כ-5,400 יח"ד בזמינות וישימות גבוהה לביצוע חיזוק הבניין הבודד: בעירייה גיבשו תוכנית מקיפה ואיכותית, שלא תאפשר הקלות ליזמים. בין היתר נקבעו אזורי ההתחדשות, המסלולים, התמורות לדיירים ועקרונות התכנון
עיריית פתח תקווה נמצאת בשלבים מתקדמים לקראת אישור תוכנית חלופית לתמ"א 38, אשר תוקפה יפוג בעוד כשנה מהיום (1.10.23). נציין כי על פי נתוני העירייה, בשנת 2021 נרשמה עלייה של כ-85% במספר יחידות הדיור שניתנו בהיתרים במסגרת תמ"א 38 והם עמדו על 34 היתרים, מתוכם 15 במסלול תמ"א 38/1 (עיבוי וחיזוק) ו-19 במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). ברבעון הראשון של שנת 2022 ניתנו מעל ל-10 היתרים, הוגשו 24 בקשות ו-59 תיקי מידע.
כעת מבקשים בעירייה, כאמור, להאיץ ולקדם את התוכנית הייחודית לעיר לחיזוק הבניין הבודד, שהותאמה למצב הקיים וצפויה לייצור ודאות ליזמים ולתושבים המבקשים לקדם פרויקטים. חשוב לציין כי מדיניות העירייה מעדיפה באופן ברור ומוחלט את איכות התכנון על פני הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, קרי, מונחים כמו "מכפיל" לא תמצאו שם אלא תוכניות יאושרו במידה והן מתאימות לדרישות התכנון. מה שכן, ניתן להצביע על מרכיב אחד המשותף לכלל הפרויקטים והוא התמורות לדיירים הוותיקים, אשר יעמדו על עד 13 מ"ר כולל שטחי מיגון (ממ"ד), כאשר המרחב המוגן יפנה לחזיתות הצד והעורף. גודל הדירה הממוצע יעמוד על 90 מ"ר ודירות קטנות יהוו 20% מסך התמהיל במבנה. התוכנית מגדירה גם פתרונות חנייה ושטחי זיקת הנאה לטובת המרחב הציבורי.
כיצד יחושבו זכויות הבנייה?
התכנית, שהוצגה בימים אלו בתהליך של שיתוף הציבור, חלה על "מבנים טעוני חיזוק", כלומר בניין קיים, בן 2 קומות לפחות ובו 4 יחידות דיור לפחות, שנבנה לפי היתר שניתן לפני 1980, וממוקמת בעיקרה במרכז העיר, בשכונות הוותיקות.
התוכנית מציעה מספר מסלולי ומנגנוני התחדשות עירונית בייעוד למגורים, בחלוקה לאזורי ב' ו-ג' ברחבי העיר, והיא מתייחסת הן לחיזוק ותוספת דירות, הן להריסה ובנייה מחדש והן לאפשרות ל"התחדשות רכה", הכוללת שיפוץ וחיזוק המבנה (תחום שבו לא עוסקת התוכנית, אך מציינת אותו כאפשרות עבור התושבים המעוניינים בכך).
תחשיב זכויות הבנייה במגרש מתייחס למספר אזורים בעיר, ומבחין בין רחוב ברחבי העיר (בחלוקה לאזורי ב' ו-ג') לבין רחובות ראשיים, שבהם נקבעו שתי הבחנות נוספות – רחוב ראשי עירוני עם חזית פעילה ורחוב עירוני מטרופוליני מוטה מתע"ן.
כך למשל, באזור ג' ברחבי העיר, נקבעו קווי בניין ותכסית לרחוב טיפוסי וכן מספר הקומות המקסימלי, שיעמוד על קומת קרקע, 6 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית (5-7 קומות וקומת גג). באזור ב' מדובר על 6-8 קומות טיפוסיות וקומת גג. עוד נקבע מנגנון לבנייה משותפת במגרשים צמודים וכן, הנחיות עיצוב.
באשר לרחובות הראשיים, התוכנית קובעת כי ניתן יהיה לקדם פרויקטים ברחובות שרוחבם לפחות 20 מטר והם יכלול חזית פעילה של שטחי ציבור ומסחר. עוד יש לציין כי התוכנית המקיפה מתייחסת לתוכניות להתחדשות ופיתוח נוספות החלות בעיר, בהן תוכנית המטרו ותמ"א 70 ואף מתחמי פינוי בינוי. על פי מדיניות העירייה, התוכניות שיאושרו בוועדה המקומית, יהיו כפופות להתאמן למדיניות התכנון הארצי.
5,400 יח"ד בזמינות וישימות גבוהה
על פי התוכנית שהוצגה לציבור, הקיבולת שנקבע ביעדים הכמותיים ותואמת לתוכנית הכוללנית לעיר, מתייחסת לתוספת של כ-38,420 יח"ד בהתחדשות עירונית, כולל פינוי בינוי והתחדשות בניינית, מתוכן יתרת תוספת פנויה להתחדשות עירונית (יתרת תוספת יח"ד לאחר הפחתת יח"ד בתוכניות מפורטות קודמות) של כ-14,780 יח"ד. בכל הנוגע להתחדשות בניינית, קרי תמ"א 38 , מדובר בתוספת של כ-11,000 יח"ד , מתוכן כ-5,400 בזמינות וישימות גבוהה.
אדר' עינב עצמון, ראש מינהלת כרמים להתחדשות עירונית, מסבירה כי: "פתח תקווה החלה להאיץ את תהליכי התחדשות העירונית כשנכנסה ההנהלה החדשה, בראשותו של ראש העיר רמי גרינברג, והוקמה המינהלת לפני שלוש שנים – וככל שהתוכנית תאושר היא תחליף את תמ"א 38.
"בשונה מתמ"א 38 התוכנית מייצרת קווים ברורים איך להתייחס לקווי בניין, אי אפשר לייצר הקלות שהיו בעבר שגרת חייהם של מבקשי הבקשות להיתרים, התוכנית מייצרת איכותיות תכנוניות שיאפשרו רווחה לתושבי העיר. כל זה מתבסס על התשתית העירונית העתידית, שכוללת תחבורת המונים ומענה לצרכי ציבור ומסחר. המפגש שבין הבניין למרחב הציבורי הוא דבר ששמו עליו דגש מאוד רחב בתוכנית ולכן, היא מתייחסת לנפחים, קומות, התכסית, מרחקים ועוד".
בעיריית פתח תקווה מציינים עוד כי: "בניגוד לתמ"א 38 שהייתה תכנית אחידה לכל הארץ ולא הבחינה בין הערים השונות (מיקום, תשתיות, צרכים וכו) התכנית להתחדשות בניינית הינה תכנית ייחודית לפתח תקוה, והמסלולים בתכנית מתבססים על צרכי העיר ומותאמים לתוכניות העיר. התכנית מהווה כלי משלים לתהליכי ההתחדשות המקודמים בתכניות למתחמי פינוי בינוי, לשכונות השונות ולהתחדשות בסביבת הרכבת הקלה והמטרו – המקודמת ברחבי העיר.
קידום התכנית יאפשר המשך ההתחדשות ברמת המגרש הבודד, תוך איזון ושמירת היכולת של העיר לתפקד באופן מיטבי, לספק שרותי ציבור ותשתיות גם לתושבים ותיקים וגם לתושבים חדשים".
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקוה החליטה לאמץ את התכנית להתחדשות בניינית בדיון שנערך ב-6.3.22, בהתאם לכך ובתנאי שהתכנית תוגש לוועדה המחוזית עד למאי 2023 תוארך הפקיעה המותנית של תמ"א 38 –18.5.2026. התכנית נמצאת בהליך קליטה בוועדה המחוזית.
התוכנית יוזמת כרמים, עיריית פתח תקוה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשר קידמה ומימנה את הליכי התכנון והיתה שותפה לגיבושה. התוכנית נערכה על ידי משרד מזור פירשט אדריכלים ומתכנני ערים.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
