לקראת דחיית ההתנגדויות לתכנית הענק: צמצום הדירות הקטנות, בחירת יזמים ללא התערבות העירייה וסירוב לבקשת עיריית רמת גן
בדרך לאישורה של אחת מתכניות ההתחדשות העירונית הגדולות בגבעתיים: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים צפויה לדון השבוע בהתנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית רצועת בן גוריון. הצוות המקצועי בעירייה ממליץ לדחות את רוב ההתנגדויות, ולבצע תיקונים טכניים בעקבות חלק מההתנגדויות. מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המחוזית, העירייה אמורה לגבש את המלצותיה על בסיס חוות הדעת של הצוות המקצועי.
התכנית הופקדה בדצמבר 2023, והוגשו נגדה 87 התנגדויות, של דיירים, חברות יזמיות הפועלות במתחם וכן של עירית רמת גן השכנה. בכל הנוגע לדרישות לשינוי תמהיל יח"ד, הצוות המקצועי ציין בחוות דעתו כי: "הוועדה המקומית מוצאת כי הקצאת 40% יח"ד קטנות וזעירות הינה חשובה מאוד ברמה האזורית והכלל-עירונית. יחד עם זאת, בטווח המוגדר כ-300 מ' מאזור מתע"ן (מערכות תחבורה עתירות נוסעים – רכבת קלה ומטרו), נקבעו בתכנית המופקדת 50% יח"ד זעירות ודירות קטנות, ולטעם הוועדה המקומית מדובר בהקצאה גבוהה מהראוי, אשר תייצר חוסר איזון קיצוני בחלוקת גודל הדירות, ללא צורך. מן הראוי כי הוראה זו תוגבל רק לתחום הקו הכחול של תכנית תחנת המטרו כצנלסון בן גוריון".
בהתייחסו לטענות על גודל הדירות המוצע, הצוות המקצועי קבע כי: "גודל ממוצע של יח"ד שאינה קטנה או זעירה עומד על כ-102 מ"ר עיקרי וכ-114 מ"ר פלדלת. שטח זה מאפיין דירת 4-5 חדרים, והינו סביר מאוד במאפייניו לפי צורכי העיר לנושא גודל יח"ד ממוצע ולנושא תמהיל מגוון של גדלים של יחידות דיור".
בהתייחסם לטענות על חוסר כדאיות כלכלית, הצוות המקצועי קבע כי: "התכנית הוכנה בליווי שמאי מוסמך, אשר ערך בחינות ובדיקות לכדאיות כלכלית, ומצא כי ברוב המקרים מדובר בתכנית משביחה, אשר מאפשרת התחדשות עירונית איכותית".
בכל הנוגע לטענות לחוסר ישימות של התכנית, נקבע בחוות הדעת כי: "התכנית מחלקת את המרחב למתחמים בגדלים מיטביים. כל מתחם מימוש יהיה עצמאי ולא תלוי במתחם מימוש סמוך. בהשוואה לתכניות אחרות, מספר בעלי הזכויות ברוב המתחמים בתכנית המופקדת הינו נמוך יותר, מצב תכנוני אשר יקל על בעלי הזכויות במקרקעין לבחור יזם ולהתקדם לתכנית מפורטת. לבעלי הזכויות ניתן חופש הבחירה בין היזמים השונים ללא התערבות העירייה. הועדה מצהירה כי התכנית טובה ומשביחה, ותעודד הקמת מבנים חדשים ובטיחותיים".
בהתייחס לטענות שהועלו, שלפיהן הבנייה תשפיע על אופי השכונות בשכונת פועלי הרכבת ורחוב גלבוע, נקבע כי: "באופן יחסי אין שינוי מהותי באופי השכונה, מתאר הרחובות בשכונה נותר כפי שהיה, ולא יחווה שינוי משמעותי, בעיקר כלפי פנים השכונה שבה מרבית ההתחדשות הוגדרה כהתחדשות מגרשית ומיעוטה במתחמים קטנים שהגובה המירבי בהם הינו עד 15 קומות".
לצד תושבי המתחם והיזמים, גם עיריית רמת גן הגישה התנגדות, באמצעות המהנדסת סיגל חורש. בהתנגדות ביקשה העירייה לבחון מחדש את המכפיל אשר נקבע לחלקות על רח' בן גוריון ולהתאימו למכפיל 2.6 המקובל ברמת גן, וע"י כך לצמצם את מס' יח"ד. הצוות המקצועי ממליץ לדחות את ההתנגדות, וציין כי: "המכפילים בתכנית נקבעו בהתאם לבדיקות כלכליות ושמאיות מקצועיות אשר נעשו למתחמים השונים במרחב התכנית ונתוני החלקות המגוונים, ולא ניתן להתאים באופן אוטומטי בין מכפיל מקובל ברמת גן לתנאים המתאימים לתכנית זו".
מהנדס העיר ממליץ לחברי הוועדה המקומית לאמץ את המלצות הצוות המקצועי בעירייה. השבוע, כאמור, צפויה הוועדה לדון בהמלצות והתנגדויות, ותגבש את המלצתה לוועדה המחוזית.
4,000 דירות חדשות
תכנית המתאר להתחדשות רצועת בן גוריון, שאותה יזמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חלה על שטח של כ-254 דונם, תחומה ברחוב בן גוריון במזרח (גבול רמת גן), רחוב ריינס בדרום, רחוב סירקין ושכונת פועלי הרכבת בצפון והרחובות בראשית, המעלות וסירקין במערב. מטרת התכנית היא, בין השאר, התחדשות המבנים הקיימים והגדלת מלאי הדיור בכ-4,000 יח"ד חדשות תוך יצירת תמהיל יח"ד מגוון. התכנית קובעת מתחמי מימוש אשר על מלוא שטחם יוכנו ויוגשו תכניות מפורטות.
התוכנית הוכנה בשיתוף פעולה של הרשות המקומית עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בתמיכת הוועדה המחוזית, ויועצים מובילים במגוון נושאים, וקודמה בהתאמה לתכנית המתאר הכוללנית העירונית ותמ"א 70 (תכנית מרחבי מטרו). התכנית עוסקת בהתחדשות מזרח העיר גבעתיים, תוך העצמה של ציר בן גוריון מחד ושמירה על המאפיינים הייחודים של השכונות, במסלול התחדשות שרובו מבוסס על התחדשות מתחמית, באמצעות מתחמי מימוש הנותנים מענה לצרכי ציבור ובחלקו על התחדשות מגרשית.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
