ראש עיריית ר"ג, כרמל שאמה הכהן: "עצרנו את העיר על סף תהום"

תמונה: כרמל שאמה הכהן // צילום עיריית רמת גן

כחודשים לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ר"ג החליטה על שינוי מדיניות ההתחדשות העירונית בעיר, מפרסם ראש העירייה, כרמל שאמה הכהן, הנחיות חדשות שנכנסו לתוקף מידי.

לפי ההנחיות החדשות  תיפסק כמעט לחלוטין (למעט מקרים חריגים) התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38, חיזוק או הריסת מבנים נקודתיים (תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2), ותינתן עדיפות לפרויקטים של התחדשות עירונית במתחמים (פינוי בינוי). "מגדילים" חשף את המדיניות החדשה בראיון מיוחד עם יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה – וכעת מתפרסמת החלטת מליאת מועצת העיר, המפרטת את השינויים.

ר"ג נחשבת כבר שנים כ"בירת התמ"א הישראלית". זאת בשל היותה העיר ה"מתירנית" ביותר לפרויקטים של התחדשות עירונית, דבר שגרם למצוקה קשה של מחסור בתשתיות ומבני ציבור בעיר, לטענת הנהלת העירייה החדשה. לפני כחודשיים, לאחר כניסת כרמל שאמה הכהן לתפקידו כראש העירייה, הוא הוביל נקיטת צעדים לצמצום הכדאיות הכלכלית של פרויקטים נקודתיים בהתחדשות עירונית.

בין היתר, מדובר בהפחתת זכויות הבניה של בין 10-15%, הפחתת יחידות הדיור ב- 15% והפחתת 2 קומות מכל בניין חדש שיבנה בהתחדשות עירונית. צעדים אלו מובילים לחוסר כדאיות כלכלית בבניית פרויקטים בתמ"א 38, המושתת על רווחיות היזמים מתוספת זכויות הבנייה.

ראש העירייה אף הרחיב את המגבלות ומעתה  לא יהיו בעיר עוד חיזוק או הריסת מבנים נקודתית, למעט מקרים חריגים, אלא תינתן עדיפות לפרויקטים של התחדשות עירונית במתחמים: "המדיניות של התחדשות עירונית במתחמים טובה לכולם, למעט למאכערים ולקבלנים קטנים", אמר ראש עריית ר"ג והוסיף: "השינוי הזה טוב לעיר וטוב לתושבים. הוא ייצר התחדשות עירונית אמתית, תשתיות ושטחים ירוקים, תמלא את הקופה ותחזיר את ר"ג להיות עיר מובילה. עצרנו את העיר על סף תהום".

בין השאר, החלטת מליאת מועצת העיר, שנכנסה לתוקפה ב 1.5.19, מפרטת  את השינויים הבאים: בקשה לתמ"א 38/1 (עיבוי וחיזוק) ו-38/2 (הריסה ובנייה מחדש) נקודתית על חלקה אחת תאושר באופן חריג ומנימוקים שיירשמו, רק היכן שאינה פוגעת באפשרות לתכנון מתחמי קיים או עתידי, רק בהתאם למצב התשתיות הציבוריות בסביבה ותוך התחשבות במצבה הפיננסי והתקציבי של העיר. ההחלטה תתקבל גם לפי מספר אתרי הבנייה הפעילים בסביבה.

במסלול של תמ"א 38/2, בשטח של 2 קומות טיפוסיות במבנה הקיים (כולל מרפסות, לובי, חדר מדרגות וכו'), תינתן תוספת של 13 מ"ר לכל יחידת דיור קיימת. הממ"ד יהיה בגודל של 12 מ"ר. הצפיפות לא תעלה על המותר לפי תוכנית קיימת: בכל אחת משתי הקומות העליונות הנוספות בתמ"א תחושב שטח הקומה המורחבת חלקי שטח דירה ממוצע בבניין הישן, בתוספת דירה אחת לכל קומה. מספר הקומות לא יעלה על תשע.

במסלול חיזוק בניין קיים (תמ"א 38/1), תהיה חובת ממ"ד (12 מ"ר) בכל דירה. ניתן להוסיף 13 מ"ר, ובלבד שלא תהיה חריגה מקווי בניין. יצורף מחסן דירתי (שישה מ"ר) לכל דירה קיימת וחדשה. יתווסף שטח לפיר מעלית שלא הייתה קיימת במקור.

בנוסף, תותר תוספת דירות על הקיים, כשבכל אחת משתי הקומות העליונות הנוספות, מספר הדירות לא יעלה על מספרן בקומה העליונה הקיימת או בקומה טיפוסית בבניין הקיים, הגדול מהשניים. מספר יחידות הדיור בקומת הגג החלקית לא יעלה על מחצית הדירות בקומה טיפוסית. תותר תוספת של עד שתי קומות עליונות מלאות ועוד קומת גג חלקית.

כזכור, לאחר קבלת ההחלטה במועצת העיר אמר ל"מגדילים" ראש תחום ההתחדשות העירונית בר"ג, רזיאל אחרק כי: "ר"ג היא עיר גנים מיוחדת , כמעט בת 100 שנה, מה  שאומר שצריך לבנות שוב את רמת גן, פעם שנייה בהיסטוריה, על אותו השטח, רק פי שלוש, על כל המשתמע מכך. מצד שני צריך לשמור על איכות התושבים בחיי היום יום, לשמור על היתרון באחוזים של מקומות מסחר בילוי ותעסוקה מול אחוזי המגורים ולשמור על איזון תקציבי. אני לא מכיר עיר כמו רמת גן , שמתוך כ- 420 רחובותיה  יש מעל 200 פרויקטים פעילים בו בזמן. אני לא מכיר עיר שמתחדשת באופן כזה. זה בהחלט אתגר לא פשוט".

עו"ד דולפין מינצר-כרמון, שותפה במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים המייצג דיירים בתהליכי התחדשות עירונית אומרת כי: "בהחלטת הוועדה האחרונה נראה כי הוועדה אימצה למעשה מדיניות השוללת את תחולת התמ"א בתחומי העיר, לכאורה במעטפת של שיקולים תכנוניים. אלא שעיון במסמך המדיניות מגלה כי השיקול המרכזי העומד בבסיס המדיניות הינו ניסיונה של עריית רמת גן לבטל באופן גורף את הפטור שהעניק המחוקק מהיטל השבחה. כביכול במסגרת מדיניות ליישום התמ"א – העיריה מבקשת לחסל אותה ולקבוע עקרונות להתחדשות עירונית שלא יהיו כפופים לפטורים ולזכויות שהקנה המחוקק במסגרת התמ"א. במסגרת המדיניות, העיריה הותירה כביכול בידי הוועדה המקומית שיקול דעת מצומצם, למתן היתרים מכוח תמ"א 38 במקרים חריגים אך נראה שזהו מס שפתיים שנועד להגן על המדיניות במסגרת תקיפה משפטית, שכן ביטול גורף של תחולת התמ"א בתחומי העיר עומד בסתירה לחוק ולפסיקה".

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

בואו להגיב ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו עכשיו לקבוצת הפייסבוק הפורום הישראלי להתחדשות עירונית >>> להצטרפות

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: