דף הבית > תמ"א 38 > בוטל הפטור מהיטל השבחה: ועדת ערר חרצה את גורלה של תמ"א 38 ברובע 3 בתל אביב
תל אביב // Depositphotos
בוטל הפטור מהיטל השבחה: ועדת ערר חרצה את גורלה של תמ"א 38 ברובע 3 בתל אביב
עסקאות מכר אינן זכאיות לקבלת הפטור מהיטל השבחה עבור מתן היתר בנייה לתמ"א 38, כך נקבע בגין עשרה עררים שהונחו לפתחה של הוועדה – עד כה הוגשו 1,200 עררים דומים ברובעים 3 ו-4 בת"א, שגורלם כאמור נחרץ היום
ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ת"א בראשות עו"ד סילביה רביד פרסמה היום את החלטתה בעשרה עררים בעניין קביעת ההשבחה בגין מכר דירות בתחום תכנית רובע 3 (תכנית תא/ 3616א), על פי סעיף 23 לתמ"א 38 אשר כוללת הוראות לגבי זכויות הבניה בפרויקטי החדשות עירונית במסלול עיבוי וחיזוק (תמ"א 38/1) ובמסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2).
בכך הכריע ועדת הערר בסוגיות משותפות לכ- 830 עררים המתבררים בפניה בקשר עם עסקאות למכירת דירות בתחום הרובע, החלטה גורלית באשר לקביעת היטל ההשבחה ביחס למכר דירות בתחום הרובע, שגם קובעת את העקרונות המשפטיים לעריכת שומות השבחה ביחס למכר דירות.
הוועדה החליטה כי אין לקחת בחשבון בשומת ההשבחה במצב הקודם את תמ"א 38 ואת המדיניות מכוחה. עוד נקבע כי התכנית קובעת סל זכויות מוגדר ויש לשום את ההשבחה על פיה במכר. כן נקבע כי עסקאות מכר אינן זכאיות לקבלת הפטור מהיטל השבחה הקבוע בחוק עבור מתן היתר לבניה והרחבה לפי תמ"א/38 . בתוך כך, הוועדה הדגישה בהחלטתה כי לאור מורכבות מימוש התכנית המתייחס לרובע בנוי ומתפקד מזה שנים ארוכות קביעת היטל השבחה במכר בתחום התכנית ראוי לו שיערך באמות מידה זהירות.
ההחלטה התקבלה בדעת רוב. דעת המיעוט בוועדה סברה כי יש לקחת בחשבון את המדיניות של עיריית ת"א למתן היתרים לפי תמ"א 38, כי לא הוכחה עליית ערך המקרקעין בשל אישור התכנית המפורטת וכי עסקאות המכר של הדירות שחלה עליהן התכנית פטורות מהיטל השבחה, בהתבסס על הפטור שניתן בחוק לבניה על פי תמ"א 38 ותכניות שנערכו מכוחה.
עו"ד שלומי הייזלר, יו"ר מטה התכנון הלאומי הביע את תמיכתו בהחלטה ואמר כי: "ההחלטה תסלול את הדרך לסיום הטיפול בעררים שהוגשו בנושא מאז שנת 2018 ותוביל לקבלת הכרעה רוחבית ומלאה בנושא. מטה התכנון הלאומי שהוקם לפני כשנה, אחראי גם על ועדות הערר המחוזיות ופועל לייעול וזירוז עבודתן. כאמור זו החלטה חשובה אשר תאפשר את השלמת הטיפול בכ- 1,200 עררים שהוגשו לוועדת ערר ת"א משנת 2018 ועד היום, ועוסקים בחיוב בהיטל השבחה בעת מכירת דירה ברובעים 3ו- 4 בעיר תל אביב. בהליכים המוקדמים להגשת ערר שהתנהלו בפני שמאים מכריעים שונים ניתנו החלטות מורכבות ולעיתים אף סותרות זו את זו. ועדת הערר בראשות עו"ד סילביה רביד הקדישה שעות רבות לשמיעת העררים ולכתיבת ההחלטה העקרונית המסיימת את הסאגה בנושא".
במשרד הפנים מוסיפים, ומציינים כי: "היטל ההשבחה אמור לשקף את חלק הציבור בהשבחה כתוצאה מאישורה של התכנית ואל לו להפוך לגורם מרתיע בשוק המקרקעין.
לאור היקף העררים הגדול חידדה הוועדה את החשיבות הרבה כי סך ההיטל שישלם כל נישום לא יהיה תולדה מקרית של שיבוצו בפני שמאי מכריע/ מייעץ כזה או אחר אלא תהיה אחידות עד כמה שניתן, בהתחשב בשונות בין הנכסים. לפיכך, הוחלט למנות שמאי מייעץ אחד בתיקים בהם ניתנת ההכרעה.
"השמאי המייעץ התבקש לערוך את השומות בהתאם לקבוע בהחלטה וכן להציע אמות מידה אחידות וברורות לעריכת שומות בתחום הרובע, תוך התייחסות לשונות בין נכסים. קביעת אמות המידה כאלו, יאפשרו לבחון את כלל העררים שהוגשו מתוך ראיה רוחבית אחידה, ולהשלים את הטיפול ביתרת מאות העררים שטרם הושלם בירורם. אמות המידה יסייעו גם בהכנת שומות בעתיד ויש לקוות כי ייתרו את הצורך בהגשת עררים נוספים בנושאים אלה".
שמאית המקרקעין והמשפטנית, נחמה בוגין, מתחה ביקורת קשה על ההחלטה, ואמרה כי: "החלטת ועדת הערר מהווה התערבות בוטה בשיקול דעת שמאי ופגיעה במעמדם של שמאי המקרקעין. מדובר בדיון תיאורטי עם פרמטרים משפטיים שאין מאחוריו שום הוכחה שמאית אמיתית על ההשפעה על שווים של הנכסים. הערכת השווי איננה יכולה להיות משפטית ושרירותית אלא צריכה להתבסס על השוק האמיתי והגורם היחיד המוסמך לקבוע שווי הינו שמאי מקרקעין״.
עורך דין צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה והיטלי השבחה, אומר כי: "המשמעות היא שמוכרי הדירות ישלמו היטל השבחה במקום שאין השבחה בפועל, ולא היה הבדל בין העסקות לפני ואחרי אישור תוכנית רובע 3. התוצאה תהיה בין היתר שרשויות אחרות יחקו את עיריית תל אביב ויוסיפו סעיף של ודאות תכנונית שיאפשר להם לגבות היטל השבחה מלא במקרים דומים. עיריית תל אביב מעולם לא אהבה את העובדה שבעלי הדירות יכולים לקבל פטור מהיטל השבחה, אז יצרו תוכנית אשר נותנת זכויות דומות אבל לא נותנת פטור מהיטל. בסופו של דבר מחירי הדירות עלולים לרשום עלייה נוספת ולא גרוע מכך, יקטן הסיכוי להתחדשות עירונית – המחוקק רצה לעודד את החיזוק וההחלטה הנוכחית עושה את ההיפך. אנו רואים כי הנושא של פטור מהיטל השבחה בהתחדשות עירונית הולך והופך לתיאורטי, ראינו את התיקון שנעשה בתחום הפינוי-בינוי שמאפשר לרשות לקבוע האם תקח היטל או לא, וכעת יש זליגה לתמ"א 38 שהיתה פטורה הולכת ומאבדת את הפטור".
עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', סבור כי ההחלטה תשפיע על כלל הרשויות המקומיות בארץ: "עירית תל אביב בהחלט רשמה ניצחון. ההחלטה יוצרת אבחנה בין תכניות מכח סעיף 23 הכוללות שיקול דעת לבין תכניות שאינן כוללת שיקול דעת לרשות. כך הזכויות בתכנית הרובעים הן וודאיות ועל כן יהיה לשלם היטל השבחה במכר. ואולם, תכניות שחייבו פרסום להקלה כתנאי לבנייה, כדוגמת התכניות ברמת השרון והרצליה, לא יביאו לחיוב בהיטל במכר. אולי ההחלטה תעודד את ניצול הזכויות. אלו אשר ייבחרו בפרוייקט תמ"א, ינצלו את הפטור שמוענק בבנייה. אלו שיימכרו, יאלצו לשאת בהיטל ההשבחה".