banner
אילוסטרציה // depositphotos
אילוסטרציה // depositphotos

מחלוקות קשות על החלופה לתמ"א 38 מאיימות על עתידה

היזמים, הרשויות המקומיות, גורמי התכנון, חברי הכנסת ובעלי העניין מתכתשים בדיונים על הצעת החוק שמוביל משרד הפנים, אשר היתה עתידה להחליף את תמ"א 38, ומסתמן כי לא תאושר במועד. במקביל, משרד הבינוי והשיכון מזרים כספים לרשויות המקדמות תוכניות – סקירת "מגדילים"

כרמלה קופר 09.02.2022

ועדת הפנים וההגנה של הכנסת דנה אמש (8.2) בהצעת החוק לתמ"א 38, הידועה כחלופת שקד בדיונים שמתקיימים בימים אלו בוועדה שותפים גם נציגי חברי כנסת, הרשויות המקומיות, היזמים, בעלי מקצוע, פורום ה-15, ארגונים ובעלי עניין, דבר היוצר התנגשות אינטרסים ונכון להיום מאיים על אישור הצעת החוק במועד, קרי, סיום מושב החורף בעוד כחודשיים. 

במידה וכצפוי הצעת החוק לא תאושר בעוד כחודשיים, ימליץ מטה התכנון הלאומי בפני הוועדה הארצית לתכנון ובנייה שלא להאריך את חוק תמ"א 38, אשר עתיד להסתיים באוקטובר 2022.
ברקע לדברים ועל אף ששרת הפנים, איילת שקד, עשתה מאמצים רבים לקדם את הצעת החוק במועד, הדיונים בחלופה החלו בפועל רק בשלהי שנת 2021 ומאז ועד לדיון הסוער שהתקיים אמש, בעיקר עסוקים כלל הצדדים בייצוג האינטרסים שלהם עצמם – ופשרות אין בנמצא. "מי שרוצה שהתמ"א תוארך מנסה להכשיל את החלופה – ואלו שלא רוצים שהיא תוארך מקשים על הדיונים, כי הם בטוחים שהמועצה הארצית לא תאריך את תמ"א 38", מסביר גורם שנטל חלק בדיונים. המחלוקות האמורות נוגעות לכל סעיף משמעותי בהצעת החוק. 

3 המחלוקות שעלולות להפיל את הצעת החוק
משך זמן הכנת התוכניות הכוללניות: הצעת החוק בחלופה החדשה, מבקשת להעניק לרשות המקומית את הסמכות לתת זכויות בנייה מורחבות לתמ"א 38 אולם לשם כך הוועדה המקומית צריכה להכין תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית במשך 3 השנים הקרובות. כרגע הסנקציה נגד רשות שלא מקדמת תוכנית כזאת תוך 3 שנים היא שהסמכות עוברת לוועדה המחוזית. המחלוקת סביב הצעת החוק כוללת בין היתר את עמדת הרשויות המקומיות, שטוענות כי נדרשות להן 5 שנים להכנת תוכנית כאמור ומנגד את עמדת היזמים, הטוענים כי יש להפחית את משך הזמן לשנה וחצי.  

דחיית מסלול תוכנית+היתר: אחד המרכבים המשמעותיים בהצעת החוק הוא קביעת תקנות למסלול "תוכנית+היתר", כאשר אחת הטענות של היזמים היא שהיום הוצאת היתר מכוח התמ"א הנה הפרוצדורה היחידה שיש ואילו החלופה קובעת שהוצאת היתר תתבצע במסגרת תוכנית כוללנית וכי המשמעות היא הכפלת הפרוצדורה והזמנים לביצוע. במטה התכנון מבינים את הטענה וחפשים חלופות אולם נכון להיום התקנות האמורות לא יכללו בהצעת החוק ולהערכת גורמי התכנון גיבוש התקנות יתבצע במשך חמש השנים הבאות והן ישליכו על כל מערך התכנון בישראל. 

