור ראשון לציון, חולון, בת ים, רחובות ונס ציונה, שבאו לשמוע את המומחים ולשאול שאלות. במהלך הפאנל השיבו המומחים על שאלות הקהל והצליחו לתת מענה למגוון רחב של נושאים שמטרידים את הדיירים.

הפאנל כלכלי, בהנחיית משה הדדי, יועץ אסטרגיה ותקשורת, בעלים חברת "לבחור להנהיג", עסק באחת השאלות המרכזיות בהתחדשות העירונית: איך מייצרים פרויקט שהוא גם כדאי כלכלית ליזם וגם הוגן ובטוח לבעלי הדירות – דנו המשתתפים ברווח היזמי הנדרש לפרויקטים, בתמורות לדיירים ובקרן התחזוקה.

עו"ד אופיר כהן קוניוק – מייסדת משרד כהן קוניוק ושות': "יש חשיבות לבחירה של יזם נכון וראוי. המשמעות היא גם בחוויה שיעברו במהלך השנים הרבות של הוצאת הפרויקט אל הפועל. עד הריסת הבניין יש מנגנון שימוש בבניין ישן ורעועה, שאומר שאנחנו מבקשים תקציב מהיזם בשביל מקרים כמו הסרת צו בניין מסוכן. זה מנגנון שלא מדבר רק על תחזוקה שוטפת. בנוסף, כידוע קשה לצפות הכול ולכן צריך לקיים ולאפשר ועדת חריגים בהסכם עם נציגים שיזהו מקרים חריגים ויאפשרו פתרונות, גם כשההסכם לא יודע לצפות את זה". 

אלעד אפרגן – בעלים ומנכ"ל ישראל אירופה: "מה שמעניין את בעלי הדירות הוא מי ייקח אותם יד ביד מהרגע הראשון ועד הדירה החדשה ותקופת הבדק. הדיירים צריכים לשמוע אמת ולא הבטחות. הוודאות חייבת להיות מוחלטת. דייר צריך לקבל תשובה מהר אם יש פרויקט ומה הוא יקבל".

עו"ד מיכל ליבן קובי – שותפה מייסדת משרד ליבן קובי ושות': "ככל שיש ליזם יותר ודאות כך הוא ישחרר יותר כסף מהרווח. צוות היועצים של בעלי הדירות צריך לעבוד כמו אגרוף. אם בעיר מסוימת יש מדיניות קבועה וברורה, והיא לא משתנה, אז היזם יודע איפה הוא עומד. לבעלי הדירות יש אחריות להביא את הפרויקט בשל ליזם. תהיו פרי טעים ייתנו לכם יותר".

ליאור בן ארצי – מנכ"ל ובעלים B.A.L | ניהול פיקוח והנדסה: "בכל המתחמים יש את בעלי הדירות ויש את היזמים, אבל יש עוד צד חשוב והוא מאוד משפיע – הרשויות. יש רשויות שיותר משתפות פעולה ויש כאלה שפחות. במתחמים מספיק גדולים צריך לקבוע מנגנון מראש: אילו דרישות יש לעירייה מבחינת שטחים משותפים כי לפעמים הם רוצים להטמיע שטחים לציבור. צריך לשלוט על התהליך ולא להילחם מול הרשויות".

גל הולצר – מנהל תחום פינוי בינוי RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי: "אנחנו נמצאים בתקופה מאתגרת ולכן חשוב שבעלי הדירות יבחרו ביזם עם איתנות פיננסית גבוהה. זה נותן שקט ותחושת ביטחון כדי לצאת למסע הארוך. בהליך של בחירת יזם, חשוב לפנות לבעלי דירות בפרויקטים שאתם רוצים ללמוד מהם. לקבל מהם מידע חשוב: איך היזם היה בתקופה שלפני הביצוע, במהלך הביצוע ואחרי הביצוע".

יונתן אזר – סמנכ"ל התחדשות עירונית י.ד ברזאני: "האינטרס של בעלי הדירות ושל אנשי המקצוע הוא שהחברה תסיים בסוף את הפרויקט ולכן צריך לבחור חברה שיודעת לסיים פרויקטים. מצד אחד יש ריבית גבוהה, תקופה של מלחמה ועליית מחירי הביצוע. בסוף, בנקודה שבה מגיע הפרויקט, החברה עדיין צריכה להיות יכולה לסיים אותו. חוסן פיננסי זה לא יתרון של היזם זה הביטחון של בעלי הדירות".

עו"ד גיא יקותיאל – שותף במחלקת המקרקעין ברון ושות' על מקסימום ריאלי: "תחום ההתחדשות העירונית עבר מהפך מאז 2008. הדרך הטובה ביותר לדעת מה פרויקט שווה ומה ניתן לקבל בו הוא על ידי מכרז יזמים. ככל שבעלי הדירות יודעים לתת ליזמים יותר פרטים אודות המתחם שלהם, כך היזמים ירצו להשקיע. יזמים טובים לא לוקחים כל מתחם. כדי שיזם ירצה להשקיע כסף במתחם של בעלי הדירות, הוא צריך לדעת שזה רציני. צריך לארגן את הדיירים ולגבש אותם בצורה טובה ולצאת למכרז בצורה מאורגנת. כך היזמים ירצו להשקיע. בהסכמים צריך להכניס סעיפים של חלוקת רווח יזמי. בעלי הקרקע והיזמים שותפים בפרויקט. אם הפרויקט ירוויח יותר מרווח מסוים, גם בעלי הקרקע יוכלו ליהנות מזה ולא יישארו רק עם 12 המטרים שיקבלו. הגורם הכי חשוב בפרויקט הם בעלי הקרקע".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן