על התגובות הזועמות "מהלך פופוליסטי ולא ראוי שנועד לייצר כותרות בלבד" ועד להשלכות – בכירים בענף מתייחסים להצעה לתיקון חוק המכר ומסבירים את המשמעויות
שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין הצהיר לאחרונה כי בכוונתו לפעול להגבלת הצמדת מחירי הדיור למדד התשומות, זאת עקב עלייה דרמטית במדד התשומות לבנייה, שמביאה עמה גם עלייה במחירי הדיור. כעת, עם פרסומו להערות הציבור של התזכיר לתיקון חוק המכר, במסגרתו מיישם השר את הצהרתו – מגיבים בענף הנדל"ן בחומרה ומדברים על ההשלכות. מנגד, במשרד מעריכים כי התיקון לחוק צפוי לחסוך עשרות אלפי שקלים לרוכשים.
"מדובר בהחלטה אומללה שמוסיפה שמן למדורה ותעלה את מחירי הדירות. הדבר עלול לקרות בדיוק כפי שקרה לאחר שהזהרנו את הממשלה מהעלאת מס הרכישה", אומר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו. לדבריו, "הממשלה הנוכחית עושה את אותן טעויות של הממשלות הקודמות ובמקום לגבש תוכנית מקיפה שתתמודד עם הכשלים שמעלים את מהמחירים, היא בוחרת לייצר רגולציה פופוליסטית, תוך הטעיית הציבור, כאילו היא הולכת לחסוך לו כסף. אזכיר שבשנת 2021 מחירי הדירות החדשות עלו בכ-18% ומדד תשומות הבניה עלה ב-6% בלבד – האם רוכשי דירות הפסידו באמת או להיפך. אינני מבין מדוע אצה הדרך לממשלה הזו לבחור בכלים שלא יפתרו דבר. אי הצמדת מחיר הקרקע למדד תשומות הבנייה יוביל לחישוב הסיכון של עליית מחירי הקרקע בתוך מחירי הדירות, דהיינו לעליית מחירי דירות. כל רגולציה שמטילה עונשים וקנסות נוספים בעת איחור במסירת דירות תוביל לכך שקבלנים לא ייקחו סיכון שיהיה עליהם להתמודד עם מצבים שלא בשליטתם כשרגולטורים לא יעמדו בזמני התגובה הנדרשים, ולכן ההתחייבות שלהם תהיה לזמן בנייה ארוך יותר שיתממש. שוב בממשלה באים לברך ויוצאים מקללים".
"הרגולטור איבד שליטה לחלוטין"
עו"ד דורון אריאל, מומחה למקרקעין ויו"ר הועדה לבנקאות ופיננסים בלשכת עורכי הדין, מציין כי: "תזכיר החוק שפורסם היום עוסק בכמה תחומים, שכולם מהווים לדעתי מהלך פופוליסטי ולא ראוי שנועד לייצר כותרות בלבד. כל פעם נכנס שר שיכון חדש ועושה מהלך פופוליסטי אחר נגד הקבלנים ולכאורה למען רוכשי הדירות, אבל משיג את התוצאה ההפוכה. הרגולטור לתפיסתי איבד שליטה לחלוטין, אני סבור שהוא צריך להפסיק ולחבוט בקבלנים ולהתמקד ביצירת דירות חדשות ובהפשרת קרקעות, ובפתרון הבעיות של הליכי התכנון והרישוי, ולא להתעסק רק בקבלנים בצורה פופוליסטית ובזויה. הגיע הזמן שהקבלנים יקימו על כך קול זעקה.
"ראשית, בניתוק רכיב הקרקע מההצמדה למדד תשומות הבנייה, יווצר מצב שהרוכשים יידרשו להשיג הון עצמי גבוה יותר ולא תתאפשר פריסת תשלומים של 20:80, כי הקבלנים ידרשו מהרוכשים לשלם להם על רכיב הקרקע מראש ולא יאפשרו להמתין עד למסירה. שנית, חיוב הקבלנים לשלם על האיחורים גם אם לא בהכרח הם קשורים אליהם עצמם – יוביל לייקור נוסף של הדירות. ממילא כבר כיום הקבלנים מחויבים לשלם על איחורים שנגרמו בגללם והם מגלמים זאת במחיר הדירה, אז למה להחמיר עוד יותר בכך שהקבלן יצטרך לשלם על כל איחור ולא משנה מה הסיבה? ומה קורה אם הדירה כבר מוכנה למסירה, אך חברת החשמל או כיבוי אש למשל לא נותנים אישור? למה שהיזם יספוג את התשלום על איחורים כאלה שלא קשורים אליו?
"דבר נוסף הוא הביטול של תשלום שכר הטרחה של עורך הדין בסך 5000 שקל. המחוקק כבר הוריד את גובה התשלום לסכום זה, כשבפועל המחיר יקר בהרבה והקבלנים מגלמים גם אותו במחיר הדירה, ועכשיו גם רוצים להוריד את זה. זה בלתי נתפס
"לתפיסתי הפתרון צריך להיות כמה שפחות התערבות של המחוקק בשוק הנדל"ן, אבל המחוקק שלנו הוא איש של פאניקה וכל יום מוציא הוראת חוק חדשה וכל יומיים מתקן את חוק התכנון והבנייה וחוק המכר. בכל העולם מחירי הנדל"ן עולים ואפילו יותר מישראל, בקנדה, באוסטרליה, בארה"ב בלונדון, אבל הם לא מתקנים את החוקים בכל יום".
"ביטול שכ"ט עורך דין יינתק את הקשר עם הרוכשים"
עו"ד אמיר דרמר, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד עורכי דין צבי שוב, אומר כי: "חלק מהתיקונים המוצעים אכן נדרשים אולם חלקם עלולים ליצור מצב ש"בא לברך ויצא מקלל" ולפעול הלכה למעשה לרעת הרוכשים.
לדוגמא, ביטול שכ"ט עורך דין שמצד אחד יינתק לחלוטין את הקשר בין פעולות עורך הדין בפרויקט, שחלקן נעשות לטובת הרוכשים, כדוגמת רישום בית משותף ורישום זכויות ומצד שני סביר שהעלויות יגולגלו בפועל על הרוכש בדרך של העלאת מחיר הדירה הנרכשת.
"קביעה לפיה כמעט בכל מצב היזם ישלם פיצויים במקרה של איחור במסירת הדירה גם אם זה נגרם שלא בשליטתו, עלולה לגרום ליזם לקחת מראש שולי בטחון גבוהים יותר כך שגם בפרויקטים שהוא יכול היה לקבוע מועד מסירה מוקדם הוא יקבע מועדים רחוקים שיגדרו את הסיכון שלו לאחר במסירה ולשלם פיצויים בהתאם לחוק.
"ראוי שהמחוקק יבחין בין פעולות נדרשות כדי להגן על הרוכש ביחסים הבסיסיים, שאינם שוויוניים, בינו לבין היזם לבין מהלכים שמתערבים בשוק החופשי ובסופו של דבר עלולים לפגוע בצורה עקיפה ברוכשי הדירות ובמערכת היחסים המשפטית והמסחרית שבין שני אנשים פרטיים".
"זמני מסירה ייקבעו מראש למועד מאוחר יותר"
אירית הופר-שרייבר, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת אינהאוס שיווק נדל"ן: "על אף שמטרתו של שר השיכון לסייע לרוכשי הדירות ראויה, בפועל צפויה הצעת החוק להזיק לרוכשי הדירות בטווח הקצר. כידוע, מדד תשומות הבניה אינו משקף נאמנה את ההתייקרויות הממשיות בתחום הביצוע, אשר התייקרו בשיעור חד יותר משמעותית בשנתיים האחרונות. לכן, על אף שהצמדת רכיב עלויות הבניה לבדו למדד תשומות הבניה נשמעת הגיונית, בפועל היא צפויה להביא את הקבלנים לתמחר את הדירות החדשות שבבניה במחיר גבוה יותר מלכתחילה על מנת להגן על עצמם מפני הפסדים, וכך תוביל להתייקרות נוספת במחירי הדירות.
"גם הסעיף אשר מחייב את הקבלן לשלם לרוכש מיידית עבור כל איחור במסירה, בלי קשר לשאלה מהי סיבת האיחור, היא הצעה בעייתית בלשון המעטה, וגם לה צפויה להיות תוצאה אחת ברורה – זמני מסירה שייקבעו על ידי הקבלנים מראש למועד מאוחר יותר, על מנת לצמצם את החשיפה לקנסות. יש לומר שכבר היום זמני המסירה ארוכים משמעותית מבעבר. אם עד לפני 3-4 שנים עמד זמן המסירה הממוצע של דירה בבניין בן 10 קומות על 24 חודשים מתחילת ביצוע, היום אנחנו כבר מדברים על 40 חודשים, והצעת החוק רק תחמיר את המצב".
"יצטרך להימצא פתרון מיוחד לפרויקטי פינוי בינוי"
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק: "בתזכיר חוק המכר המדינה מתיימרת לבוא לעזרת רוכשי הדירות המתמודדים עם זינוק במחירים, אבל במהלכים שהיא מבצעת בפועל היא תשיג לדעתי דווקא את התוצאה ההפוכה. בתזכיר ישנם שלושה סעיפים שרובם ככולם עשויים לפגוע ברווחיות של הקבלנים ומעלים עבורם את הסיכון באופן משמעותי – ניתוק עלויות הקרקע בהצמדה למדד תשומות הבנייה, פיצוי על איחור במסירת דירה גם אם הם לא קשורים לקבלנים, וביטול גביית שכר הטרחה של עורך הדין של הצד המוכר. המדינה סבורה שכל אלה יוזילו את מחיר הדירה לרוכשים, אך מה שיקרה בפועל הוא שהקבלנים יתמחרו את העלייה בסיכון ויגלמו זאת במחירי הדירות – ומי שישלם בסוף אלה הרוכשים.
בנוסף, יצטרך להימצא פתרון מיוחד לפרויקטי פינוי בינוי, כי בפרויקטים כאלה לא ניתן לנתק את ההצמדה למדד תשומות הבנייה מכל מחיר הדירה מכיוון שהיזם צריך לבנות עבור בעלי הקרקע ולתת להם הכל על חשבונו. הוא בונה בלי לקבל תמורה כספית ובמקרה כזה כל מחיר הדירה צריך להיות מוצמד למדד תשומות הבנייה. יש כאן טיפול כירורגי שצריך לעשות.
יש שאומרים שבגלל שמדד תשומות הבנייה גבוה עכשיו, כדאי להמתין עם רכישת דירה, וזאת טעות, רוב הרוכשים מבינים שמחירי הדירות עולים בכל שנה הרבה יותר ממדד תשומות הבנייה, ואם מה שאני צופה אכן יתממש, לצערי המחירים יעלו עוד יותר, ולכן עדיף להם לרכוש כבר עכשיו ולקבע את המחיר שלה ולהיות חשוף רק למדד ורק על יתרת התשלום".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