היטל השבחה ומבני ציבור: הצעת החוק כוללת בין היתר מנגנון של היטל השבחה, אשר אמור לתמרץ את הרשויות המקומיות לקידום חיזוק מבנים בודדים. כיום מונחת על השולחן הצעה לפיה במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2 כיום) תידרש הקצאה של 15% לצרכי ציבורי ובמידה ואין צורך כזה לרשות אז היא תוכל לגבות במקום זאת היטל השבחה בגובה 25%. במהלך הדיונים הציג פורום ה-15, המאגד את 15 הרשויות הגדולות בישראל, את התנגדותו לחלופה בטענה כי התחשיב איננו תואם בנייה לגובה. במטה התכנון הלאומי מתכוונים לבחון את הטענה וכן, הצעות חלופיות. 

הסערה: "עצם זה שאתם מדברים על התיקון אתם עוצרים תוכניות"
רחל ברגר, מהנדסת עיריית גבעת שמואל, העלתה במהלך הדיון טענות אשר נשמעות לא אחת מצד הרשויות המקומיות, ביניהן סביב סוגיות התשתיות בפרויקטים של תמ"א 38 וכן, הביעה התנגדות לתוספת זכויות הבנייה שמציעה החלופה. לדבריה, "יש מבנים שנמצאים בתהליך של התדרדרות ואנחנו רואים חשיבות מאוד גדולה בעידוד תוכניות פינוי בינוי, לצד התעוררות של השטח ותוכניות לקידום מתחמים שלא מסתמכות על תמ"א 38. גם בקריית אונו, גבעתיים, רמת השרון. יש המון תוכניות, ההבדל בין תוכניות תמ"א 38 לבין התחדשות עירונית היא זה שתוכנית להתחדשות עירונית לא כוללת רק מגרש אחד ואז יש לי אפשרות להתייחס לסביבה… כשבא התיקון ואומר נאפשר לכל אחד לה". חבר הכנסת ווליד טאהא, יו"ר הוועדה שאל בתגובה: "את מציעה שלא תהיה תמא 38?", וברגר השיבה: "אני מציעה שתחייבו בדיקה פרטנית. אי אפשר להעמיס זכויות בנייה, אני לעולם לא אוכל לסלול שביל אופניים ושום דבר לטובת תושבי מדינת ישראל, לפעול להתאמה של תשתיות בסיסיות. התיקון חייב להבין את המציאות בשטח ולוודא שהתשתית מתאימה". עוד היא אמרה: "לא תמיד אני צריכה שטח ציבורי, תתנו לי אפשרות גם לבקש הפקעה בחזית המגרש, כדי שנוכל לבחון פרטנית מה הציבור צריך ספציפית ולא בצורה גורפת". עוד היא התייחסה לזכויות הבנייה המוצעות בחלופה ואמרה כי תוספת של 400% איננה ישימה בערי המרכז, "ולכן התיקון לא יכול להתייחס לכל המדינה אותו הדבר". עוד היא טענה נגד הדיונים על החלופה: "יש לנו סמכויות לאשר פינוי בינוי, עצם זה שאתם מדברים על התיקון אתם עוצרים תוכניות. תגרמו לזה שהתיקון לא יגבר על תוכניות כוללניות. איפה שהוועדות עובדות טוב ומתקדמות". 

"במקומות שבאמת יש בהם סכנה – אין בהצעת החוק מענה"
עוד בין המחלוקות, עלתה ביקורת נוקבת על העדר התייחסות מתאימה בהצעת החוק ליישובי הפריפריה והחברה הערבית. ח"כ סמי אבו שחאדה טען כי תמ"א 38 לא עבדה בחברה הערבית וכי הפתרון למבנים בחברה הערבית מצריכים "שוני וחשיבה אחרת" וכי אי אפשר להכיל עליה את הצעת החוק. עינת גנון, סמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, השיבה לעניין זה כי מקודמים חמישה פיילוטים בחברה הערבית וכי הנושא "נמצא על סדר יומנו ברמת תכנון מתחמי התחדשות ולא הבניין הבודד". 

בגין הטענות לכך שהתוכנית לא נותנת מענה לפריפריה, נטען על ידי גורמי התכנון כי תוכניות הדיור הממשלתית נותנת מענה להשקעות תקציבים בפריפריה. ח"כ איתן גינזבורג, אמר כי: "במקומות שבאמת יש בהם סכנה לרעידת אדמה אין בהצעת החוק מענה".
"יש לנו תקציב של 110 מיליון שקלים להתחדשות עירונית בפריפריה ובעוד שבוע תתכנס ועדה בין משרדית ותתחיל לדון בנושא", ציינה גנון בהקשר זה. 

"אם מישהו חושב שאפשר לחזק מבנים ללא זכויות בנייה אז הוא טועה"
במהלך הדיונים נשמעה טענה חוזרת על כך שהצעת החוק כללית מידי, גורפת ולא נותנת מענה לצרכי השטח. בשלב מסויים תקף טאהא את ההצעה בכללותה, ואמר כי: "נוסח החוק התרחק לגמרי מהרעיון הבסיסי של לאפשר לבניינים להבנות מחדש כבייניים מחוזקים ומודרניים בני 3-4 קומות, על פי הנוסח הקיים היום אפשר לבנות כבר רבי קומות אני לא בטוח שזו מטרת התמ"א, כולל כמעט פתור מהיטל השבחה והקצאה של 15% בלבד למבני ציבור". 

שלומי הייזלר, יו"ר מטה התכנון הלאומי, השיב לדברים, ואמר כי: "הרעיון המסדר הוא שהרשות המקומית עדיין יכולה לקבוע את צרכי הציבור. לגבי היטל ההשבחה, קיבלנו עמדה מפורום 15 שדיברה על כך שהסדר ה-15% הוא לא טוב. הרעיון הוא לתמרץ את הרשות המקומית ונשב למרתון דיוניים כדי שההסדר יהיה מתמרץ עבור הרשות המקומית". 

עוד זעם טאהא בהמשך על תוספת זכויות בנייה המוצעות במסגרת החלופה, ושאל: "איך באים במשרד הפנים ובחקיקה רומסים ומתעלמים מתוכניות המיתאר? נכון שבסוף הכל בסמכות הוועדה המקומית אבל בסוף אתם רומסים את תוכניות המיתאר, פה 400% שם 300% – איך אתם יכולים לנהל עולם תכנוני כשבכל חקיקה שאתם מוסיפים אחוזי בנייה ואלמנטים?". הייזלר השיב כי: "חריגה מתוכנית כוללנית היא בהריסה בלבד ולא בחיזוק מבנה ואף על פי כן אנחנו דנים בהערה הזו". עוד הוא אמר: "בואו נזכור שצריך לחזק בניינים מפני רעידות אדמה, אם מישהו חושב שזה יקרה ללא זכויות בנייה אז הוא טועה". 

"הולכים לקבל משהו גרוע יותר מתמ"א 38"
"תפקיד תמ"א 38 לטפל בחיזוק מבנים באזור תל אביב רבתי. העסק עבד חלקית, ובסוף לא עבד. בלי היטלי השבחה, בלי תרומה סביבתית לרחוב זה לא יכול לעבוד", טען איתן עטיה, מנכ"ל פורום ה-15, ואמר כי החלופה גרועה מהחוק: "האם בהצעת החוק הזו הבעיות תוקנו? הכוונות היו טובות, אבל מבחינה נוסחית יש תקלות קשות. בנוסח הקיים הולכים לקבל משהו גרוע מתמא 38. לא ייבנו 3 קומות אלא גורדי שחקים". 

לדברי שלומי הייזלר, על אף המחלוקות, "חייבים למצוא חלופה לתמ"א 38 כדי שהשוק יישאר עם תוכנית מתאימה לחיזוק מבנים בודדים, שגם תשמור על עקרונות אורבניים בשטח ולא רק על המבנה הבודד. האופציה לחיזוק או הריסה של מבנים באמצעות תוספת זכויות בנייה היא אופציה קריטית וחייבים לעשות הכל כדי לאשר את החלופה כמה שיותר מהר. אני מפציר בצדדים להגיע להסכמות". 

יישום התמ"א 38 בפועל – התכנון לחוד והביצוע לחוד
במקביל לדיונים הפומביים והשיתופיים על הצעת החוק וקידום התקנות במישור התכנוני על ידי משרד הפנים ומטה התכנון הלאומי – בפועל ממשיך משרד הבינוי והשיכון באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לקדם את יישומה של תמ"א 38 ואת ההתחדשות העירונית – ולהשקיע את תקציבי משלמי המיסים בתושביהן של הערים המקדמות תוכניות. כל שאר אזרחי המדינה נשארו מאחור. 

יש לציין כי ידה של הרשות הממשלתית לעניין זה קצרה מלהושיע את שאר אזרחי המדינה וכי אחת הבעיות שמביאות למציאות העגומה של ההתחדשות העירונית בישראל, היא פיזור הסמכויות בין משרדי הממשלה וזרועותיה. כזכור, בתקופת משה כחלון כשר האוצר רוכזו כלל משאבי התכנון תחת משרד אחד אולם כיום ריבוי המשרדים, השרים והגורמים המעורבים בהליכי התכנון מחד והיישום מאידך, מקשים על ניהול תהליכי התחדשות עירונית וקידומה באופן מוסדר והוליסטי, כך טוענים גורמי המקצוע הבכירים הפועלים בשטח. 

אז לאן הולך הכסף ומי מקבל את ההחלטות בפועל?  כזכור לאחרונה הצהירה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כי היא תשקיע כחצי מיליארד שקל בתשתיות למתחמי התחדשות עירונית ב-12 ערים בלבד, בהן אף לא רשות אחת הסובלת מהעדר כדאיות כלכלית או אשר בה לא מקודמות תוכניות ואשר זקוקה לדחיפה קדימה. עוד לעניין השקעות תקציבים ותהליכי קבלת החלטות, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר בלומברג, יצא באופן אישי בהכרזה כי הרשות משקיעה כ-40 מיליון שקל בקידום תוכניות לחיזוק מבנים בודדים ב-15 ערים. לפי ההצהרה מדובר על היקף של כ-26 אלף מבנים, כמחציתן בעיר חיפה. יש להדגיש כי מבדיקת "מגדילים", הנתון האמור התקבל בהרמת גבה בקרב גורמי התכנון, לא פורסם לציבור ואינו נגיש באופן רשמי באתר הרשות. במקביל לפי הדיווחים, מושקעים כ-110 מיליון שקל בפיילוט בחברה הערבית, ועוד. כך שבעוד גורמי התכנון ומשרד הפנים בראשם מנסים לקדם פתרונות כוללים  – בפועל, משרד הבינוי והשיכון, מכתיב כבר בשטח את היישום הלכה למעשה, ומתכנן, לפחות לפי ההצהרות, השקעות של מאות מיליוני שקלים בהתחדשות העירונית, על פי שיקוליו הוא.  בתוך כך, חשוב להבהיר כי, הן תמ"א 38 במידה ותוארך והן החלופה לתמ"א במידה ותאושר, מציעות מנגנון דומה, לפיו רשות מקומית יכולה להכין תוכנית להתחדשות עירונית ולהחליט היכן יתאים פינוי בינוי והיכן חיזוק בנייני, זאת מכוח סעיף 23 א' לחוק – ובמידה ותתקבל החלופה, אזי הן יוכלו לפעול מכוחה ועל כן, סביר להניח כי הכספים האמורים לא "ילכו לאיבוד".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לרשימת 70 המשפיעים בנדל"ן והתחדשות עירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות