דיירים בשיכון ותיקים בחולון זכו בערר כנגד החלטת הוועדה המקומית לאשר הקלות בנייה בפרויקט תמ"א 38 מכוח תקנות שב"ס. עו"ד עומר חלמיש, שייצג את תושבי השכונה: "שינוי בהיקפי הבניה והצפיפות ראוי שיעשו במסגרת תכנון מסודר ולא באמצעות הקלות אשר מהוות רעה תכנונית"
סיבוב חמישי במספר במאבק בין עיריית חולון לתושבי 'שיכון ותיקים' הסתיים גם הפעם בניצחון התושבים: החלטת ועדת הערר לא אפשרה ליזמים לחרוג מגובה הבניינים שבשכונה – לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה להם חריגה שכזו. כל עולה מהחלטת ועדת הערר במחוז תל אביב, אשר קיבלה לאחרונה את עררם של תושבי השכונה על החלטת הוועדה המקומית בחולון, לאשר לחברה יזמית לחרוג מגובה הבנייה וממספר יחידות הדיור המותר בשכונה. לדברי התושבים המתנגדים, מדובר בהישג, שכן בהחלטתה זו מנעה ועדת הערר ניסיון נוסף של העירייה לערוך מחטף, כביכול, ולהפוך שכונה שלווה ופסטורלית עם בתים צמודי קרקע לשכונה צפופה בבנייה רוויה.
בהחלטה קבעה הועדה כי על חברה יזמית להפחית קומה ושלוש דירות מפרויקט תמ"א 38 שהיא מקדמת בעיר. נפסק כי עליה לתקן את הבקשה להיתר שקיבלה כך שלא יחרוג מהקבוע בתוכניות החלות על השטח.
לדברי עו"ד עומר חלמיש, שייצג את תושבי השכונה, הפעם ביקשו היזמים את החריגה שלא באמצעות בקשה לפי תמ"א 38, אלא באמצעות הקלות לפי תקנות שב"ס (תקנות סטייה ניכרת). תקנות אלה מאפשרות ליזמים לבקש לערוך שינויים במבנה, הנוגדים את תכנית הבנייה העירונית (תב"ע).
הוועדה המקומית אישרה תוספות בנייה
המדובר בבניין מגורים ברחוב גנסין בחולון, מגרש בשטח 664 מ"ר ועליו מבנה בן קומה אחת ובו שתי דירות. החברה היזמית הגישה בקשה להיתר לבניית בניין בן ארבע קומות לרבות קומת גג חלקית ובו שמונה דירות. פתרון החניה יינתן באמצעות מכפיל חניה וכן בחניה בקומת עמודים חלקית. לבקשה להיתר צורפה רשימת הקלות שהבולטת שבהן בניית קומה נוספת, שלישית, במקום שתי הקומות המותרות.
הועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה למרות התנגדויות שהגישו בעלי דירות בסביבה. בחודש יולי 2020 קבעה הועדה כי הקומה הנוספת שביקש היזם במסגרת ההקלות אינה מהווה פגיעה בסביבה. על החלטה זו הגישו המתנגדים ערר.
התושבים: מדובר בחריגה
בערר שהוגש לוועדת הערר המחוזית נטען כי תוספת של שלוש דירות מעבר לחמש הדירות המותרות על פי התוכניות מהווה תוספת משמעותית וחריגה. כמו כן נטען כי ראוי היה לדרוש מהיזם פתרון חניה תת קרקעי.
העוררים טענו כי במסגרת הבקשה מוצע לחרוג מהתכניות החלות, תוך התעלמות מקביעות של ועדת הערר מבקשות דומות לפי תמ"א 38 שהוגשו בשכונת 'שיכון ותיקים' בעבר וכי ההחלטה מתעלמת מהכרעות ועדת הערר לעניין כושר הנשיאה של התשתיות הקיימות בסביבה ביחס לתוספת הציפוף המוצעת.
הועדה המקומית והחברה היזמית טענו מנגד כי ההקלות המבוקשות מותרות בהתאם להוראות הדין ואינן מהוות סטייה ניכרת. לטענתן מדובר בהקלות מינוריות המתבקשות לנוכח צורתו הלא רגולרית של המגרש.
שורה של החלטות משמעותיות
לאחר שבחנה את הטענות הגיעה ועדת הערר למסקנה, לפיה אין מקום לסטייה המבוקשת במספר הקומות. הועדה הכריעה: "תוספת הגובה המבוקשת מהווה לטעמנו שינוי משמעותי מהבינוי המאושר בסביבה. לטעמנו יש לשמור על גובה המבנים כפי שנקבעו בתוכניות החלות במקום".
הועדה אף לא קיבלה את הטענה לפיה בתחום השכונה אושרו מספר בקשות עם מבנים גבוהים יותר: "בסביבה הקרובה למגרש מושא הערר גובה המבנים נשמר כפי שהוא בתכניות החלות והוא אינו עולה על 3 קומות, אנו מניחים כי חלק מהבקשות שאושרו כאמור אושרו מכוח תמ"א 38 המאפשרת סטייה מהתכניות החלות נוכח אינטרס החיזוק לפי תקן 413".
עוד הבהירה ועדת הערר כי העובדה שהועדה המקומית אישרה בקשות דומות בעבר, אינה שוללת את חובתה להפעיל שיקול דעת ביחס לכל בקשה בהתאם לנסיבותיה.
גם טענת החברה היזמית לפיה יש לאשר את ההקלות על מנת לאפשר ניצול זכויות הבנייה המוקנות במגרש לפי התוכניות החלות במקרקעין, נדחתה, חרף טענתה כי ההקלה אושרה בוועדה המקומית על יסוד בדיקה של כושר נשיאה של תשתיות. ועדת הערר ציינה כי על מגיש הבקשה להציג בדיקה כאמור וכי לא הוצגה בדיקה תכנונית שבחנה את נושא התשתיות: "אף שהיבט זה מהווה שיקול רלוונטי לעניין בקשה להקלה, הרי שאין הוא שיקול מכריע בעניין. אנו סבורים כי תוספת הקומה המוצעת מהווה שינוי שלא ראוי לאשר נוכח ההשלכה שיש לשינוי זה על הסביבה".
ועדת הערר דנה גם בכמות הדירות המאושרת בבקשה וקבעה כי בניגוד להחלטת הועדה המקומית שאישרה שמונה דירות בפרויקט, הרי שיש לאשר חמש דירות בלבד.
|סוף דבר – ועדת הערר קיבלה את הערר ופסקה כי יש לתקן את הבקשה להיתר כך שמספר הקומות והדירות לא יחרוג מהקבוע בתוכניות החלות על המקרקעין וכי הבקשה המתוקנת תובא לדיון נוסף בפני הועדה המקומית.
עו"ד עומר חלמיש, בא כוחם של התושבים, מסר ל"מגדילים": "מדובר בהחלטה משמעותית. ועדת הערר דנה בערר תושבי השכונה וקיבלה את הטענה המרכזית כי שינוי בהיקפי הבניה והצפיפות ראוי שיעשו במסגרת תכנון מסודר ולא באמצעות הקלות אשר מהוות רעה תכנונית. כאשר מאושרות הקלות מסוג זה, נמנע מהציבור לקבל עדכון לתשתיות כמו גם הקצאת שטחי ציבור והקמת מבני ציבור שכה נדרשים לתת תמיכה לתושבים המתגוררים ואלו החדשים – דבר שתכנית פותרת לעומת בקשה להיתר בהקלות.
"מעבר לכך ועדת הערר הייתה ערה לעובדה כי בקשה זו הוגשה לפי תקנות שב"ס לעומת הליכים אחרים וקודמים באותה השכונה שהוגשו באמצעות תמ"א 38, אולם התוצאה של ניסיון לכפות על התושבים היקפי בניה אשר אותם מבקשת העירייה לאשר, בעתיד בלבד, הוא אינו רצוי גם מהסיבה כי לתושבים עומדת הזכות להתנגד לאות תכנון עתידי לכשתופקד תכנית המבקשת לשנות היקפי בניה בשכונה".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
