אפרת רשף // צילום: מיכל מסינג

אשת הברזל: כך הגיעה עו"ד אפרת רשף לצמרת עולם הנדל"ן

היא התחילה בליטיגציה, גילתה מהר מאוד שהנדל"ן זורם לה בדם ורצה כל הדרך לצמרת. בין לבין, עו"ד אפרת רשף, אחת מנשות הנדל"ן הבולטות בארץ, פעילה ומרצה בגופים הנחשקים בתחום וגם… השתתפה בתחרות ה"איירונמן". איך היא עושה את זה?

כרמלה קופר 09.03.2020

תמונה: אפרת רשף // צילום: מיכל מסינג

עו"ד אפרת רשף (42) שמזה 17 שנים מתמחה בתחום הנדל"ן, סללה את דרכה לצמרת המשק הישראלי בחריצות ונחישות היא לא עשתה לעצמה הקלות ויותר מהכל- הציבה יעדים, חתרה אליהם והאמינה בכל רגע בדרך, ובעצמה. 

רשף, בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים עם התמחות במערכות מידע, התחילה את דרכה בתחום הליטיגציה, בימים שההופעות בבית המשפט היו מלאות אדרנלין ומוטיבציה אבל מהר מאוד היא הבינה כי "עיקר ההתעסקות היתה בצד הפרוצדורלי ולא המהותי", היא אומרת בדיעבד, ומספרת איך נפתחה הדלת לעולם הנדל"ן המרתק: "בזמנו עבדתי במשרד מוביל בתחום התכנון והבניה ועוה"ד שניהלה את תחום הנדלן בדיוק עזבה. ביקשתי להחליף אותה ולעבור מתחום הליטיגציה לנדל"ן", ומשם הכל כבר היסטוריה. 

רשף הבינה שהגיעה הביתה, תחום הנדל"ן זרם לה בדם, היא החלה לייצר עסקאות יש מאיין ולהיות מעורבת בכל השלבים והרבדים של העסקה. "יש סיפוק גדול בלשלב ידע מקצועי עם אינטראקציה בינאישית עם אנשים, להביא אותם בסוף לשבת סביב שולחן אחד ולהיות חלק מהגוף שמקדם תב"עות (תוכניות בניין עיר), מלווה בעלים ותאגידים בעסקאות, מתכנן, מקים ומהווה חלק ממערך שמייצר ומסדיר שכונות חדשות", אומרת רשף, שבשלב הזה כבר ראתה כמה שנים קדימה לאופק של ענף הנדל"ן: "כשזיהיתי את הפוטנציאל של התחדשות עירונית במשרדי הקודם גייסנו למחלקה עוד שני עורכי דין, הפכתי לשותפה ולאט לאט הנישה התרחבה ותפסה חלק ניכר מעסקאות הנדלן באותו משרד", היא נזכרת.

בחלוף 13 שנים באותו משרד ועל אף הערכה העצומה שהיא רכשה למשרד שגדלה בו, החליטה רשף שהגיע הזמן להמשיך לטפס למעלה. היא חברה כשותפה לעו"ד גיא פרבמן, ובשנתיים האחרונות מנהלת יחד אתו  את המשרד. "אנחנו עובדים בהפריה הדדית ופירגון וצומחים מהחוזקות והניסיון שכל אחד מביא אתו בליווי צוות מקצועי של עורכי דין ועובדי מנהלה", היא אומרת.

משרד עוה"ד גיא פרמן רשף ושות', אחד המשרדים המוערכים והמובילים בתחום הנדל"ן  ובתחום ההתחדשות העירונית מייצגת יזמים, חברות קבלניות, בעלי זכויות במגוון רחב מאוד של עסקאות והיקפים, החל מקרית ים ועד לבאר שבע, ופועל לקידום מאות פרויקטים בשלבים שונים, כאשר מעל 60 פרויקטים הסתיימו במסירת הדירות החדשות והשנה צפויים להיהרס עוד למעלה מ-20 בניינים בפרויקטים שונים שמלווה המשרד. אחד מהפרויקטים הגדולים ביותר הנו מתחם שיוקמו בו כ-3,000 יחידות מגורים, בית ספר, מסחר ושטחי ציבור והוא מצוי בשלב זה בהליכי תכנון מתקדמים "אנו מלווים את הפרויקטים בשני מסלולים שונים בהתאם לבחירת הלקוח ולאפיון הפרויקט", אומרת רשף, "האחד כעורכי דין בלבד והשני כחלק ממנהלת הכוללת גם שמאי ואדריכל ובמסגרת זו אנו מקדמים גם תהליך תכנון עד לאישור תוכנית חדשה ברשות הרלוונטית. החלק החשוב בתחום זה לזהות את הלקוח ולהתאים לצרכים שלו את סוג הליווי הנדרש. כל עסקה וכל פרויקט שונה במאפיינים שלה מקודמתה". 

האם את מרגישה שינוי בכל הנוגע לתמ"א 38 לאחר שהוחלט לגנוז אותה?
"מבחינת התמ"א יש האצה של בעלים לסיים מו"מ משפטיים, להתכנס לחתימות, להגיש לוועדות מהחשש שהן יפספסו את ההטבות. בסופו של יום התמ"א לא תיגנז, זו הדרך היחידה לחדש בניינים, אבל היא תעבור שינוי שלא יאפשר לבעלי הזכויות להמשיך ולקבל את אותן תמורות שהם מקבלים היום". 

האם את מאמינה שפינוי בינוי ויצירת מתחמי התחדשות היא הדרך הנכונה לחדש את הערים?
"תמ"א 38 עוסקת ברמת הבניין הבודד. אנחנו רואים עכשיו את התוצאה בערים שבהם חודשו הרבה בניינים במסגרת תמ"א. בניין חדש, בלב שכונות ישנות כאשר התשתיות לא הותאמו לגידול במספר היחידות והתוצאה היא יצירת טלאים במרכזי ערים. לכן מתווה של פינוי בינוי אשר מתייחס למתחם שלם וראייה מערכתית, היא בהחלט הדרך הנכונה לחדש שכונות וליצור מתחמי מגורים ומסחר משולבים כאשר הפתרון הוא למתחם/שכונה ולא ברמת הבניין הבודד.

יחד עם זאת, על אף שנראה שעברנו כבר כברת דרך במסלול המתחמי של פינוי בינוי, אנו בשלבים ראשוניים מאוד. חסרה עדיין הבנה של בעלי הזכויות שהמטרה זה לא עוד מטר או שניים אלא לייצר עבורם שכונה חדשה הכוללת את כל השירותים הנדרשים כמו מתנסים פעילויות לילדים ולקשישים, מועדני נוער, בתי ספר, מרכזי קניות, פארקים, תחבורה ציבורית . 

ולמרות היתרונות הגלומים ביצירת מתחמים על פני הבניין הבודד, קיימים בניינים ישנים "כלואים" שמסביבם קיימת בנייה חדשה ואין להם דרך לבצע פרויקט אלא במתווה של תמ"א 38 המתייחס לבניין הבודד ואותם יש להחריג מהראייה המתחמית.   

היכן את נתקלת בחסמים הגדולים ביותר?
"תחום ההתחדשות עירונית רווי חסמים ואתגרים מן הטעם שהוא מערב המון צדדים עם אינטרסים שונים.  מול הועדות אנו נתקלים בשינויי מדיניות חדשות לבקרים והרבה פעמים ללא הוראות מעבר. המשמעות היא שיזם יכול לקדם תכנון במשך מספר שנים, לשבת עם פורום תכנון הרלוונטי באותה רשות מקומית ויום לפני הפקדת התוכנית המדיניות עשויה להשתנות. לצערי אנו חווים את זה מידי יום במתחמים גדולים המצויים ופזורים ברחבי הארץ במספר רשויות. 

"החודש פורסמה למשל מדיניות עיריית חיפה, הקובעת כי לא תאושר תוספת העולה על 12.5 מ"ר לדירות קיימות ונכללו הוראות מעבר, אשר קבעו כי בפרויקטים שבהם יוצג הסכם משפטי חתום על ידי 40 אחוזים מהבעלים תוך מספר שבועות, לא תחול המדיניות של הגבלת התמורות ל-12.5 מ"ר. במתחם של כ- 600 בעלי דירות , החתמת 40 אחוז מהבעלים על הסכם משפטי תוך מספר שבועות זו פעולה מאתגרת מאוד ובשים לב כי המו״מ במתחם מתנהל כבר 3 שנים, הרי שמדובר על החלטה אשר יכולה לפגוע בכל התהליך שהושג ובוצע עד היום למול הבעלים למול צוותי התכנון, שכבר בחנו הפרויקט. נדמה כי קיימת התעלמות מוחלטת מכל אלפי שעות היועצים המושקעות בפרויקט החל מיזמים, אדריכלים, עורכי דין, שמאים, מפקחים, יועצי תנועה וכיוב'". 

אפרת רשף // צילום: מיכל מסינג
אפרת רשף // צילום: מיכל מסינג

אילו חסמים יש מול בעלי הנכסים?
"הרוב הנדרש היום למתחמים גבוה מאוד ועד שלא יופחת הרוב הנדרש, הליך ההחתמות עשוי להארך תקופה ממושכת במהלכה בעלים שחתמו מוכרים זכויות/נפטרים, שינויים אשר גורמים לעיכובים נוספים בהמשך התהליך.  אנו נתקלים בסיפורים אישיים כעניין שבשגרה, אנשים שלא מוכנים שיהרסו להם את הבית כי הנם ניצולי שואה וחוו הריסה של ביתם, של הורים שבדירתם מצוי חדר זיכרון לבנם, של דירות שהתקבלו בירושה ובגלל סכסוך יורשים קיימת מניעה לגבי הדירה, חברות גוש חלקה שהותירו חובות  בבניין ואלו רק חלק קטן מהגורמים המעכבים הוצאתו לפועל של הפרויקט".

האם החקיקה הקיימת תואמת לצרכים של קידום ההתחדשות העירונית?
"מול חקיקה אנו נתקלים בחוסר אדפטציה לצרכים הנדרשים בשטח. כך למשל הטבות שניתנו לקשישים- קובעות כי הגיל הקובע לצורך קבלת ההטבה הנו ביום חתימת ראשון הבעלים, כאשר עד שמגיעים לשלב הביצוע ומימוש ההטבות התווספו כבר המון קשישים חדשים שאינם זכאים להטבות.  בנוסף, בתמ"א – עדיין לא השכילו לתת לקשישים ההטבות שניתנו לפינוי בינוי וגם זה מהווה חסם משמעותי. גם מול המפקחת והסרבנים ישנו חסם- מועד הגשת תביעה למפקחת נגד סרבנים הנו בשלב יחסית מאוחר לתהליך, וגם על כך יש ליתן את הדעת". 

מעבר להיותה אחת הנשים המובילות בעולם הנדל"ן, רשף לא מוותרת גם על התחביבים האישיים, שאך לא, עוסקים כולם בשאיפה וחתירה למצוינות. היא מצליחה לשלב בחייה פעילות ספורטיבית הכוללת שחייה, רכיבה וריצה, ואף סיימה את התחרות הקשה ביותר בתחום – ה"איירונמן" (איש הברזל) המחייבת משטר אימונים קפדני עד סיזיפי עוד הרבה בטרם מגיע "יום הדין", שם היא שוחה 3.8 ק"מ, רוכבת על אופניים 180 ק"מ ולקינוח רצה מרתון של 42 ק"מ. על הספורט היא אומרת: "הספורט מבחינתי זו הדרך לאזן את העבודה והבית ולשחרר את כל עומסי השבוע. אני משתדלת להתחיל את היום לפחות פעמיים בשבוע מוקדם בבוקר, לפני הזריחה, עם שחייה או ריצה ולרכב באופני כביש סופי שבוע.  אין לי ספק שדרך הספורט אני לומדת לנהל טוב יותר את העבודה ולוחות הזמנים וגם שומרת על איזון בשגרת החיים העמוסה. כמו בעבודה גם בספורט אני מסמנת מטרה ופועלת להגשים אותה". 

