בית המשפט קיבל ערעור נגד החלטת ועדת הערר המחוזית, וקבע כי יש להתחשב בהשפעת תמ"א 38 על ערך הנכס
רעידת אדמה בתכניות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה: בית המשפט המחוזי בתל אביב ביטל את היטלי ההשבחה שדרשה עיריית תל אביב בגין חלופת תמ"א 38 ברובע 3 בעיר (תכנית רובע 3), וקבע כי יש להביא בחשבון בעת קביעת היטל ההשבחה את עליית הערך שאירעה בשל תחולת תמ"א 38. בכך ביטל בית המשפט החלטה קודמת של ועדת הערר המחוזית בתל אביב, שקבעה כי אין להתחשב בתמ"א 38 בעת חישוב היטל ההשבחה. על פי ההערכה, משמעות פסק הדין הוא ביטול היטלי השבחה בשווי של מאות מיליוני שקלים.
פסק הדין ניתן בערעור שהגיש בעליהן של שתי דירות ברחוב יהואש הנמצא ברובע 3 בעיר. לאחר שמכר את דירותיו, הוועדה המקומית הוציאה לו שומה לתשלום השבחה, בגין החלת תכנית רובע 3. הוא נדרש לשלם עבור דירה אחת היטל השבחה בסך 390,712 שקל ובעבור הדירה השניה היטל השבחה בסך 381,600 שקל, בגלל השבחה שנגרמה עקב החלת התכנית, שהיא חלופת תמ"א 38.
זכויות הבניה שמעניקה תכנית רובע 3 לבניין שבו נמצאות הדירות הן תוספת קומה טיפוסית מלאה וקומת גג חלקית בהיקף של כ- 369 מ"ר, השייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין, בהתאם לחלקם היחסי. זכויות אלה פחותות מאלה הקבועות בתמ"א 38, שבכוחה לאפשר זכויות לבנות 2.5 קומות טיפוסיות מעל הבנוי על המקרקעין.
המערער הגיש ערר לוועדה המחוזית, שבמסגרתו ביקש לקבוע שתכנית רובע 3 אינה מקימה חיוב בהיטל השבחה, ולחילופין דרש למנות שמאי מייעץ, ולקבוע שאם קיים חיוב בהיטל השבחה יש לקחת בחשבון במצב הקודם, קרי המצב שקדם להשבחה, את השפעות תכנית תמ"א 38 על ערך הדירה. המערער אף הגיש שומה נגדית לשומת המשיבה, במסגרתה נקבע כי אין כלל השבחה מאישורה של תכנית רובע 3 אלא דווקא פגיעה.
זכויות מותנות או מוקנות?
ועדת הערר דחתה את דרישתו של המערער, וקבעה כי לא ניתן להתחשב בתמ"א 38 כחלק מהמצב הקודם כאשר מחשבים את ההשבחה, וזאת מכיוון שהוראותיה של תמ"א 38 אינן זכויות ודאיות אלא זכויות מותנות. לעומת זאת, הזכויות מכוחה של תכנית רובע 3 הינן זכויות מוקנות וקונקרטיות, ומכאן שהן ודאיות, ובשל כך ההשבחה בגינה מתגבשת עם אישורה. על אף דחיית הערר השל בעל הדירות לגבי היטל ההשבחה לכשעצמו, קיבלה ועדת הערר את טענת המערער בדבר הצורך בשמאי מייעץ.
בעקבות זאת, הוגשה הערעור לבית המשפט המחוזי. המערער טען כי תכנית רובע 3 איננה מקימה חבות בהיטל השבחה. לדבריו, מדובר בתכנית כוללנית במהותה שאינה מקימה חבות עד להוצאת היתר בניה מכוחה, וכי ניסיון לחשב את היטל ההשבחה בעת מכירת הדירה, טרם הוצאת היתר בנייה מכוחה הינו ספקולטיבי. עוד נטען בערעור כי תכנית רובע 3 מקימה זכויות פחותות מהזכויות המרביות שמעניקה תמ"א 38, וכי יש לקחת בחשבון במצב קודם את הוראות תמ"א 38 וכן את מסמך המדיניות, שאימץ את הוראות תמ"א 38, ובהתחשב בעובדות הללו אין השבחה בפועל.
בגלל חשיבות הסוגיה, היועצת המשפטית לממשלה, גלי בהרב מיארה, הגישה את עמדתה בנושא. היא חזרה על עמדת ועדת הערר שלפיה תמ"א 38 אינה תכנית ודאית ואינה קונקרטית ולכן הזכויות מכוחה אינן זכויות מוקנות אלא מסורות לשיקול דעתם של מוסדות התכנון. לפיכך, טענה היועצת המשפטית, לא ניתן להתחשב בשינוי השווי הנובע מהאפשרות להוספת זכויות בניה בשל עצם תחולתה במגרש מסוים, טרם סיום ההליך התכנוני הכרוך בה.
השופט יעקב שקד דחה את עמדת הוועדה המקומית: "זכויות הבניה שמעניקה תכנית רובע 3 לבניין בו מצויות הדירות הינן תוספת קומה טיפוסית מלאה וקומת גג חלקית בהיקף של כ-369 מ"ר, השייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין. זכויות אלה פחותות מאלה הקבועות בתמ"א 38 שבכוחה לאפשר זכויות לבנות 2.5 קומות טיפוסיות מעל הבנוי על המקרקעין. למרות זאת, סבורה המשיבה (הוועדה המקומית) כי ראוי וצריך לגבות היטל השבחה בגין מכר הדירות, ללא התחשבות בעליית ערך בשל תמ"א 38. דעתי שונה, מכמה טעמים".
השמאי יבחן ויקבע
השופט הסביר את עמדתו בכך "ההיגיון וההגינות, כלשון בית המשפט, מחייבים כי המתחם שבמסגרתו תיבחן ההשבחה יהא ריאלי", הסבר שני שהעלה השופט הוא כי חרף היות תמ"א 38 תכנית מתאר ארצית שאינה קובעת זכויות מוקנות, הרי שבהתאם לפסיקה, ניתן להביא אותה בחשבון בעת קביעת מצב קודם, וההתייחסות השמאית אליה תהא "בגווני אפור", כדבריו. השופט ציין עוד כי על פי הפסיקה, יש לבחון אם קיים קשר סיבתי ישיר בין התכנית המשביחה לבין עליית הערך. במקרה שכזה, אין להביאה בחשבון בקביעת "מצב קודם". עם זאת, כאשר קיימת ציפייה שאין מתקיים בה קשר מסוג זה, רשאי השמאי להביאה בחשבון.
לעצם העניין, השופט קבע כי תמ"א 38 איננה חלק מהליכי התכנון הכרוכים בתכנית רובע 3, ולכן אין להתעלם ממנה בקביעת המצב הקודם: "תמ"א 38 עומדת בפני עצמה מאז שנת 2005 ועומדת עדיין בתוקף. תכנית רובע 3 אושרה 13 שנה לאחר מכן, בשנת 2018. היא אף סוטה מהיקף זכויות הבניה שמאפשרת תמ"א 38 והוראותיה שונות בהיבטים לא מעטים. תמ"א 38 איננה מהווה איפוא חלק מהליכי התכנון שבעקבותיהם הוכנה תכנית רובע 3".
השופט התייחס לטענת הוועדה המקומית שלפיה זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38 אינן ודאיות, וקבע כי את הנושא הזה צריך לבחון שמאי: "לא ניתן לקבוע קטגורית כי הסיכוי לקבל היתר בניה מכוח תמ"א 38 הינו סיכוי קלוש ורחוק. המדובר בעניין שמאי בבסיסו. השמאי העוסק בכך יכול וצריך לבחון את הסיכוי לכך, תוך הבאה בחשבון של הפרמטרים השונים הנוגעים לסיכוי זה, כגון הכדאיות לבצע תמ"א 38 במקרקעין הנדונים, בהינתן מיקומם, אופי הבניין, אופי האזור המדובר ועוד. המדובר בעניין שמאי שראוי שייבדק על ידי שמאי מומחה בדבר".
סוגייה נוספת שלגביה התייחס השופט היה החשש שהעלו הוועדה המקומית והיועצת המשפטית לממשלה, כי הבאה בחשבון של עליית שווי מקרקעין בשל תמ"א 38 תאיין את ההשבחה, שכן היא "תתמזג" עם עליית שווי המקרקעין בשל אישור תכנית מפורטת. "לחשש הנ"ל אשיב, כי כאמור, השמאי שיעסוק בדבר יקבע מקדמים שיביאו לכך שעליית שווי מקרקעין כתוצאה מתמ"א 38 תהא פחותה בשיעורה ביחס לעליית שווי לאחר הוצאת היתר מכוח תמ"א 38, זאת, נוכח חוסר הודאות להוצאת היתר בניה כמפורט לעיל".
לאור כל זאת, השופט קבע כי "מסקנתי הינה כי לא ניתן לשלול קטגורית התחשבות בפוטנציאל התכנוני הנובע מעליית שווי בשל תחולתה של תמ"א 38 בעת קביעת המצב הקודם של הדירות. ההתחשבות בעליית השווי בשל תחולת תמ"א 38 ב"מצב קודם" תלויה בבחינה שמאית שתיערך, באשר לגדר הציפיות הסביר של השוק והכל בהתאם לכללים שנקבעו לעיל".
בסופו של דבר, השופט כתב כי "מתקבלת טענתו העקרונית של המערער לפיה יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת מצב קודם של הדירות, כפוף להנחיות לשמאי המייעץ".
עו״ד בנימין זלמנוביץ, שותף מייסד במשרד קמנקוביץ, זלמנוביץ ושות׳, ומי שעמד בראש ההרכב שנתן את ההחלטה ביחס למקבילה הירושלמית של תכנית הרבעים – תכנית רחביה, אומר כי: "בית המשפט ביסס את החלטתו של שווי שוק כפי שמורה החוק ודחה את העמדה שיש לנטרל משווי השוק השפעות שונות כגון תמ״א 38 והסתברות מימוש התכנית. זהו שינוי מגמה מבורך שמחזיר את קביעת היטל ההשבחה לגורמים המקצועיים – שמאי המקרקעין, שיקבעו שווי שוק אובייקטיבי, מתוך רצון אמיתי להתחקות אחרי מהות ההשבחה האמיתית ולהביא לגביית מס אמת".
עו"ד ענת בירן, המייצגת עשרות תיקים של מוכרי דירות ברובעים 3-4 בת"א, מציינת בתגובה לפסק הדין, כי: "מדובר ברעידת אדמה בתחום היטלי ההשבחה שגובה עיריית תל אביב. כל מי שמכר דירה ברובעים 3-4 בשנים האחרונות קיבל מהעירייה דרישת תשלום השבחה מופרזת ומנופחת שלא תאמה את המציאות ויכלה להגיע לכדי מאות אלפי שקלים לכל דירה בהיטלי השבחה. החלטת ביהמ"ש ביטלה למעשה את כל השומות המופרזות הללו ומאיינת את ההשבחה שנוצרה בתוכניות הרובעים אם בכלל, וקבעה כי יש לקחת בחשבון את עליית הערך של המקרקעין בעקבות תמ"א 38 במצב קודם. ההחלטה העקרונית של ועדת הערר ניתנה לפני כשנתיים לערך, ובמהלכן היא דנה רק בתיקים שתקפו את השאלה העקרונית. יש עדיין מאות תיקים עומדים ותלויים שטרם נידונו, או כאלה שנידונו וטרם הוכרעו, ושניתן עכשיו לקבל בהם החלטה מהירה בעניין גובה ההשבחה. זו בשורה טובה מאוד למוכרי הדירות בתל אביב, ומכה של ממש לעירייה שלדעתי מוצדקת".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
