banner
בני זלמנוביץ // צילום: דרור סיתהכל
בני זלמנוביץ // צילום: דרור סיתהכל

בוטלו היטלי ההשבחה שדרשה עיריית ירושלים בגין תמ"א 38

עו"ד בנימין זלמנוביץ', יו"ר הוועדה: "הוועדה המקומית חיפשה להעשיר את קופתה במקום בו המחוקק ובית המשפט העליון קבעו כי אין לגבות היטל השבחה"

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ' החליטה לבטל את דרישת העירייה לגבות היטלי השבחה מבעלי דירות במבנים המיועדים לתמ"א 38 במסגרת תוכנית ההתחדשות העירונית לשכונת רחביה בירושלים. ההחלטה פורסמה היום, בעקבות עשרות עררים שהוגשו על החלטת עיריית ירושלים לחייב בהיטלי השבחה את בעלי הנכסים בגין מכר דירות בשכונת רחביה בירושלים, בחלקם מונו שמאים מייעצים ובחלקם ניתנה הכרעה על ידי שמאים מכריעים. במסגרת ההחלטה עלתה השאלה העקרונית האם תכנית רחביה היא תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, ואם כן האם השבחתה לא  מתגבשת עד למועד היתר הבניה כמו השבחת תמ"א 38.

תכנית רחביה אושרה בשנת 2015 לאחר תהליך תכנוני ארוך שנמשך למעלה מעשור. התכנית חלה על מלוא שטח שכונת רחביה וכן, על חלקים משכונות קריית שמואל, טלביה ושערי חסד. שטח התכנית 647 דונם ובו אלפי יחידות דיור. במקביל לאישורה של תכנית רחביה, קודמה תכנית 10038 שהיא תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, אשר קובעת כי כאשר חלה תמ"א 38 ויש תכנית מפורטת שטרם מומשה, היקף הזכויות הכולל לא יעלה על הגבוה מבין שתיהן.

"מסכימים אנו עם טענת חלק מהעוררים שלשיטתם מתחם שיקול הדעת בענייננו כה רחב וחוסר הודאות כה גדול עד שאין לראות בהוראות תכנית רחביה כמקנות זכויות אלא כמקנות "זכויות צפות" ומכאן שלא קם כלל חיוב בהיטל השבחה טרם המימוש בהיתר בנייה", נכתב בהחלטת הוועדה. 

באשר לעמדת הוועדה המקומית נקבע כי: "עמדת הועדה המקומית הינה שענייננו בזכויות מוקנות, כאשר על אף שיקול הדעת בהוראות התכנית ביקשה התכנית להעניק זכויות ודאיות…עמדה זו אין בידנו לקבל. למעשה, הועדה המקומית בטיעוניה בפנינו הפכה הוראות בתכנית לאות מתה". 

ועדת הערר קיבלה כאמור את טענות בעלי הדירות בשכונת רחביה בעיר, וקבעה כי תוכנית ההתחדשות בשכונה איננה תוכנית מפורטת באופן אשר מאפשר לגבות היטל השבחה במימוש של מכירת נכסים, בצירוף ההכרה בהשפעות תמ"א 38 כמצב קודם.

הוועדה קבעה פה אחד כי לא ניתן לגבות היטל השבחה בעת מכר מכוח התוכנית העירונית, שהינה בעלת אותם מאפיינים כמו תמ"א 38, משמע – תוכנית אשר הזכויות הנובעות ממנה אינן זכויות מוקנות ועל-כן, היא איננה משביחה את הנכסים ואין לה השפעה על עליית שווי המקרקעין: "אומדן ההשבחה בהתאם לעמדת הועדה המקומית למועד המימוש במכר מתבסס על הנחות עבודה שלא בהכרח יתקיימו, והיטל ההשבחה שישולם לא יהווה בהכרח מס אמת. הדבר נובע אך ורק בשל העובדה שבמועד המימוש במכר אומדן ההשבחה נערך בתנאי אי וודאות מוחלטים". 

הוועדה הוסיפה וקבעה, כי לא נמצאה השפעה של תוכנית רחביה על שווי הנכסים בשכונה, לאחר שבחנה את שווי הנכסים בשכונות ותיקות אחרות בירושלים, שבהן קיימת תוכנית תמ"א 38. לחיזוק טענתה, קבעה הוועדה כי בבחינת ההשבחה של נכסים המיועדים להתחדשות יש לקחת בחשבון מקדמי הסתברות למימוש הפרויקטים לאורך זמן ומקדמי הפחתה אשר משקפים את השווי האמיתי של הזכויות, וזאת בהשפעת קשיים תשתיתיים ותכנוניים, ריבוי בעלויות (מושע) ועוד. 

סוף דבר, יו"ר הוועדה עו"ד בני זלמנוביץ', סבור כי: "כל דרך ההתפתלות, הן השמאית והן המשפטית, שההועדה המקומית הילכה בה נובעת מכך שבמימוש בהיתר בניה חל פטור מתשלום היטל השבחה ולכן חיפשה הועדה המקומית להעשיר את קופתה במקום בו המחוקק ובית המשפט העליון קבעו כי אין לגבות היטל השבחה". 

עוד נקבע בהחלטה: "בסופו של יום טענת הועדה המקומית  מבקשת להוביל לגביית היטל השבחה במקום בו גם הועדה המקומית מבינה שהוכחת ההשבחה מבוססת כולה על מגדלים הפורחים באוויר, כאשר ללא נטרול השפעת תמ"א 38 והתעלמות מההסתברות למימוש התכנית גם בשומות הועדה המקומית היו מגיעות להשבחה אפסית".

העררים שהגישו הנישומים התקבלו כולם פה אחד ואילו העררים שהגישה הועדה המקומית נדחו והיא תישא בשכר טרחת הנישומים בסך 5,000 ₪ לכל ערר.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות