רעננה מתחדשת, מדריך מקיף לדיירים, משקיעים ויזמים בפרויקטי פינוי-בינוי
רעננה מובילה בשנים האחרונות מהפכה של התחדשות עירונית, שבמרכזה תוכניות פינוי-בינוי מקיפות המשנות את פניה. תכנית ההתחדשות הבניינית החדשה הופכת את רעננה למוקד משיכה ליזמים ומשקיעים, תוך הצעת הזדמנות לתושבים לשדרג משמעותית את איכות מגוריהם. רוצים לדעת עוד קצת על זה? קראו את המדריך הבא.
מהו פינוי בינוי ולמה הוא חשוב ברעננה?
הגדרת התהליך
תהליך ההתחדשות העירונית ברעננה מתבסס על מודלים שונים, כאשר פינוי בינוי הוא המשמעותי שבהם. פינוי בינוי מתייחס להריסה מוחלטת של מבנים ישנים לטובת הקמת בניינים חדשים ומודרניים במקומם, ובניגוד לתמ"א 38 שמתמקדת בחיזוק מבנים קיימים, הוא כולל פינוי מלא של הדיירים למשך תקופת הבנייה.
יתרונות לדיירים ולעיר
פרויקטי פינוי-בינוי מציעים ערך משמעותי הן לדיירים והן לעיר רעננה בכללותה. הדיירים זוכים לדירות חדשות הגדולות בכ-12 עד 25 מ"ר מהדירות המקוריות, כולל ממ"ד, מרפסת שמש ומחסן, כאשר מעבר לשדרוגן, נהנים התושבים גם מתשתיות חדשות, מעליות, חניות והשבחת ערך הנכס באופן משמעותי. עבור העיר, הפרויקטים מאפשרים השבחת שכונות ותיקות, הגדלת מלאי הדירות לצעירים ושיפור המרחב הציבורי.
פרויקטים מרכזיים של פינוי בינוי ברעננה
מתחם קריית שרת
מתחם קריית שרת נחשב לאחד ממוקדי ההתחדשות העירונית המשמעותיים ברעננה, עם פוטנציאל לשינוי דרמטי באזור. הפרויקט במתחם זה כולל הריסת מבנים ישנים והקמת בניינים חדשים בני 8-9 קומות במקומם.
מתחם מרכז העיר
מרכז העיר רעננה עובר בשנים האחרונות מהפך של ממש באמצעות פרויקטי התחדשות עירונית מאסיביים. הפרויקטים כוללים הריסת מבנים ישנים והקמת בניינים חדשים בני 8-9 קומות, עם דגש על שילוב שימושים מעורבים של מגורים ומסחר.
שכונת קריית דוד רמז
שכונת קריית דוד רמז נמצאת בין השכונות המובילות בכמות פרויקטי פינוי-בינוי ברעננה, עם פוטנציאל להתחדשות משמעותית בשנים הקרובות. השכונה, שכוללת מבנים רבים שנבנו לפני עשרות שנים, מתאימה במיוחד לתהליכי התחדשות עירונית. הפרויקטים בשכונה זו יאפשרו החלפת מבנים ישנים בבניינים חדשים בני 6-8 קומות, עם תוספת משמעותית של יחידות דיור. התוכנית גם תכלול פיתוח של המרחב הציבורי, כולל פארקים חדשים ושיפור תשתיות.
אזור קריית ויצמן
אזור קריית ויצמן הוא אחד המוקדים החמים ביותר להתחדשות עירונית ברעננה, עם ריכוז גבוה של פרויקטי פינוי-בינוי. השכונה, שבה בניינים רבים שנבנו בשנות ה-60 וה-70, מהווה יעד אטרקטיבי ליזמים המחפשים להשביח נכסים באזורים מרכזיים. פרויקטים באזור זה יכללו הריסת מבנים ישנים והקמת בניינים חדשים בני 7-8 קומות במקומם, עם תוספת משמעותית של יחידות דיור.
פינוי בינוי ברעננה – שלבים משפטיים ודרישות חוקיות
שלבי התהליך
תהליך פינוי-בינוי ברעננה כולל מספר שלבים משפטיים ורגולטוריים שיש לעבור בדרך להוצאת הפרויקט לפועל. תכנית ההתחדשות הבניינית של רעננה שאושרה לאחרונה מאפשרת הריסה ובנייה מחדש של מבנים שקיבלו היתר עד 1.1.85, וגם של מבנים שקיבלו היתר עד 3.3.92 בתנאי שהם נמצאים בסמיכות לבניינים שנבנו עד 1985. השלבים המרכזיים כוללים הכרזה על האזור כמתחם להתחדשות עירונית, הכנת תב"ע ייעודית, אישור התוכנית, איסוף הסכמות של לפחות 80% מבעלי הדירות, הגשת בקשה להיתר בנייה, וחתימת חוזים מול היזם. כל שלב דורש ליווי משפטי מקצועי כדי להבטיח את זכויות הדיירים.
זכויות דיירים
זכויות הדיירים בפרויקט פינוי-בינוי ברעננה מעוגנות בחוק וכוללות היבטים רבים שחשוב להכיר. הדיירים זכאים לקבל דירה חדשה הגדולה בכ-12 עד 25 מ"ר מהדירה המקורית, הכוללת ממ"ד, מרפסת שמש ומחסן. במהלך תקופת הבנייה, הקבלן חייב לשלם לדיירים דמי שכירות עבור מגורים חלופיים, כולל כיסוי הוצאות ההובלה והעברת התכולה. הדיירים זכאים גם לליווי משפטי שעלותו ממומנת על ידי היזם, וכן לערבויות בנקאיות שיבטיחו את השלמת הפרויקט גם במקרה של קשיים. בנוסף, חוק פינוי-בינוי מגן על דיירים סרבנים ומונע סחטנות מצד דיירים בודדים.
דרישות חוקיות
פרויקטי פינוי-בינוי ברעננה כפופים למסגרת רגולטורית מקיפה שכוללת מספר דרישות חוקיות מחייבות. ראשית, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין לצורך קידום הפרויקט, כאשר החוק מאפשר להתגבר על התנגדויות של דיירים סרבנים באמצעות הליכים משפטיים. בהתאם לתוכנית החדשה רע/1010ב', הפרויקטים חייבים לכלול תמהיל מגוון של דירות, כולל דירות קטנות לזוגות צעירים. הבנייה מוגבלת לגובה של עד 9 קומות, בהתאם למבנה הקיים – מבנה בן 2 קומות יוכל להיבנות לגובה של 6.5 קומות, ומבנה בן 3 קומות יוכל להיבנות לגובה של 8 קומות. במגרשים מעל 2 דונם נדרשת הקצאה של 450 מ"ר למבני ציבור.
מה מרוויחים הדיירים מהתחדשות עירונית?
דירות חדשות ומודרניות
אחד היתרונות הבולטים ביותר של פרויקטי פינוי-בינוי ברעננה הוא קבלת דירה חדשה ומודרנית במקום דירה ישנה. הדירות החדשות גדולות יותר, עם תוספת של כ-12 עד 25 מ"ר לעומת הדירה המקורית, וכוללות חדר ממ"ד שמספק הגנה בשעת חירום. בנוסף, הדירות החדשות כוללות מרפסת שמש מרווחת ומחסן, מה שמגדיל משמעותית את איכות החיים ואת ערך הנכס.
שדרוג תשתיות סביבתיות ותחבורה משופרת
פרויקטי פינוי-בינוי ברעננה מובילים לשדרוג משמעותי של התשתיות העירוניות באזורים המתחדשים. הפרויקטים כוללים פיתוח של המרחב הציבורי, עם הוספת פארקים אזוריים, גינות משחקים ושטחים ירוקים. כחלק מהתוכנית, מתבצעים שיפורים בתשתיות התחבורה, כולל הרחבת דרכים, שיפור תשתיות להולכי רגל וחיבור טוב יותר לתחנות הרכבת רעננה דרום ורעננה מערב.
הטבות נוספות – ליווי משפטי, פיצויים ושירותים נוספים
מעבר לשדרוג הדירה והסביבה, דיירים בפרויקטי פינוי-בינוי ברעננה זכאים למגוון הטבות נוספות. היזם מממן עבור הדיירים ליווי משפטי מקצועי לאורך כל התהליך, מה שמבטיח שמירה על זכויותיהם. במהלך תקופת הבנייה, הדיירים מקבלים דמי שכירות חודשיים עבור מגורים חלופיים, וכן כיסוי הוצאות ההובלה וההעברה. הפרויקטים כוללים גם התקנת מעליות ומקומות חניה, שמשפרים משמעותית את איכות החיים, במיוחד עבור דיירים מבוגרים. חלק מהיזמים מציעים שירותים נוספים כמו אחריות מורחבת, שדרוגים בסטנדרט הבנייה ואף אפשרויות לרכישת דירה נוספת בתנאים מועדפים.
לוחות זמנים ושלבי ביצוע
שלב התכנון והוצאת היתרים
שלב התכנון והוצאת ההיתרים בפרויקט פינוי-בינוי ברעננה הוא המורכב והארוך ביותר, ועשוי להימשך בין 3 ל-5 שנים. הוא מתחיל באיסוף הסכמות מבעלי הדירות, המשך בקידום תב"ע מפורטת שמגדירה את זכויות הבנייה החדשות, ומעבר לוועדות תכנון שונות. בהתאם לתוכנית רע/1010ב' החדשה, הפרוצדורה הרגולטורית צפויה להיות יעילה יותר, אך עדיין כוללת אישורים רבים. תהליך הוצאת היתר הבנייה דורש השלמת תוכניות מפורטות, תיאום מול גורמי תשתית ועמידה בדרישות טכניות מחמירות. בשלב זה מתבצע גם התכנון המפורט של הדירות והתאמתן לדרישות הדיירים, תוך שמירה על המגבלות התכנוניות.
שלב הפינוי והבנייה
שלב הפינוי והבנייה בפרויקט פינוי-בינוי ברעננה מתחיל ברגע שהושגו כל האישורים הנדרשים והיזם התחייב למועד מסירה מדויק. תהליך הפינוי כולל מציאת דירות חלופיות לכל הדיירים, סיוע במעבר והתחייבות לתשלום דמי שכירות למשך כל תקופת הבנייה. הריסת המבנים הישנים והקמת הבניינים החדשים אורכת בין 3 ל-4 שנים, כתלות בגודל הפרויקט ומורכבותו. העבודות כוללות הריסה, חפירת יסודות, בניית שלד, מעטפת וגמרים, כאשר היזם מחויב לעמוד בלוחות זמנים קשיחים.
שלב האכלוס – מתי חוזרים לדירה החדשה?
שלב האכלוס הוא הרגע שלו מחכים כל הדיירים – החזרה לדירה החדשה והמשודרגת. בפרויקטי פינוי-בינוי ברעננה, שלב זה מתרחש כ-3-4 שנים לאחר פינוי הדיירים מהבניין המקורי, ובסך הכול כ-8-12 שנים מתחילת התהליך. לפני מסירת הדירות, מתבצעות בדיקות איכות וטופס 4 שמאשר את אכלוס הבניין, ורק לאחר מכן נקבעים מועדי מסירה לכל דירה.
סיכום
פינוי-בינוי ברעננה מהווה הזדמנות ייחודית לשדרוג משמעותי באיכות החיים, הן עבור הדיירים והן עבור העיר כולה. למרות שמדובר בתהליך ארוך ומורכב שעשוי להימשך 12-8 שנים, היתרונות הברורים – דירה חדשה וגדולה יותר, סביבה משודרגת ועליית ערך הנכס – הופכים את ההמתנה לכדאית ביותר.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
