התכנית מציעה זכויות בנייה נפחיות בחלוקה לארבעה סוגי רחובות ומעודדת פרויקטים להריסה ובנייה מחדש
תוספת של 11,000 יח"ד בכל רחבי העיר, בינוי של עד 11 קומות לאורך רחובות ראשיים מוטי מערכת להסעת המונים: הוועדה המחוזית מרכז צפויה לדון השבוע בהפקדתה של תכנית התחדשות בניינית – חלופת תמ"א 38- בפתח תקווה. מטרת התכנית היא למגן ולחזק מבנים מפני רעידות אדמה, לקדם ולעודד התחדשות עירונית באמצעות התחדשות בניינית (חלופת תמ"א 38), בשכונות העיר הוותיקות. התכנית קובעת זכויות בנייה נפחיות, וזכויות הבנייה נקבעות בהתאם למיקום הבניין בעיר.
התכנית, "התחדשות בניינית – מיגון וחיזוק מבנים בפני רעידת אדמה – פתח תקוה כא/2000", היא יוזמה של הרשות המקומית פתח תקוה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמטרתה "מתן מענה לצורכי מיגון וחיזוק מבנים לרעידות אדמה במסגרת התחדשות בניינית (בניין בודד או צמד מבנים סמוכים), והיא מהווה כלי מרכזי להתחדשות עירונית, המשלים תהליכי התחדשות אינטנסיביים, שמקודמים בעיר במסגרת מתחמי פינוי בינוי והעצמת הפיתוח באזורים מוטי מתע"ן בעיר".
העדפה למסלול הריסה ובנייה מחדש
התכנית קובעת מנגנוני התחדשות המהווים צירוף של שני פרמטרים מרכזיים: מיקום המגרש במרקם העירוני וסוג ההתחדשות. התכנית מבחינה בין "רחובות ראשיים" לסוגיהם לבין רחובות המוגדרים כ"רחבי העיר", ולכל אזור מגדירה היקפי זכויות בנייה. בנוסף, התכנית מבחינה בין סוגי התחדשות: חיזוק ותוספת למבנה במגרש בודד, הריסה ובנייה מחדש למגרש בודד, הריסה ובנייה מחדש בבנייה משותפת במגרשים סמוכים, הריסה ובנייה מחדש בבנייה הכוללת חזית פעילה בשילוב שטחי מסחר ו/או שטחי ציבור מבונים. בסך הכל, התכנית קובעת תוספת של עד 11,000 יח"ד בעיר. כמו כן, התכנית קובעת זכויות למרפסות מקורות פתוחות עד 12 מ"ר ליח"ד בממוצע.
זכויות הבנייה למטרת התחדשות מבנית מוגדרים בצורה נפחית ונגזרים מקווי בניין, גובה מבנה ותכסית מקסימלית הנקבעים בתוכנית זו. התכנית מעודדת העדפה של מסלול הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) על מסלול חיזוק ותוספות (תמ"א 38/1), ובתוך כך מעודדת הליך של איחוד חלקות ו/או בנייה משותפת עם חלקות גובלות.
ארבעת המיקומים הקובעים
במסלולי חיזוק למיניהם, תוספות הבנייה אחידות בכל העיר: 2 קומות טיפוסיות מורחבות, קומת גג חלקית וסגירה חלקית של קומת קרקע מפולשת. עם זאת, במנגנון של הריסה ובנייה מחדש, יש הבדלים בהיקפי זכויות הבנייה. כאמור, התכנית מבחינה בין ארבעה סוגים של מיקומי פרויקטים ברחבי העיר:
רחוב ראשי – מטרופוליני, שהוא רחוב ראשי מוטה מתע"ן (רכבת קלה/מטרו), ובו תותר התחדשות בניינית מועצמת ומעורבת שימושים, עם חזית פעילה בסביבה המצויה בתהליכי התחדשות אינטנסיביים. ברחובות אלה, יינתנו זכויות בנייה של עד 11 קומות, בתכסית של 50 אחוז קומה טיפוסית, ו-70 אחוז קומת מסד.
רחוב ראשי – עירוני שהוא רחוב ראשי עם אפשרות לשילוב חזית פעילה, בצירי הרחובות הראשיים. ברחובות אלה, ניתן לבנות עד 10 קומות בתכסית של 50 אחוז במגרש בודד ו-55 אחוז בבנייה משותפת במגרשים צמודים.
רחבי העיר ב': התחדשות במרקמי המגורים הוותיקים בייעוד מגורים ב'. ברחובות אלה גובה הבנייה המקסימלי הוא 8-10 קומות, בתכסית של 45 אחוז במגרש בודד ו-50 אחוז בבנייה במגרשים צמודים.
רחבי העיר ג' – התחדשות במרקמי המגורים הוותיקים בייעוד מגורים ג'. ברחובות אלה גובה הבנייה הוא 7-9 קומות. גם כאן, בתכסית של 45 אחוז במגרש בודד ו-50 אחוז בבנייה במגרשים צמודים.
התכנית לא חלה במתחמי פינוי בינוי
התכנית יוצרת חלוקת אזורים בעיר בהם תתאפשר התחדשות בניינית, ואזורים בהם לא חלות הוראות תכנית זו. התכנית לא חלה במתחמי פינוי בינוי, במתחמים שבהם מקומות תכניות התחדשות שכונתית (כמו שכונת יוספטל), ובאזורי תכניות למרחב תחנות מטרו.
בדיון שנערך בוועדה המקומית לפני כשנתיים, אמרה נציגת משרד האדריכלים שתכנן את התכנית, כי התכנית יש כ-2,500 בניינים המעומדים לחיזוק או הריסה ובניה. בדברי ההסבר לתכנית נכתב כי הוראות תמ"א 38 ימשיכו לחול ברחבי העיר עד לתאריך 18.5.25 או עד לאישורה של התכנית, המוקדם מביניהם.
עורך ראשי של התכנית הינו אדריכל אורי מזור, ממשרד אדם מזור אלי פירשט אדריכלים.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