מעבר לכך, רשף מתנדבת בגופים מובילים בענף והיא חברה בוועדת הקניין והמקרקעין וכן בוועדה להתחדשות עירונית של לשכת עורכי הדין, מרצה ומשתתפת בפאנלים שונים, ומעבירה הלאה את הידע שצברה. 

אולם מעל הכל, עבור רשף, שמתגוררת כל חייה בהרצליה, איל בעלה, הילי בת 14.5, גאיה בת 12 ושתי כלבות, קוקי ורוקסי בנות ה- 4 – הם החיים עצמם. על כל אלו היא מנצחת, תרתי משמע, בהצלחה. 

איך את מחלקת את הזמן שלך בתוך עולם עבודה תובעני?
"אני עובדת חמישה ימים מלאים השבוע, משתדלת מאוד לצאת יום אחד מוקדם לבנות אבל יש תמיד את התחושה שאולי אני לא מספיק בבית. זה הטבע שלנו כנשים, המצפון שלנו תמיד יעבוד יותר אבל אני רואה את הבנות שלי צומחות ושואפות תמיד למצוינות מבלי לוותר על ערכים של יושרה, נאמנות וחברות ומבינה שמה שחשוב זה לא מספר השעות שאני נמצאת אלא מה שאני עושה  שמעצב אותם בסוף, האופן שבו אני מתנהלת ומנהלת את לוחות הזמנים, היעדים שאנו מציבים לעצמנו והעמידה מול הבחירות שלנו. 

"מעבר לכך, ניהול לוחות הזמנים זה אתגר קשה היום לכולם, גם לגברים ולמדתי שכדי להצליח במשימה המורכבת של ניהול הזמן, מעבר לבחירת פרטנר נכון והורים שעוזרים, צריך לשלב באותו יומן גם פעילויות משפחתיות, ימי הולדת ואירועים חברתיים שלא קשורים לעבודה והסביבה לומדת להתאים עצמה. חברות שלי יודעת שהן צריכות לשלוח לי זימון לכל מפגש…"

האם את מרגישה שכאשה את צריכה להוכיח את עצמך יותר?
"לאורך כל חיי הייתי בתפקידים ומסגרות משולבות נשים גברים, מבלי שייחסתי חשיבות לעצם היותי אישה. בצבא הייתי בקורס מדריכי אימון גופני עם בנים, שירתתי בבסיס טירונות לצנחנים כמדריכת ספורט לטירונים, אני משתתפת בקבוצת טריאתלון משולבת, הכוללת תחרויות זהות לגברים ונשים ואף פעם לא ייחסתי חשיבות לאפליה מגדרית. ההיפך. אני חושבת שאנו כנשים מייצרות את האפליה ואם לא נשדר חולשה על רקע מגדרי גם הצד השני לא ייראה אותנו כחלשות". 

היום, כשהיא יכולה להסתכל ברגע של נחת על מפעל חייה, רשף בוחרת לתת טיפ לנשים שנמצאות בתחילת דרכן: "אני ממליצה לכל אחת להציב יעדים, אתגרים ומטרות גבוהות, לצאת מתחום הנוחות. להקיף עצמכן בסביבת עבודה חיובית, לא לפחד לקחת משימות מאתגרות ולכוון הכי גבוה שאפשר. לדעת ולהפנים שאין קיצורי דרך(!) ונדרשות התמדה, נחישות ואמונה – ואז הכל אפשרי!".

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות