banner
תמ"א 38 בירושלים // Depositphotos
תמ"א 38 בירושלים // Depositphotos

תקדים בירושלים: הקלה מקו בניין לטובת תמ"א 38

ועדת ערר: "תמ"א 38 לא נועדה ליטול מיופייה של ירושלים ותכנית 10038 מבקשת לקבוע הוראות שיאפשרו חיזוק מבנים קיימים"

רונן דמארי 09.01.2018

ועדת הערר המחוזית בירושלים קיבלה לאחרונה ערר שעניינו בקשה להיתר הריסת בניין ובניית בניין חדש, בהתאם להוראות תמ"א 38 ותכנית מספר 10038 ("תכנית חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה בירושלים"). בערר נקבע, כי מדובר במקרה מיוחד ואף נדיר, שמצדיק במישור הסמכות לאפשר הקלה מקו בניין מאושר.

קיר משותף מאז 1939…
המדובר בבקשה לביצוע פרויקט ברחוב שאול המלך בעיר, באמצעות הריסת בניין קיים בן שתי קומות ובניית בניין חדש בן 5 קומות. הבניין הקיים נבנה בשנת 1939 ובנוי בקיר משותף עם בניין בחלקה סמוכה, כאשר הן הבניין הקיים והן הבניין הצמוד, נבנו במרחק של 1.2 מ' מגבול חלקה קדמי, עוד טרם אישור התכניות החלות על המקרקעין. תכניות אלה קבעו את קו הבניין הקדמי למגרש ל-3 מטרים מחזית הרחוב. המשמעות היא, כי המבנים הקיימים, בדומה למרבית המבנים הקיימים ברחוב שאול המלך בחזית הרלוונטית, בנויים בחריגה מקו הבניין הקבוע בתכנית המאושרות.

הוועדה המקומית דחתה את הבקשה
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דחתה את הבקשה להיתר, מאחר שסברה שאין בסמכותה לאשר את קו הבניין המבוקש. על כך הוגש הערר, אשר ממוקד במחלוקת המשפטית בין הצדדים בסוגיית הסמכות לדון בבקשת ההקלה. בהחלטתה של ועדת הערר צוין בין היתר: "הסוגיה הדורשת הכרעה במקרה דנן נוגעת למחלוקת משפטית בדבר סמכויות ואולם לא ניתן להבינה במנותק מהרקע התכנוני הייחודי המאפיין את העיר ירושלים. ירושלים לא נוסדה עם חקיקת חוק התכנון והבניה ואף לא מוקדם יותר כאשר הנהיג השלטון המנדטורי משטר תכנוני סדור. התכנון המודרני ותכניות המתאר נכנסו אפוא לתוקף, כאשר המציאות האורבנית כבר הייתה קיימת. תכליתה הנוספת של תכנית 10038, אשר חשובה לא פחות בעינינו, היא הקפדה על תכנונה של ירושלים. כפי שקבענו בפרשה קודמת, "תמ"א 38 לא נועדה ליטול מיופייה של ירושלים ותכנית 10038 מבקשת לקבוע הוראות שיאפשרו חיזוק מבנים קיימים, תוך שמירת עקרונות התכנון בעיר. בענייננו, ניתן לומר שגם תכלית זו תומכת בפרשנות שלפיה ניתן להשתמש בהליך ההקלה, על מנת להתאים את קו הבניין לבנייה קיימת, במקרה בו הבינוי הקיים ברחוב בנוי בדרך זו. פרשנות אחרת תוביל לפגיעה אדריכלית בחזית הרחוב במקרה שבפנינו  ובמקרים אחרים".

לאחר ששמעה את הצדדים, קבעה ועדת הערר כי תכנית היא חיקוק ויש לפרשה בהתאם ללשונה ותכליתה, תוך שימוש בכלי הפרשנות המקובלים. באשר לתכליתן העקרונית של תכניות החיזוק, הן תמ"א 38 והן תכנית 10038, נראה שאלה ביקשו להקל בהוראות תכנוניות מסוימות, בהן קווי הבניין, לעומת התכניות המאושרות החלות על המקרקעין.

"נכון לאשר את ההקלה"

בהחלטה נאמר: "בינוי ללא אישור ההקלה יביא לפגיעה אדריכלית ברורה, ניתן לומר גם קשה, בחזית הרחוב. על כך אין מחלוקת ולפיכך, בנסיבות המקרה הייחודיות נכון לאשר את ההקלה ולאפשר את הבינוי בהתאם לבינוי הקיים ברחוב. לפיכך אנו מקבלים את טענת העורר במישור הסמכות וכן, מקבלים את הטענה שבנסיבות הייחודיות של המקרה נכון לאשר את ההקלה על מנת למנוע פגיעה בחזית הרחוב.

"באשר ליתר חלקי הבקשה להיתר, הרי לבקשת הצדדים יוחזר התיק לוועדה המקומית ונציין שבעת הזו לא הוכנה חוות דעת מטעם גורמי המקצוע בוועדה המקומית לגבי יתר הנושאים הדורשים הכרעה. במסגרת בחינת הבקשה, על גורמי המקצוע תחילה ועל הוועדה המקומית בהמשך, יהיה לבחון, בין היתר, האם הבינוי המבוקש (בעיקר מבחינת מספר הקומות) מתאים לבינוי הקיים והצפוי ברחוב ובפרט במגרש השכן, הבנוי כיום בחזית משותפת. בקבלת הערר אין כדי להתייחס לסוגיה".

כאמור הוועדה המקומית תידרש בקרוב בשנית לסוגיה המורכבת.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

רעננה: יצא להריסה תמ"א 38/2

חברת קידר מבנים מדווחת על יציאה להריסת בניין ברחוב חנקין 28 רעננה, במסגרת תמ"א 38/2, פרויקט הכולל בניית...
כרמלה קופר 11.10.2021

עודכנו ההנחיות לתמ"א 38

בצל המדיניות החדשה לקידום פרויקטים של פינוי בינוי והשינוי הצפוי בתמ"א 38- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תפרסם חוברת...
כרמלה קופר 25.07.2019

קומה אחת למטה

ועדת הערר המחוזית בתל אביב גיבתה את הועדה המקומית שהפחיתה קומה בפרויקט תמ"א בגבעתיים: "זכויות מכוח תמ"א 38...
רונן דמארי 11.07.2019

"התעשייה": 60 אלף שקל להחתמת דיירים

"מגדילים" ממשיכים לחשוף את האמת והסכומים שמאחורי תעשיית ההתחדשות העירונית והפעם, בית המשפט חייב את החברה היזמית "סבן...
רונן דמארי 12.11.2018

דרישות דיירים בביטוח תמ"א 38

כתבה זו מיועדת בעיקר לוועדי הדיירים שמטפלים בהקמה וביצוע פרויקט תמ"א 38 ולעורכי הדין שמייצגים אותם
איציק סימון 28.03.2018

הקרב על התמ"א בראשל"צ

עו"ד יובל יניב: "הוועדה המקומית מנסה להתנער מחובתה". העיריה: "רוע בלתי נסבל"
רונן דמארי 28.08.2017

פינוי בינוי VS מחיר למשתכן

למרות מחיר למשתכן והדיווחים על הקיפאון: היזמים מדווחים על עלייה בפרויקטים להתחדשות עירונית
כרמלה קופר 03.08.2017

מה אומר תיקון 2 בתמ"א 38

תמ"א 38 או פינוי בינוי? תיקון 2 לתמ"א 38  נוצר מתוך הבנה, כי עדיף לבנות בניין חדש לגמרי...
מגדילים 30.07.2017

מס שבח בעסקאות תמ"א 38

בעסקאות תמ"א 38 קיים פטור חלקי או מלא ממס שבח, בהתאם לתכנית החיזוק שנקבעה בחוק. במדריך הבא תוכלו...
מגדילים 26.07.2017

הטבות לפרויקטים של תמ"א 38

הממשלה אישרה הטבות מס משמעותיות במסלול ירוק לפרויקטים שיבנו לשכירות לטווח ארוך, כולל פרוייקטים של תמ"א 38
כרמלה קופר 19.07.2017