השינויים בהתחדשות רצועת בן גוריון בגבעתיים – השיקול התכנוני גבר על השיקול הכלכלי

השינויים בתוכנית ההתחדשות מזרח העיר גבעתיים: הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב החליטה לאשר את תוכנית ההתחדשות העירונית לרצועת בן גוריון בגבעתיים, בכפוף לשינויים שהוחלטו לאחר שמיעת ההתנגדויות, תוך שהיא מדגישה כי מכסת הזכויות נקבעה מתוך "רצון לאזן בין מימוש ההתחדשות העירונית בתוכנית, לבין הצורך לשמור על יכולת הנשיאה של התשתיות בעיר". 

עוד מציינת הוועדה כי היא סבורה שהשינויים המוצעים, ביניהם: שינויים שנערכו בבינוי, קווי בניין, תמהיל יח"ד, תוספת זכויות, תוספת קומות ושינוי המתחמים, "יש בהם בכדי לשפר את הכדאיות הכלכלית ומייצרים זמינות גבוהה יותר למימוש, יחד עם שמירה על העקרונות התכנוניים". לעניין זה הוועדה מדגישה כי השיקול התכנוני גבר על השיקול הכלכלי ליישום התוכנית.  "בעדכון שנקבע לאחרונה לתקן 21 המתייחס לאופן הבדיקה הכלכלית של פרויקטים להתחדשות, נקבע עקרון מרכזי: התכנון מוביל. קביעה זו מהווה עקרון יסודי ובסיסי בעבודת הוועדה המחוזית בכלל, והיא תקפה גם ביחס להחלטות הוועדה בתוכנית זו", נכתב בהחלטת הוועדה, שמסבירה כי עקרון זהה הופעל גם בהחלטות קודמות בתוכניות להתחדשות בהיקף משמעותי, בהן תכנית ח/619 בחולון, תוכניות רבעים 3 ו- 4 תכנית ארלוזורוב בתל אביב, וכן גבעת רמב"ם בגבעתיים. "ההחלטה על תוספת זכויות ו/או קומות הינה משיקולי תכנון והתאמה לסביבה", כך מציינת הוועדה, ומוסיפה כי היא "שקלה לאורך תקופת ההתנגדויות אפשרויות לפיצול מתחמים בהתאם להתקדמות יזמית, על מנת לעודד את המימוש. בחלק מהמתחמים החליטה הוועדה לבחור בפיצול המתחם לטובת מימוש מהיר יותר של התוכנית, תוך פגיעה מינימלית או ללא פגיעה בשטחי הציבור ובעקרונות התכנון במתחם; ובחלקם החליטה להשאיר מתחמים ללא פיצול, מכיוון שהפיצול גבה מחיר משמעותי מבחינת שטחי ציבור ועקרונות תכנוניים". 

מה מציעה התוכנית?
תכנית המתאר להתחדשות רצועת בן גוריון חלה בשטח של כ- 254 דונם, תחומה ברחוב בן גוריון במזרח על גבול רמת גן, ברחוב ריינס בדרום, רחוב סירקין ושכונת פועלי הרכבת בצפון ורחובות בראשית, המעלות וסירקין במערב. בשטח התוכנית כ-1,500 דירות. התוכנית מציעה תוספת של כ – 2,700 דירות, במגוון טיפוסי בניה, לצד שטחי תעסוקה ומסחר והקצאת שטחי ציבור נרחבים בעורף המתחם, כל זאת באמצעות חלוקה לתתי מתחמים למימוש מסלולי התחדשות.

התוכנית הופקדה בתאריך בנובמבר 2023 והוגשה לה 88 התנגדויות, מתושבים, גופים ציבוריים ורשויות מקומיות, בהן התנגדות עיריית גבעתיים . לפני כשנה שמעה ועדת המשנה להתנגדויות את המתנגדים ואת נציגי הוועדה המקומית, ובספטמבר 2024 החליטה הוועדה לפרסם הודעה כי היא שוקלת לערוך בתוכנית שינויים, ביניהם שינויים במתחמים השונים, בתמהילי הדירות, בשימושים ועוד. בהמשך הוגשו עוד 42 התנגדויות מתושבים, גופים ציבוריים ומעיריית גבעתיים ובפברואר 2025 שמעה ועדת המשנה להתנגדויות את המתנגדים. כאמור, כעת הוחלט לאשר אותה בכפוף לשינויים שנקבעו. 

מי נשאר ומי יצא מהתוכנית?
הוועדה החליטה לפצל את שכונת פועלי הרכבת לשתי תוכניות, לגבי אחת מהן יתקיים דיון המשך, שיכלול התנגדויות והכרעה סופית. בקשות נוספות שהגישו מתנגדים שביקשו להיכלל בתוכנית, ייבחנו בדיונים על תכנון לב השכונה "הנושא יוכרע במסגרת זו", נכתב בהחלטה. מדובר בחלקות המיועדות להיכלל בתוכנית המפורטת למתחם תחנת המטרו כצנלסון בן גוריון, המקודמת בימים אלו על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. 

עוד הוחלט כי מתחם 4.2 מערב ממערב לרחוב גלבוע, יוצא מתחום התוכנית. מגרשים אלו יתוכננו כיחידה נפרדת. גם מתחם 2 "בראשית" הוצא מהתוכנית, לאחר שעלה כי הוא נמצא בשלבי תכנון מפורט והתנגדויות. "אין מקום לדון במתחם ולקבל לגבי החלטות בשתי תוכניות במקביל". 

שינוי תמהיל הדירות בהתחדשות עירונית
תמהיל הדירות שונה כאשר 20% מהדירות יהיו בשטח של 55 מ"ר בלבד ולפחות 20% נוספות בשטח של 80 מ"ר. לא יקבע בתוכנית שטח ממוצע ליח"ד, זאת לאחר שהוחלט לאפשר מלאי של דירות קטנות. עוד הוחלט כי מתוך השטחים בתת הקרקע, תותר המרת זכויות בהיקף של עד קומה אחת לטובת שטח מסחר. 

נקבעו זכויות הבנייה לכלל המתחמים
ההחלטה מפרטת שורה של שינויים והגדרות מדויקות לזכויות הבנייה המותרות בכל אחד ממתחמי התוכנית. 

כך למשל, מתחם 1.1 עבר שינויים, והוחלט להרחיק את הבניינים הגבוהים מהמגרשים הגובלים. הבנייה המגדלית תותר בצמוד לרחוב בן גוריו בלבד ובדרום מערב המתחם תותר בנייה של עד 8 קומות. הזכויות יעמדו על 5,000 מ"ר עיקר ו-2,500 מ"ר שירות למגורים עם 62 יח"ד ועוד 300 מ"ר למסחר, 2,200 מ"ר שטחי ציבור וחמש קומות למרתף עבור חניון תת קרקעי.  

גם לגבי מתחם 3 – גלבוע הוחלט כי בחלקו המזרחי של המתחם, ממזרח לרחוב גלבוע, יותר גובה מקסימלי של 30 קומות, הכוללות חזית מסחרית פעילה לרחוב בן גוריון, בינוי של 6 קומות מסד ומעליהן מגדל. חלקו המערבי של המתחם יכלול מבני מגורים בגובה שלא יעלה על 15 קומות. במתחם יוקצה שטח קרקע רציף בהיקף שלא יפחת מ- 10 דונם ביעוד ציבורי, שישמש למוסדות חינוך ולשטחים פתוחים. 

מתחם 4.1 יכלול 115 דירות ומתחם 4.2, בחלקו המזרחי (שנקין-בן גוריון-גלבוע) יחולק לשני מתחמים נפרדים, "כדי להגדיל את פוטנציאל המימוש שלו". 

החלק הצפוני בתוכנית, יכלול 160 יח"ד דירות. עוד נקבע כי מתחם 6.1 יכלול 135 יח"ד, במתחם 6.7 ייבנו 362 דירות, במתחם 7.2 ייבנו 176 יח"ד בשני מתחמים שונים, מזרחי ומערבי, שלכל אחד מהם נקבעו זכויות בנפרד. במתחם 8.2 ייבנו 155 דירות. 

באשר להוראות הריסה ובנייה מחדש של התחדשות מגרשית (מכוח סעיף 23 לתמ"א 38), גובה המבנים יהיה 7 קומות ותתאפשר הקמת דירות מדרון מתחת למפלס הכניסה במגרשים מדרוניים ו-10% תוספת בנייה במגרשים עם "מדרון הפוך". לפחות 20% מהדירות יהיו בשטח של 80 מ"ר. 

מה עוד כדאי לדעת?
התוכנית תאפשר הקמת ממ"קים במקום ממ"דים. במקרה בו תבחר חלופת ממ"קים, יתווספו 8 מ"ר עיקרי לכל דירה. עוד מתייחסת התוכנית לתקני החנייה, אשר יופחת בהמשך במתחמים אשר לא יוציאו היתר במשך 10 השנים הקרובות. התוכנית קובעת גם הוראות מעבר, "עד למימוש המתחמים, יתאפשר חיזוק הבניין ללא תוספות וכן בנייה של ממ"דים, מרפסות וחדרי יציאה לגג על פי תוכניות תקפות בלבד", זאת למעט מתחם 3.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן